ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2660/40/16 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.parc.č. 332 se stavbou č.p. 261 vše v k.ú. Borovnice Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Borovnice, k.ú. Borovnice u Staré Paky Adresa nemovité věci: Borovnice 261, 544 77 Borovnice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., č.j. 014/2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 770 000 Kč Datum místního šetření: 26.2.2016 Stav ke dni : 26.2.2016 Za přítomnosti: paní Jany Podskalské Počet stran: 21 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 22.3.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 26.2.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 713 pro k.ú. Borovnice u Staré Paky Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.2.2016 v době od 09,00 do 09,55 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené paní Janou Podskalskou Místopis Vesnice Borovnice leží v průměrné výšce 481 metrů nad mořem na území okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Borovnice se rozkládá asi 24 kilometrů západně od Trutnova a 18 kilometrů severozápadně od města Dvůr Králové nad Labem. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má 370 obyvatel. Občanská vybavenost: mateřská škola, poštovní úřad, sportovní hřiště, veřejná knihovna, ordinace praktického lékaře a stomatologa. Vesnicí prochází autobusová linka, železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaný dům se nachází na západním okraji obce při silnici procházející obcí, v těsné blízkosti průmyslového areálu firmy Tessitura Monti Cekia s.r.o. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1483/3 Královéhradecký kraj, Pivovarské náměstí 1245/2, 50003 Hradec Králové 47 Česká republika, 42/2 Česká republika, 825/2 Tolar Vladimír Ing., CSc., Chvalina 32, 50801 Hořice 825/1 Česká republika, 1433 Tessitura Monti Cekia s.r.o., č. p. 15, 54477 Borovnice - 2 -
Celkový popis Oceňovaný objekt stojí na na samostatném pozemku st.parc.č. 332 se stejnou výměrou jako je zastavěná plocha domu č.p. 261, je přístupný po zpevněné komunikaci ve vlastnictví České republiky, přes pozemek firmy Tessitura Monti Cekia s.r.o., č. p. 15, 54477 Borovnice a přes pozemek jiné fyzické osoby. Pozemky kolem domu jsou v majetku jiných vlastníků. Majitelé oceňované nemovitosti užívají okolní pozemky bez nájemní smlouvy. Dům je připojen k elektrorozvodné síti, přípojka vody a kanalizace jsou vedeny z průmyslového areálu. Právo čerpání vody a právo odvádění splaškových vod není zajištěno smlouvou o zřízení věcného břemene. Nepodsklepený dům má 2 nadzemní podlaží, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Přízemí je zděné konstrukce s železobetonovým stropem, II.NP je montované sendvičové s dřevěným trámovým stropem. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné sololitové v ocelových zárubních, podlahy jsou s krytinou PVC a s keramickou dlažbou. V domě je jedna bytová jednotka 4+kk. V I.NP je vstupní chodba, garáž, kotelna, sklad paliva, prádelna, dílna, sklad a schodiště do patra. V II.NP je chodba, 2 dětské pokoje, kuchyňský kout, koupelna a WC, obývací pokoj, ložnice, spíž a balkon. Půdní prostor není upraven na bydlení. Přístup na půdu je po žebříku. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v I.NP. Ohřev vody je bojlerem. V kuchyni je kombinovaný sporák na PB. Objekt je rodinným domem, slouží k trvalému bydlení rodiny majitelů. Dům byl postaven v roce 1972 je v původním stavu. Údržba domu je zanedbaná. Silné stránky Dům na okraji obce v malé vzdálenosti do centra. V domě s větší výměrou užitné plochy. Garáž v domě. Nemovitost se nachází v místě s nízkým rizikem záplav (st.1.). V obci je kompletní občanská vybavenost. Zastávka autobusu a vlaku je v blízkosti domu. Slabé stránky Dům je pouze částečně zděné konstrukce, II.NP je montované na bázi dřevní hmoty. Údržba je zanedbaná objekt je v původním stavu z roku 1972. Nemovitost obsahuje pouze pozemek pod domem, okolní pozemky jsou v majetku jiných vlastníků, přístup je po neveřejné komunikaci, přípojka vody a kanalizace je přes průmyslový areál na západní straně není zajištěno smlouvou o zřízení věcného břemene. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 602.998,00 Kč budoucí pohledávky vzniklé v období od - 3 -
uzavření smlouvy do 30.4.2044 do celkové výše 602.998,00 Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, IČO: 45244782 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pohledávka ve výši 4.000,- Kč s příslušenstvím LONDON LEGAL SOLUTIONS (UK) LTD, id.č.8122154, Farringdon Street 32, EC4A4H London, Spojené království Velké Británie a Severního Irska id.č.8122154, Farringdon Street 32, EC4A4H London, Spojené království Velké Británie a Severního Irska Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 45 Brno Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Ostatní rizika: nejsou Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota pozemku byla čerpána z databáze znalce. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 332 109 150,00 16 350 Celková výměra pozemků 109 Hodnota pozemků celkem 16 350 Dům č.p. 261 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 106,92 m 2 2,25 m Výčet místností: chodba 6,82 m 2 0,50 3,41 m 2 schodiště 2,12 m 2 0,50 1,06 m 2 prádelna 8,16 m 2 0,50 4,08 m 2 sklep 7,28 m 2 0,50 3,64 m 2-4 -
