ZNALECKÝ POSUDEK č. 10073-108/2016 o ceně družstevního podílu povinné osoby Jany Sonnleitnerové v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Krušnohor, spojeného s právem užívání bytu č. 12 velikosti 3+1 na adrese Most, Kpt. Jaroše 89, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění rozhodné ceny pro ocenění družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 11152/13-273) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 20.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně družstevního podílu povinné osoby Jany Sonnleitnerové v bytovém družstvu Stavební bytové družstvo Krušnohor, spojeného s právem užívání bytu č. 12 velikosti 3+1 na adrese Most, Kpt. Jaroše 89, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 11152/13-273 ze dne 1.3.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 12 v domě č.p. 89 Adresa předmětu ocenění: Kpt. Jaroše 89 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 089 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.3.2016 za přítomnosti syna povinné Jany Sonnleitnerové a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 11152/13-273 ze dne 1.3.2016 - informace o pozemku z nahlížení do KN ze dne 29.3.2016 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 29.3.2016 - sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.2.2016 a 11.4.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se ocenění družstevního podílu, spojeného s právem užíváním bytu č. 12 v domě Kpt. Jaroše č.p. 89, 43401 Most. Na listu vlastnictví č. 6224 pro k.ú. Most II je v souvislosti s domem a pozemkem uvedeno: - 2 -
V - Vlastnické právo: Stavební bytové družstvo Krušnohor, Čsl. armády 1766/84, 43401 Most B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 4931/5 252 m 2 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba Most č.p. 89, bytový dům Stavby: Most č.p. 89, bytový dům 6. Dokumentace a skutečnost Ve sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.2.2016 a 11.4.2016 byly poskytnuty údaje, týkající se členství povinné osoby v družstvu, pravidelných měsíčních plateb a sdělení k modernizacím bytu, které nejsou družstvu známy. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn (pouze do předsíně mě pustil pán, který se mi představil jako syn paní Sonnleitnerové, které telefonoval a ta mi sdělila, že byt nemůže být předmětem exekuce, protože je v dědickém řízení po tomto sdělení jsem věc prošetřil dotazem jak u objednatele posudku, tak u družstva, bylo mi objednatelem potvrzeno, že pokud je paní Sonnleitnerová členem družstva, což mi na družstvu potvrdili, posudek mám zpracovat). Uvedený popis vychází z venkovní obhlídky a údajů z katastru nemovitostí a ze sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.2.2016 a 11.4.2016. Jedná se o družstevní byt velikosti 3+1, v bytovém domě s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Most je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, stejně v místě. Situování je v podružném obchodním centru města, ve větším sídlišti obdobných panelových bytových domů výstavby z období 70. a 80. let minulého století. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 11152/13-273 ze dne 1.3.2016) se jedná o zjištění rozhodné ceny družstevního podílu pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je za rozhodnou cenu družstevního podílu považována obvyklá cena, za kterou se obdobné družstevní podíly, spojené s právem užívání bytu obchodují resp. nabízejí, tedy obdoba obvyklé ceny bytu v osobním vlastnictví. Odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. - 3 -
1. Popis objektů a pozemků Byt č. 12 v domě Most č.p. 89 Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi nebyl umožněn (pouze do předsíně). Uvedený popis vychází z venkovní obhlídky a údajů z katastru nemovitostí a ze sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.2.2016 a 11.4.2016. Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v bytovém domě s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, vnitřního v řadě v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, vnitřní v řadě. Dům je panelový, zateplený. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s PVC. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 3+1. Podle sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.4.2016 nebyly uvedeny žádné údaje, týkající se případné rekonstrukce bytu. Provedení a vybavení předpokládám tedy původní, jak bylo patrno i pohledem z předsíně - původní umakartové bytové jádro) - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC a z keramické dlažby, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC, sporák v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Předpoklad byt průměrně udržovaný. Jako informaci uvádím měsíční předpis úhrad ze sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor Most ze dne 11.4.2016, který činí: 4 717,- Kč. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celkem: 61,96 * 1,00 = 61,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,96 m 2-4 -
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Mostě: Prodej bytu 3+1, 66 m2, Kpt. Jaroše, Most Prodej bytové jednotky o velikosti 3+1 v družstevním vlastnictví, který je situován v šestém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu. Nutná rekonstrukce. Dům je po celkové revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost v okolí domu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 500999 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 13.4.2016, inzerovaná cena 280 tis. Kč, 6. NP s výtahem. Jednotková cena: 4 200,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném stavu ve stejné ulici a stejném typu domu, v 6.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): - 5 -
0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 64 m2, Česká, Most Prodej bytové jednotky 3+1 v družstevním vlastnictví, situované v klidné okrajové části Mostu v ulici Česká. Byt, který se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu s výtahem prošel částečnou rekonstrukcí, keramické obklady a keramická dlažba v koupelně a v kuchyni bytu. Byt je vhodný i ke kompletní rekonstrukci dle vlastních představ nových majitelů. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 595447 (Dumrealit.cz Sever, Josefa Skupy 2357/12, 43401 Most), aktualizace 24.3.2016, inzerovaná cena 240 tis. Kč, 1. NP s výtahem. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném poněkud lepším stavu ve stejné lokalitě a stejném typu domu, v 1. NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,95x1,00x1,10x1,00x1,00=0,94. Redukovaná jednotková cena: 3 600,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 68 m2, Lidická, Most Prodej bytu 3+1 v ulici Lidická, 68 m2. Byt je ve zvýšeném přízemí v celkově zrevitalizovaném domě - (zateplení, plastová okna, nová střecha). Bytová jednotka s lodžií je ve standardním a čistě udržovaném stavu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 773 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, 43401 Most), aktualizace 15.4.2016, inzerovaná cena 260 tis. Kč, 1. NP s výtahem. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný družstevní byt v předpokládaném obdobném stavu ve stejné lokalitě a stejném typu domu, v 1.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,05x1,00x1,00=0,95. Redukovaná jednotková cena: 3 600,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 600,- až 3 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 3 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce družstevních bytů ve stejné ulici a ve stejné lokalitě v panelových domech v Mostě, byty obdobné velikosti s obdobným vybavením a v převážně původním stavu. Prodejnost bytů v Mostě je podprůměrná, jedná se o převis nabídky bydlení v panelových domech, to se týká jak bytů v osobním vlastnictví, tak bytů družstevních. Za přiměřenou považuji částku při spodním okraji rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca - 6 -
3 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 61,96 m2 tedy cca 220 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra Záporné vlivy trvající stagnace cen bytů v panelových domech, převis nabídky Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Na základě uvedených skutečností odhaduji rozhodnou cenu družstevního podílu částku ve výši: Výsledná rozhodná cena družstevního podílu 220 000,- Kč slovy: dvěstědvacettisíc Kč V Srbicích 20.4.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10073-108/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 082 16. V Srbicích 20.4.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 7 -
Fotodokumentace ze dne 30.3.2016 pohledy na dům z ulice Kpt. Jaroše a zadní, pohled na vstup s uvažovaným bytem - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -