Znalecký posudek 3738-26/17 jehož předmětem je určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) resp. podílu 1/12 pozemku parc. č. 1414/7 trvalý travní porost a podílu 1/12 pozemku parc. č. 1414/20 trvalý travní porost, situováno v k.ú. Rajnochovice, obci Rajnochovice, okres Kroměříž a to pro účely exekuce k uspokojení pohledávky oprávněného. Objednavatel: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno - město Č.j. 056 EX 4045/11 Bratislavská 73 602 00 Brno Vypracoval: Ing. Ludvík Šojdr Velké nám. 48/41 767 01 Kroměříž Tel.: 573 330 004 Fax: 573 336 936 E-mail: sojdr@reaia.cz Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran textu, 29 stran příloh dle přiloženého seznamu, byl vypracován ke dni 12.6.2017 ve dvou vyhotoveních a elektronické verzi. V Kroměříži: 15.6.2017
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.2 OBSAH A. ÚVOD... 3 A.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 3 A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL... 3 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ... 4 B.1. PODKLADY... 4 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI... 4 C. POSUDEK... 5 C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI... 5 C.1.1. Ocenění ke dni 12.6.2017 s přihlédnutím k cenové úrovni trhu.... 5 C.1.1.1. Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1)... 5 C.1.1.2. Základní úvaha... 5 C.1.1.3. Tržní podmínky... 6 C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 6 C.2.1. Analýza nabídky ke dni ocenění je v k.ú Rajnochovice v nabídce jediný pozemek pro výstavbu rekreačního objektu o velikosti 2798m2 za cenu 197 Kč/m 2... 6 C.2.2. Analýza poptávky... 6 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti... 6 C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA... 6 D. ZÁVĚR... 7 D.1. ZÁVĚR... 7 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 8 F. PŘÍLOHY... 8 Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.3 A. ÚVOD A.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží (jímž může být i právo či nájem) nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím (jímž může být i právo) a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží (jímž může být i právo) nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, obvyklá hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Obvyklá cena ( 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 4045/11 11 ze dne 14.7.2011, a to podíl 1/12 parc. č. 1414/7, na LV č. 1271 a podílu 1/12 příslušenství, vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 4045/11 11 ze dne 14.7.2011, a to podíl 1/12 parc. č. 1414/20, na LV č. 533, vše situováno v k.ú. Rajnochovice, obci Rajnochovice, okres Kroměříž. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.4 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ B.1. PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1271 pro k.ú. Rajnochovice ze dne 24.5. 2017 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 533 pro k.ú. Rajnochovice ze dne 24.5. 2017 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Rajnochovice ze dne 24.5. 2017 - Osobní prohlídka konaná 12.7.2017 Ing. Ludvíkem Šojdrem - Usnesení č.j. 056 EX 4045/11-60 - Usnesení č.j. 056 EX 4045/11-61 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Jedná se o pozemek parc. č. 1414/7 trvalý travní porost (uvedeno na LV 1271) vše situováno v k.ú. Rajnochovice. Jedná se o pozemek parc. č. 1414/20 trvalý travní porost (uvedeno na LV 533) vše situováno v k.ú. Rajnochovice. Oba pozemky jsou situovány v rekreační chatařské oblasti. Lokalita je přístupná pouze po nezpevněné komunikaci (zpevnění bez uzavřeného povrchu). V lokalitě je dostupná pouze možnost vybudování přípojky el. energie. Pozemky jsou bez staveb a dalšího příslušenství. Součástí jsou trvalé porosty na parc.č.: 1414/20 jehličnaté stromy, na parc.č.: 1414/7 především náletové dřeviny. Oba pozemky jsou bez přístupu z veřejné komunikace. Pozemek parc.č.: 1414/20 je sice přístupní z obecního pozemku parc.č.: 1414/5, ale tento nemá další návaznost na veřejný přístup. Ve zkoumané lokalitě osmi chat nemá žádný vlastník přístup po veřejné komunikace. Tato skutečnost je tedy pro lokalitu svým způsobem charakteristická. Pozemek parc.č.:1414/7 je svým charakterem strží (roklí) bez korektní možnosti pro výstavbu rekreační chaty. Pozemek je navíc znehodnocen hustým porostem náletových dřevin. Viz obr. parc.č.: 1414/7. Pozemek parc.č.:1414/20 je z větší části využíván jako komunikace, zčásti ke zarostlý smrkovým porostem. Viz obr. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.5 C. POSUDEK C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI C.1.1. Ocenění ke dni 12.6.2017 s přihlédnutím k cenové úrovni trhu. C.1.1.1. Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1) Standardní oceňovací metodou, která se používají při zjištění obvyklé ceny je metoda srovnávací. Doplňujícími metodami jsou metody výnosová a věcná. Zejména však metoda srovnávací, založená na analýze tržních podmínek (vztahu nabídky a poptávky) a analýzy srovnatelných obchodů s obdobnými nemovitosti v daném místě a čase, má největší vypovídací schopnost. C.1.1.2. Základní úvaha Z výše uvedeného vymezení pojmu obvyklá cena je zřejmá skutečnost, že pro její objektivní stanovení je nutná znalost podmínek trhu, a to zejména stavu nabídky a poptávky, znalost obdobných obchodních transakcí realizovaných za obdobných podmínek v obdobných lokalitách a ve stejném čase. Přitom je nutno z pohledu obvyklé ceny přezkoumat (mít informace), zda u již realizovaných obchodních transakcí byly tyto realizovány za podmínek vymezení obvyklé ceny (zejména z pohledu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, stavu tísně na jedné či druhé straně obchodní transakce apod.). Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.6 C.1.1.3. Tržní podmínky Určujícím faktorem pro stanovení obvyklé ceny je znalost obdobných obchodních transakcí. V daném případě se jedná o informace o prodejích obdobných pozemků (poloha, přístup, okolí) v daném místě a čase. Na základě uvedených skutečností jsem provedl informační marketing s cílem zjistit cenovou úroveň pozemků, které se v nedávné době prodaly. Pro porovnání byly využity dohledané prodeje obdobné (identické) id. 1/12 pozemku v daném místě. C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI POZEMKY V K.Ú. RAJNOCHOVICE C.2.1. Analýza nabídky ke dni ocenění je v k.ú Rajnochovice v nabídce jediný pozemek pro výstavbu rekreačního objektu o velikosti 2798m2 za cenu 197 Kč/m 2. C.2.2. Analýza poptávky Poptávku po podílu na pozemku o velikosti 1/12 lze očekávat zejména od spolumajitelů předmětného pozemku, pokud její nabytí je spojeno s nějakým užitkem pro nového nabyvatele. C.2.3. Analýza obchodovatelnosti Obchodovatelnost s ohledem na výše uvedené spíše horší. C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA Ze tří standardních metod (věcná, výnosová, srovnávací) přichází v daném případě v úvahu využití POUZE metody srovnávací. K dispozici jsou záznamy o 2 realizovaných prodejích id. 1/12 pozemky parc..č: 1414/7 z roku 2015. Tyto záznamy použity v procesu porovnání. TRVALÝ TRAVNÍ POROST - POROVNÁNÍ Tab.č.1: Srovnávací analýza Identifikace Rajnochovice Rajnochovice Typ [Kč/m 2 ] Trvalý travní porost Trvalý travní porost Výměra v m2 Poloha přístup sítě Rozsah Trh Nabídka = 0,8 / Prodej = 1,0 Aukce = 1,0 Výsledná cena [Kč/m 2 ] 52 1/12 z 687 0,2 1,00 1,05 1,0 11 52 1/12 z 687 1,00 1,00 1,05 1,0 55 Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.7 Hodnota pozemku celkem parc.č.: 1414/7 (dle LV č. 1271) 687m2 x 11,-Kč = 7.557,-Kč Hodnota id. 1/12 = 630,- Kč Hodnota pozemku celkem parc.č.: 1414/20 (dle LV č. 533) 322m2 x 55,-Kč = 17.710,-Kč Hodnota id. 1/12 = 1.475,- Kč D. ZÁVĚR Na základě Usnesení Č.j. 056 EX 4045/11-60 jsem provedl ocenění cenou obvyklou id. 1/12 pozemku parc. č. 1414/7 a id. 1/12 pozemku parc. č. 1414/20, situováno v k.ú. Rajnochovice, obci Rajnochovice, okres Kroměříž, to pro účely exekuce k uspokojení pohledávky oprávněného Konstatuji současně, že jsem (vyjma váznoucích zástav) nezjistil žádná další ocenitelná práva a závady váznoucí na předmětných nemovitostech. Oceňuji je tedy částkou 0,-Kč. D.1. ZÁVĚR Po zohlednění veškerých tržních podmínek, již realizovaných obchodů, nabídky, poptávky a celkové obchodovatelnosti a na základě výše provedené srovnávací analýzy určuji: OBVYKLOU CENU 1/12 pozemků: parc. č. 1414/7 (uvedeno na LV 1271) a parc. č. 1414/20 (uvedeno na LV 533) ve výši zaokr.: 2.105,-KČ Slovy: (dvatisícestopět Kč) Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Znalecký posudek č.3738-26/17 Sp. zn.: 056 EX 4045/1-61 strana č.8 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 16.11.1988 č.j. Spr.3793/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3738 26/ 17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3738 26/17 podle připojené likvidace. Kulaté razítko: V Kroměříži : 15.6. 2017 Podpis znalce F. PŘÍLOHY 1. Usnesení Č.j. 056 EX 4045/11-61 2 strany 2. Exekuční příkaz č.j. 056 EX 4045/11-11 1 strana 3. LV č. 1271 pro k. ú. Rajnochovice 11 stran 4. LV č. 533 pro k.ú. Rajnochovice 11 stran 4. Snímek z katastrální mapy pro k.ú. Rajnochovice 5. Polohopis k.ú. Rajnochovice 6. Kupní smlouva V-2449/2015-740 1 strana 1 strana 2 strany Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz
Polohopis Poloha v rámci okresu Poloha v rámci obce Letecký snímek - detail