Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3770/008/2015 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Stavba Opočno čp. 309, bydlení, která je součástí pozemku p.č. 400 a pozemky p.č. 400 a p.č. 401, to vše v k.ú. Opočno pod Orlickými horami obce Opočno. Tyršova 309 / 309, 51773 Opočno Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Opočno, k.ú. Opočno pod Orlickými horami, kód k.ú. 711951, LV 91 Pozemky: 400, 401 Vlastník stavby: SJM, Meduna Marcel a Medunová Kamila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marcel Meduna, Tyršova 309, 51773 Opočno Kamila Medunová, Tyršova 309, 51773 Opočno Vlastník pozemku: SJM, Meduna Marcel a Medunová Kamila, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marcel Meduna, Tyršova 309, 51773 Opočno Kamila Medunová, Tyršova 309, 51773 Opočno OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1160/2014-a, 18.12.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 850 000 Kč Datum místního šetření: 15.1.2015 Datum zpracování : 19.1.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.1 V Borohrádku, dne 19.1.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1905 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 3 137 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 89 / 0 0 475 557 112 100,00 / 0 475 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 872 200 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč Obvyklá cena 850 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Jedná se o nemovitosti umístěné na okraji centrální části města. Použité konstrukce a vybavení jsou spíše podstandardní, údržba je mírně zanedbaná. U domu je menší pozemek. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Opočno je město s 3 200 obyvateli a s dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, pošta, nemocnice, restaurace, hotel, síť obchodů a služeb, zimní stadion, fotbalový stadion, tenisové kurty). Jsou zde kompletní inženýrské sítě. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severozápadním okraji centrální části města, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél Tyršovy ulice na rohu s ulicí Nádražní, proti budově Policie ČR. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o částečně podsklepený (malý sklípek pod verandou), jednopodlažní objekt s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové pasy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce z cihelného zdiva tl. 45 cm. Krov dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky. Stropy jsou s rovným podhledem. Kompletní klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Podlahy obytných místností jsou betonové s PVC, podlahy vedlejších místností jsou rovněž betonové s PVC a z cementové dlažby. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové. Vytápění je lokální na tuhá paliva a plynovými topidly. Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák. Proveden je pouze rozvod studené vody, zdrojem teplé vody v koupelně je elektrický bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC. Původní objekt je z počátku minulého století. Byla prováděna běžná údržba a menší modernizace (v roce 2010 plynové topení, rozvody ZTI a vybudování koupelny). Použité konstrukce a vybavení jsou spíše podstandardní. Dispozice 1.NP: kuchyň, 3 pokoje, chodba, spíž, zádveří, koupelna, WC. Příslušenství stavby tvoří menší zděná kolna. Jedná se o starší jednoduchou stavbu, bez vlivu na celkovou hodnotu oceňovaných nemovitostí. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1905 Dílčí rekonstrukce v r. 2010 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva smluvní ve prospěch České spořitelny a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 91 pro k.ú. Opočno pod Orlickými horami. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 91 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: 576590 Opočno Katastrální území: 711951 Opočno pod Orlickými horami Ulice: Tyršova č.o.: 309 Vlastníci Podíl SJM Meduna Marcel a Medunová Kamila 1 / 1 Marcel Meduna Tyršova 309, 51773 Opočno Kamila Medunová Tyršova 309, 51773 Opočno Stavby stavba je součástí pozemku část obce Opočno č.p. 309 na pozemku p.č. 400 ANO Pozemky 400 Pozemková parcela Parcela KN 172 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 401 Pozemková parcela Parcela KN 303 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 111,71 m 2 89,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 89,00 m 2 1,00 89,00m 2 1.NP - celkem 89,00 m 2 89,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 11,85*7,85*(0,10+2,85+0,30)+7,30*2,56*2,80 = 354,65 m 3 zastřešení 11,85*7,85*(0,90+2,55/2) = 202,32 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 556,97 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 112 Obestavěný prostor [m 3 ] 556,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 300 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 394 986 Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 100,00 Věcná hodnota (VH) Kč 0 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 400 172 1 / 1 0 zahrada 401 303 1 / 1 0 Celková výměra pozemků: 475 Hodnota pozemků celkem: 0 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Opočno 150,00 613 1 389 000 9 260 1,04 9 626 RD Opočno, Rodinný dům s garáží a zahradou, který se nachází v klidné části města Opočno. Dům je přístupný po zpevněné komunikaci, napojen na kanalizaci, elektro, vodu a plyn. Dispoziční řešení v přízemí chodba, prostorná komora, bývalá prádelna se vstupem na zahradu, samostatné WC, koupelna, 2 pokoje, kuchyně. V podkroví se pak nachází 3 další místnosti, z čehož 1 má přístup na balkon. Dům je z menší části podsklepen. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; - 5 -
Opočno 193,00 1 198 2 950 000 15 285 0,72 11 031 RD Opočno, Rodinný dům po částečné rekonstrukci ve městě Opočno na břehu rybníka Broumar. Dispozičně 5+kk, v přízemí dvě velké obytné místnosti, zázemí a garáž. Dům lze využívat dvougeneračně. V horním patře na jedné straně dva pokoje a na druhé straně ložnice s vlastní koupelnou a vlastním vchodem. Dům má dva sklepy. Nově rekonstrukce topení ( plynový kotel ve sklepě, nové rozvody a tělesa). Nový komín a dva nové krby. Téměř dokončená rekonstrukce koupelny, nová kuchyně. Střecha je opravená, původní dřevěná okna v dobrém stavu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - větší hůře prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Dobruška - Poříčí 130,00 702 1 350 000 10 385 0,85 8 790 RD Dobruška, Rodinný dům v okrajové části města s kompletní infrastrukturou. Dispozice domu přízemí - 2+1 s příslušenstvím, patro - 1+1 s příslušenstvím a terasou. Plocha pozemku 702 m2. Dům v dobrém technickém stavu, veškeré sítě k dispozici. Příslušenství tvoří zděná kolna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - řadový - koeficient 1,10; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - řadový; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Stanovená jednotková cena: 9 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 872 200 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 91 ze dne 14.11.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 15.1.2015. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -