ZNALECKÝ POSUDEK č. 731-19/17 O ceně o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 603 na pozemku st. p. č. 1356 zastavěné plochy a nádvoří, včetně příslušenství, a pozemkové parcely zahrady parc. p. 1357, k.ú. Ostrožská Nová Ves, obec Ostrožská Nová Ves, okres Uherské Hradiště Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Petříková Pavlína, nar. 12. 11. 1983, bytem č. p. 18, 696 73 Hrubá Vrbka, a dlužník Prosecký Radim, nar. 1. 9. 1981, bytem Ernestovská 511, 696 42 Vracov Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16. 3. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 1. 4. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 603 na pozemku st. p. č. 1356 zastavěné plochy a nádvoří, včetně příslušenství, a pozemkové parcely zahrady parc. p. 1357, k.ú. Ostrožská Nová Ves, obec Ostrožská Nová Ves, okres Uherské Hradiště 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 603 Adresa předmětu ocenění: Ostrožská Nová Ves 603 687 22 Ostrožská Nová Ves Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Ostrožská Nová Ves Katastrální území: Ostrožská Nová Ves Počet obyvatel: 3 412 3. Prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16. 3. 2017 za přítomnosti zástupce vlastníka a pana Mencla, zástupce Administrace insolvencí, který nemovitost přebíral. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště, ze dne 1.11.2016, pro k.ú. Ostrožská Nová Ves, LV - 3567 - kopie katastrální mapy k.ú. Ostrožská Nová Ves, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby a pozemků: Pavlína Petříková, nově č. p. 18, 696 73 Hrubá Vrbka, původně Drahy 603, 687 22 Ostrožská Nová Ves, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Radim Prosecký, nově Ernestovská 511, 696 42 Vracov, původně Drahy 603, 687 22 Ostrožská Nová Ves, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 3567, pozemek p.č. 1356 je zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemek 1357 jako zahrada. Jedná se o původní řadový rodinný dům s navazující technicko-hospodářskou částí. Nemovitosti zapsané na LV 3567 jsou ve spoluvlastnictví dvou subjektů, přičemž každý má jednu polovinu. Paní Petříková Pavlína, který je vlastníkem 1/2 nemovitosti, je insolvenčním dlužníkem, pan Prosecký Radim, který je vlastníkem druhé poloviny nemovitosti je rovněž insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 3567 dlužníci získali na základě Smlouvy kupní ze dne 27.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni - 2 -
14.12.2007, V-5071/2007-711. Nemovitost se nachází v původním rozsahu. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 603 je situován v okrajové části Ostrožské Nové Vsi. Pozemek je protáhlého obdélníkového půdorysu, vnitřní řadový, situován mezi komunikací obce a zemědělským pozemkem. Pozemek je rovinný, oplocený. Vjezd do dvora domu uličními vraty. Jedná se o původní rodinný dům, na který navazují prostory technické, půdorysně je objekt do tvaru písmene U s vnitřním atriem a zasklenou verandou. Odhadované stáří počátek minulého století. Dispozičně je dům řešen jako 5+1, sociální zařízení, dílna a kotelna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Nemovitost se nachází v původním stavu. V současné době je nemovitost neobývána. Občanská vybavenost obce základní včetně mateřské školky a základní školy, lékaře, lázeňské léčebny, kulturního a sportovního zařízení, obchodů a restauraci. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými domy. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 603 Rodinný dům je přízemní, se sklonitou střechou, nemá využité podkroví. Krytina je tašková pálená a částečně plechová, klempířské konstrukce pozinkované úplné, vnitřní dvorek dlážděný betonovými tvarovkami, je zde betonová skružená kopaná studna (nepoužívá se). Sociální zařízení - koupelna s vanou a umývadlem, keramická dlažba i obklad, WC samostatné, na podlaze beton. Kuchyně s keramickým obkladem, elektrický sporák bez digestoře, plechová kuchyňská linka. Podlahy betonové s povrchem keramických dlažeb či PVC, okna původní špaletová, uliční plastová, dveře původní náplňové dřevěné plné a prosklené. Uliční fasáda domu obložena fasádními šablonami. Jedná se o původní rodinný dům, na který navazují prostory technické, půdorysně je objekt do tvaru písmene U s vnitřním atriem a zasklenou verandou, ne podlaze velkoformátová dlažba. Odhadované stáří počátek minulého století. Dispozičně je dům řešen jako 5+1, sociální zařízení, dílna a kotelna. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Před cca 20 lety byl pořízen plynový kotel, pro ohřev teplé vody bojler, v roce 2014 byl pořízen zplyňovací kotel ATMOS, byla částečně zasklena veranda, dnes prosvětleno více materiály (drátosklo, polykarbonát), okna do uliční fasády byla vyměněna za plastová, zřízeny nové elektrické rozvody, ústřední topení, v - 3 -
pokojích vyměněno PVC. V kolně na podlaze dusaná hlína, bez omítek. Výměry jednotlivých pokojů cca: - kuchyně 5,3 m2 - pokoje 13 + 17,8 + 16,6 + 11,6 + 8,1 m2 - chodba 6,4 m2 - koupelna 3,2 m2 - WC 1,7 m2 - spíž 2,4 m2 - průjezd 22,7 m2 - veranda 13,7 m2 - dílna 6,2 m2 - kotelna 13,2 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha / užitná plocha Plocha pozemku/ zahrady Stáří stavby: 147 m2 / 122 m2 932 m2 / 629 m2 100 roků Index vybavení (dle platné oceňovací vyhlášky) Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. - 4 -
