ZNALECKÝ POSUDEK č. 3083/005/14 O CENĚ NEMOVITOSTI RODINNÉHO DOMU Č.P.1470, NA STAVEBNÍ PARCELE Č. 1508, SE STAVEBNÍ PARCELOU Č. 1508, S POZEMKOVOU PARCELOU P.Č. 1480/13 S PŘÍSLUŠENSTVÍM, UMÍSTĚNÉHO V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SVITAVY-PŘEDMĚSTÍ, OBEC SVITAVY, NA UL. LIDICKÉ 13 POZN: NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO NEMOVITOSTI Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivan Erben, soudní exekutor, Exekutorský úřad 021 Praha 8 U Okrouhlíku 1820/3, Praha 5, PSČ 150 00 Spis zn. 021 EX 4762/11 Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí včetně přístaveb a příslušenství pro potřeby exekučního řízení, ocenění práv a závad na nemovitostech váznoucích Oceněno ke dni 8.1.2014 Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Svitavách 8.1.2014 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Fotodokumentace: pohled JZ pohled S vstup ze strany Z vstup ze strany V a okrasná zahrada Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 1470 na st.p.č. 1508 Adresa předmětu ocenění: Lidická č.p. 1470, č.o. 13 5568 02 Svitavy Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svitavy Katastrální území: Svitavy-předměstí Počet obyvatel: 17 038 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,00 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.1.2014 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Anderle Vojtěch, Lidická 1470/13, 568 02 Svitavy, r.č. 630401/1516 Vlastník pozemku: Anderle Vojtěch, Lidická 1470/13, 568 02 Svitavy, r.č. 630401/1516 Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 1470 na stavební parcele č. 1508, se stavební parcelou č. 1508, s pozemkovou parcelou č. 1480/3, v katastrálním území Svitavy-předměstí, obci Svitavy na ul. Lidická. Přístup je zajištěn přímo z ul. Lidická, z veřejné zpevněné komunikace ve vlastnictví Města Svitavy. jedná se o vícepodlažní rodinný dům v části podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Druhé nadzemní podlaží je umístěno v mansardové střeše. Všeobecné místopisné údaje: Město Svitavy je bývalým okresním městem, je umístěno na jihovýchodním okraji Pardubického kraje. Je městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Pardubic je 75 km, do Brna 75 km, do Olomouce 70 km. Je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca 20 000 obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. V obci není městská doprava. Svitavy jsou umístěny na dopravní křižovatce komunikací č. 43 Brno - Svitavy - Lanškroun, č. 34 Svitavy - Havl. Brod, obchvat komunikace č. 35 - Olomouc - Hradec Králové je ve vzdálenosti 5 km. Město je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, in-line dráha, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Územní plán je vypracován a byl aktualizován v roce 2010. O bydlení ve městě je zájem. Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Svitavy.-předměstí, obec Svitavy, list vlastnictví č. 2725, ze dne 14.11.2013 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Svitavy-předměstí dálkovým přístupem 3. Doklady o nabytí Nebyly předloženy 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné závady: Rizika: Věcné břemeno práva užívání bytu pro paní Anderlovou Zdeňku Na oceňované nemovitosti č.p. 1470 vázne věcné břemeno práva užívání bytu ve prospěch paní Anderlové Zdeňky, r.č. 245330024 Věcné břemeno užívání Na oceňovaná pozemkové parcele č. 1480/13 vázne věcné břemeno užívání ve prospěch paní Anderlové Zdeňky r.č. 245330024, jedná se o zahradu Ostatní finanční / právní omezení Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Předmětem ocenění je vícepodlažní rodinný dům se dvěma byty, každý byt má svůj samostatný vchod. Jeden ze strany východní, jeden ze strany západní. Vzhledem k tomu, že nebylo umožněno zaměření nemovitosti, je obestavěný prostor stanoven odhadem v souladu s možnostmi, taktéž podlahová plocha bytů včetně sklepních prostor, upravená pro porovnání na plochu započitatelnou. Popis byl proveden podle sdělení svědka. Výpočet obestavěného prostoru OP: 150 * 2,50 + 182,00 * 3,30 + 182 * (2,50 + 1,50/2) + 2 * 2,50 * 1,50 * 1,50/2 = 1572,73 m3 