garáž 20,20 m 2 0,00 0,00 m 2 kotelna 7,02 m 2 0,50 3,51 m 2 dílna 16,53 m 2 0,50 8,27 m 2 sklad uhlí 16,99 m 2 0,50 8,49 m 2 Užitná plocha celkem: 32,46 m 2 II.NP 106,92 m 2 2,60 m Výčet místností: kuchyňský kout 7,02 m 2 1,00 7,02 m 2 pokoj 20,41 m 2 1,00 20,41 m 2 ložnice 10,08 m 2 1,00 10,08 m 2 předsíň 12,41 m 2 1,00 12,41 m 2 koupelna 4,38 m 2 1,00 4,38 m 2 dětský pokoj 12,09 m 2 1,00 12,09 m 2 dětský pokoj 15,64 m 2 1,00 15,64 m 2 WC 1,29 m 2 1,00 1,29 m 2 spíž 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 předsíň 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 balkon 13,77 m 2 0,50 6,89 m 2 Užitná plocha celkem: 92,81 m 2 zastřešení 106,92 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (12,15*8,80)*(2,25) = 240,57 m 3 II.NP (12,15*8,80)*(2,60) = 277,99 m 3 zastřešení (12,15*8,80)*(2,40*1/2) = 128,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 240,57 m 3 II.NP 277,99 m 3 zastřešení 128,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 646,87 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm + montované na bázi dřeva 3. Stropy dřevěné trámové a železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementová - šablony 400/400 mm 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné + nátěr 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody železobetonové montované s běžným povrchem - 5 -
12. Dveře dřevěné hladké dveře v ocelových zárubních 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení s kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace do veřejné kanalizace 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 107 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 125 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 646,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 200 Reprodukční hodnota [Kč] 2 716 837 (RC * OP) Stáří roků 44 Další životnost roků 46 Opotřebení % 48,90 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 388 304 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 125,27 m 2 Obestavěný prostor: 646,87 m 3 Zastavěná plocha: 106,92 m 2 Plocha pozemku: 109,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu v krajině obce Horní Brusnice. Dispozice domu: přízemí - garáž, 2x uhelna, kotelna, tech. místnost, koupelna, prádelna, sušárna, samostatné WC, spižírna, dílna a sklep. Patro - - 6 -
2x dětský pokoj, ložnice, prostorný obývací pokoj s terasou, kuchyně s jídelním koutem, spižírna, koupelna a samostatné WC. Možnost půdní vestavby, nebo výstavby na přilehlé parcele o rozloze 3466 m2. Lokalita Horní Brusnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,94 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší užitná plocha; Provedení a vybavení - chybí garáž; Vliv pozemku - velká výměra; Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 6 750 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 148,00 m 2 3 466 m 2 1 350 000 Kč 9 122 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej domku v obci Borovnice. Dům po celkové rekonstrukci ve velmi dobrém stavu. V přízemí atypický vchod - zádveří, 4 obytné místnosti včetně haly s krbovými kamny, kuchyň, koupelna. Podkroví - možnost vestavby. Venkovní terasa. Udržovaná okrasná zahrada. Pěkné, klidné místo v Podkrkonoší, k trvalému bydlení i rekreaci. Lokalita Borovnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,56 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší užitná plocha; Poloha - v zástavbě rodinných domů; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Celkový stav - po rekonstrukci, zděná konstrukce; Vliv pozemku - větší výměra pozemku, přístup z veřejné komunikace; Celkový koef. K C 0,30 Upravená j. cena Kč/m 2 6 722 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 113,00 m 2 896 m 2 2 550 000 Kč 22 566 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu v klidné části obce Roškopov, Stará Paka. Dům se zahradou a lesem o - 7 -
výměře 1.655 m2. Disp.: vstupní chodba, letní zahrada, kuchyně s jídelnou, pokoj, velká ložnice, půdní prostor připravený pro další užívání, koupelna, samostatné WC, dílna, kotelna, sklep. K domu dále náleží kůlna a garáž. Veškerá občanská vybavenost 2 Km. Lokalita Stará Paka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 4 979 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 1 655 m 2 940 000 Kč 7 231 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 979 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 150 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 750 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 150 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 125,27 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 770 411 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 770 411 Kč 1 404 654 Kč 16 350 Kč Obvyklá cena 770 000 Kč slovy: Sedmsetsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti v obci, v blízkosti průmyslového areálu, exteriérová přitažlivost, stavebně technický stav a vybavení objektu; velikost pozemku, přístup přes pozemek jiného vlastníka, vybavení inženýrskými sítěmi. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší než jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 22.3.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2660/40/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2660/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze snímek katastrální mapy 1 fotodokumentace 8 mapa oblasti 1 riziko záplav 1-10 -
žlutou barvou je vyznačená veřejná komunikace - 11 -
pohled z jihu pohled ze severu - 12 -
garáž kotelna v I. NP - 13 -
sklad bojler v technickém podlaží - 14 -
dětský pokoj koupelna v II.NP - 15 -
WC dětský pokoj v II.NP - 16 -
prádelna v I.NP schodiště - 17 -
pokoj s balkonem v II.NP kuchyňský kout - 18 -
ložnice v II.NP chodba v II.NP - 19 -
- 20 -
- 21 -