12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,520 i = 1 Porovnání srovnatelných nemovitostí lokalita zast. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 nabídk cena Kč upravená cena Kč k=0,85*) koef porov stavu koef vel poz návrh ceny Kč pozn. Ostrožská Nová Ves 104 217 735 000 624 750 1,2 1,2 899 640 1*) Ostrožská Nová Ves 168 500 1 070 000 1 016 500 0,9 1,05 960 593 2*) Ostrožská Lhota 150 130 895 000 760 750 1 1,3 988 975 3*) Uherský Ostroh 186 2354 939 000 798 150 1,15 0,65 596 617 4*) Polešovice 110 470 1 810 000 1 538 500 0,7 1,05 1 130 798 5*) Uherské Hradiště 120 829 1 590 000 1 351 500 0,8 0,9 973 080 6*) Staré Město 160 238 1 599 000 1 359 150 0,7 1,2 1 141 686 7*) 143 677 1 234 000 1 064 186 955 913 průměr Porovnávaná nemovitost Ostrožská Nová Ves 147 629 *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) jednopodlažní, samostatný, částečně podsklepený, s půdním prostorem, kolnou, provedena přestavba vstupní části, rekonstrukce interiéru, výměna dveří, podlah, nová koupelna WC, nová elektroinstalace, krb, výměna oken, stropní podhledy, elektrické přímotopy (nyní zdemontovány) a lokálně krb, stav dobrý 2*) řadový přízemní RD 3+1 v centru obce, částečně podsklepený, průjezd a parkovací místo, dvůr, hospodářské budovy, vlastní studna, všechny sítě, rezervováno - cena snížena pouze o provizi 3*) řadový přízemní rodinný dům v centru obce, napojen na všechny sítě, vlastní studna, průjezd - garáž, vyměněna okna v uliční fasádě včetně vchodu a vjezdu, stav dobrý 4*) samostatný RD, plně podsklepen, v centru města, všechny sítě v obci, špatný stav 5*) samostatný RD 3+1, nepodsklepený, oplocený dvůr s vjezdem, drobné hospodářské stavby, velká garáž, pergola, vinný sklípek, vytápění plynovým kotlem a krbem, vlastní studna, veškeré obecní sítě, v roce 2007 rekonstrukce včetně fasády, nová garáž 6*)samostatný přízemní RD 3+1, částečně podsklepený, a po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, vchodové dveře, koupelna, WC, bojler, zahradní altán, studna, septik, okrasné dřeviny, ovocné stromy a vinohrad, stav velmi dobrý 7*) přízemní řadový, částečně podsklepený RD 4+2, veranda, dřevník, garáž, vytápění kotlem na plyn, karma, obecní voda a možnost napojení na kanalizaci, nyní septik, velmi dobrý stav, žádaná lokalita blízko centra obce - 5 -
Na trhu nemovitostí je v současné době přímo v Ostrožské Nové Vsi nabízeno několik nemovitostí, dvě obdobného rodinného domu. Další obdobné nemovitosti - nabídky k prodeji, jsou nabízeny v nejbližším okolí. Jde o obdobné původní přízemní domy k bydlení s dalším technickým či hospodářským zázemím, domy mají různě velké pozemky. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují od cca 735 tis. Kč do cca 1 599 tis. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky se pak ceny pohybují od cca 625 tis. Kč do cca 1359 tis. Kč. Průměrná zastavěná plocha rodinných domů je 143 m2, průměrná plocha zahrady je 677 m2. Tyto výměry jsou obdobné výměrám posuzovaným. Průměrná cena rodinných domů upravená koeficientem poptávky činí cca 1 064 tis. Kč. Ceny rodinných domů po přepočtu koeficienty vyjadřujícími velikosti zastavěných ploch, velikosti pozemku i stavu nemovitosti pak vychází v průměru na 955 913 tis. Kč. Ceny porovnávaných rodinných domů přímo v obci Ostrožská Nová Ves se pohybují od cca 900 tis. Kč do cca 960 tis. Kč, průměr je 930 tis. Kč. S přihlédnutím ke všem faktorům oceňované nemovitosti, je navržena jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 3567, k.ú. Ostrožská Nová Ves, na úrovni zjištěných průměrných cen v dané obci upravených příslušnými koeficienty, tj. 930 000 Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Jednotliví podílníci vlastnictví na LV 3567 byli uvedeni v části A bod 5 posudku. Oceňovaný majetek vlastní dlužníci, každý dlužník má podíl 1/2 na vlastnictví. Vzhledem ke skutečnosti, že vlastníci nemovitosti jsou oba insolvenčními dlužníky a nemovitost se bude prodávat jako celek, není navrženo snížení ceny jednotlivého podílu ze zjištěné ceny nemovitostí. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníků, je na majetek LV 3567 - rodinný dům čp. 603 na pozemku st. p. č. 1356 zastavěné plochy a nádvoří, včetně příslušenství, a pozemkové parcely zahrady parc. p. 1357, k.ú. Ostrožská Nová Ves, obec Ostrožská Nová Ves, okres Uherské Hradiště uvaleno Zástavní právo smluvní. Tato právní vada nemá vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. - 6 -
Jako návrh obvyklé ceny 1/2 podílu vlastnictví nemovitosti rodinný dům čp. 603 na pozemku st. p. č. 1356 zastavěné plochy a nádvoří, včetně příslušenství, a pozemkové parcely zahrady parc. p. 1357, k.ú. Ostrožská Nová Ves, obec Ostrožská Nová Ves, okres Uherské Hradiště je navržena k datu zpracování znaleckého posudku částka 465 000,- Kč slovy: Čtyřistašedesátpěttisíc Kč V Praze 1. 4. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN k.ú. Ostrožská Nová Ves, LV - 3567 - kopie katastrální mapy k.ú. Ostrožská Nová Ves, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 731-19/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 731-19/17. - 7 -