Reprodukční cena: 1572,73 * 4500,00 Kč/m3 = 7 077 285,00 Kč Opotřebení: 50% Nákladová cena: 3 538 640,00 Kč Popis: Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 60cm 3. Stropy nespalné, polospalné 4. Střecha dřevěný vázaný, mansardový 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybějící 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody neznámo 12. Dveře masív 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností neznámo, keramické dlažby, koberce 15. Podlahy ostatních místností teraco, betonové 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná + zás. 400 V 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody neznámo 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně 2 * kuchyňská linka, sporáky popř. vestavěné spotřebiče 24. Vnitřní vybavení neznámo 25. Záchod neznámo 26. Ostatní Předpokládaná výměra započitatelných ploch: (182 + 182) * 0,70 + 100 * 0,50 * 0,70 = 289,80 m2 Technický stav: Stáří odhadem 80 let, v posledních cca 5 letech byla vyměněna okna, v posledních dvou letech byla provedena Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
zásadní modernizace bytu v 1.NP výměna vybavení koupelny, kuchyně, instalací, vytápění v souladu se svědectvím nezávislé osoby. Rodinný dům je nadstandardní technickými parametry. Byt v 1.NP je ve velmi dobrém technickém stavu, převážně ve standardním provedení. Byt v 2.NP nebyl modernizován. Údržba průměrná. Část oken zůstala původní. OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění jsou pozemky umístěné severozápadně od centrálního náměstí ve vzdálenosti cca 1,5 km, poloha je velmi vhodnou a oblíbenou pro bydlení. Jsou přístupné z komunikace Lidické. Jsou téměř rovinné. Inženýrské sítě jsou přivedeny z ulice Lidické. Přístup je zajištěn. Pozemky pro výstavbu rodinných domů jsou ve Svitavách obchodované za ceny 540-1300 Kč/m 2, zde po vyhodnocení výborné polohy, 100%, zainvestovanosti, výměry stanovuji obvyklou cenu stávající ve výši 800 Kč/m 2, část zahrady je upravena na okrasnou zahradu. 1 140 m2 * 800 Kč/m2 = 912 000,00 Kč NÁKLADOVÁ CENA CELKEM: 4 450 640,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v regionu nabízen srovnatelný rodinný dům, v minulém roce byly obchodovány dva srovnatelné rodinné domy, jsou uvedeny v příkladech prodejů. S přihlédnutím k umístění rodinného domu, jeho technickému stavu, jsem názoru, že oceňovaný rodinný dům je velmi dobře obchodovatelný, jeho nevýhodou je omezení věcným břemenem - oprávněná z věcného břemene je ročník 1924. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 1140 m2 Započitatelné plochy: 289,80 m2 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6
m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 U Stadionu, Svitavy 189,00 484 3 000 000 15 873 0,77 12 276 Dvougenerační rodinný dům vícepodlažní, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a střechou šikmou s volným půdním prostorem. Příslušenstvím je volně stojící garáž pro jedno vozidlo. Budova rodinného domu je budovou zděnou, s krovem sedlovým, do zahrady byla provedena přístavba. Oceňovaná nemovitost obsahuje dva byty, v 1.NP byt 3 + 1 s přísl., v 2.NP byt 2 + 1 s přísl. Údržba je prováděna dostatečná - viz modernizace v r. 2007-2011, vnější povrchy, v r. 2006 plastová okna, v r. 2000,2011 podlahy, v r. 2000 plynoinstalace, v r. 2011 klemp. kce K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započ. plocha 1,03 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 K5 Celkový stav - provedeny modernizace ve větším rozsahu 0,90 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům koncový řadový, s garáží 0,90 Lidická, Svitavy 309,00 351 3 700 000 11 974 0,82 9 817 Koncový řadový rodinný dům s bytem 4 + 1 s přísl., nebytovým prostorem, s přistavěnou zimní zahradou, zastřešeným venkovním bazénem. Rodinný dům byl postaven v roce 1930, přístavba verandy byla postavena dodatečně, rovněž tak zimní zahrada. Od roku 1995 do roku 2007 byly provedeny stavební úpravy s výrazným vlivem na další životnost objektu. Technický stav je velmi dobrý, vybavení standardní, nadstandardní. Pokud by byly kanceláře užívány k bydlení, rodinný dům by obsahoval byt 6 + 1 s přísl.. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - téměř srovnatelná započ. plocha 0,98 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,95 K5 Celkový stav - nižší opotřebení 0,95 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům koncový řadový, garáž, venkovní bazén se zastřešením 0,90 Chelčického, Svitavy 260,00 301 3 600 000 13 846 0,82 11 325 RD s bytem vel. 5+1 s přísl., podsklepený, tři koupelny, koncový řadový, 2NP, garáž v 1.NP, velmi dobrý technický stav, standardní až nadstandardní vybavení, ÚT plynové. Rozsáhlé stavební úpravy v letech 1990-2008: - nové vnitřní stěny a příčky v 2,.NP, - nová střešní konstrukce, krytina a klempířské konstrukce - nový podhled stropu 2.nadzemního podlaží, nové úpravy vnitřních povrchů včetně keramických obkladů - nové úpravy podlah, nové instalace, nové vybavení koupelen - nové ústřední vytápění s ohřevem vody v plynovém bojleru, nová fasáda - nově byla osazena plastová okna zdvojená a dveře hladké, osazena nově vrata garáže a upravena podlaha dlažbou K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započ. plocha 1,02 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 K5 Celkový stav - nižší opotřebení 0,90 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - garáž, řadový dům 0,90 Chelčického, Svitavy 240,00 666 3 400 000 14 167 0,90 12 726 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7
Rodinný dům s byty 2 * 3 + 1 s přísl., se stavebně upraveným podkrovím, s garáží, poloha srovnatelná, po celkové modernizaci a částečné rekonstrukci velmi dobrý technický stav, nadstandardní vybavení. Vedlejší stavba dílny garáže. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započ. plocha 1,03 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelný 1,00 K5 Celkový stav - nižší opotřebení 0,95 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům koncový řadový, garáž, dva byty 0,90 Variační koeficient před úpravami: 9,91 % Variační koeficient po úpravách: 9,66 % Průměrná cena 11 536 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 290 m 2 Porovnávací hodnota 3 343 133 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů byly uvedeny obchodované nemovitosti s nadstandardním výměrami podlahových ploch. Obvyklá cena byla stanovena porovnáním a zohledněním rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a příklady prodejů. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši 3 300 000 Kč bez omezení, nevýhodou je, že nemovitost nemá garáž. Ocenění závad na nemovitosti váznoucích: 1. Na oceňované nemovitosti č.p. 1470 vázne věcné břemeno bytu ve prospěch paní Anderlové Zdeňky, r.č. 245330/024, bytem Lidická 1470/13, Svitavy. Na oceňované pozemkové parcele č. 1480/13 vázne věcné břemeno užívání ve prospěch paní Anderlové Zdeňky, r.č. 245330/024, bytem Lidická 1470/13, Svitavy. Ocenění věcného břemene: Je stanoveno jako roční užitek ze simulovaného nájemného, tj. 6 000 Kč/měsíc, za rok 72 000 Kč. Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 72 000,00 Kč/rok * 100 % = 72 000,00 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 72 000,00 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 72 000,00 Kč * 10 let = 720 000,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8
REKAPITULACE: 1.Nákladová cena 4 450 640,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : Pozn: vzhledem k tomu, že nebylo možné provést místní šetření v budově, svědkem nebyla podána informace o technickém stavu a vybavení bytu v 2.NP, zohledňuji tuto skutečnost koeficientem rizika ve výši 0,85. Obvyklá cena po korekci bez omezení : 2 850 000,00 Kč. Cena rodinného domu po zohlednění omezení v podobě věcného břemene: 2 850 000,00-720 000,00 = 2 130 000,00 Kč. Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou po zohlednění omezení věcným břemenem práva užívání bytu paní Anderlové ve výši: 2 130 000,00 Kč Slovy: Dvamilionystotřicettisíckorunčeských Ve Svitavách 8.1.201 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3083/005/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14005/14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9