ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2690/70/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2690/70/16 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 251 se stavbou č.p. 80, poz.parc.č. 738/4, 738/5 a 1714 vše v k.ú. Doubravany Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Košík, k.ú. Doubravany Adresa nemovité věci: Doubravany 80, Košík OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., 052/2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, Jičín IČ: telefon: stanislav.kerhart@ .cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Víta Černého Počet stran: 23 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne Stanislav Kerhart

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění pozemku st.parc.č. 251 se stavbou č.p. 80, poz.parc.č. 738/4, 738/5 a 1714 vše v k.ú. Doubravany je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou je reprodukční cena stavby (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), snížená o přiměřené opotřebení. Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 349 pro k.ú. Doubravany Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 16,00 do 17,00 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené panem Vítem Černým Místopis Vesnice Košík leží v průměrné výšce 223 metrů nad mořem, je začleněna územně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Nymburk. Obec se rozkládá asi osmnáct kilometrů severovýchodně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 370 obyvatel. Košík má čtyři části: Doubravany, Košík, Sovolusky a Tuchom. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. V obci je veřejná knihovna. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Oceňovaná nemovitost se nachází v části Doubravany asi 1,5 km od Košíku. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř - 2 -

3 Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1633/2 Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, Praha 5 (ostatní plocha - silnice Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Doubravany vpravo při komunikaci procházející obcí na Žitovlice v zástavbě obytných domů asi 250 m jižně od středu Doubravan. Objekt je samostatně stojící dům postavený asi kolem roku 1925 s jednou bytovou jednotkou 4+1 jako přízemní nepodsklepený dům bez podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, základy jsou kamenné s podezdívkou z pálených cihel a pískovcových kvádrů. Střecha je sedlová s krytinou z cementových tašek. Stropy jsou trámové s rovným podhledem, v ložnici v západní části domu je cihelná klenby do ocelových I nosníků. Podlahy jsou betonové s kobercem, plovoucí podlahou a s keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. V kuchyni je kuchyňská linka a kombinovaný sporák na PB. V koupelně je vana, WC a umyvadlo. Rozvod studené a teplé vody je v ocelových pozinkovaných trubkách, ohřev TUV je elektrickým bojlerem. Vytápění je ústřední etážové teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Dispozice: I.NP - zádveří, chodba. obývací pokoj, kout pro kotel ÚT, kuchyně, koupelna s WC, 2 pokoje a ložnice. V roce 1980 byla provedena přístavba verandy na jižní straně domu, asi v roce 1990 byla rekonstruována koupelna. V průběhu uplynulých 5 až 10 let byly provedeny další úpravy - položení plovoucí podlahy a výměna kotle ÚT. Půdní prostor není upraven k bydlení, přístup na půdu je venkovním ocelovým schodištěm na západní straně domu. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku z vlastní studny, splaškové vody jsou svedeny do vlastního septiku. Stavebně technický stav je mírně zhoršený. Údržba je pouze částečná. K domu patří venkovní úpravy, truhlářská dílna přestavěná z bývalého hospodářského objektu, studna na jihovýchodní straně domu a septik na severovýchodní straně domu. Nemovitost obsahuje jednu bytovou jednotku, objekt je rodinným domem. Oceňovaný dům je umístěn v menší obci v lokalitě se zástavbou rodinných domů, vzhledem k typu nemovitosti a lokalitě považuji jeho současné využití k bydlení a dílny k truhlářské výrobě za nejlepší a nejvyšší. Silné stránky Poloha v místě s příznivým životním prostředím v blízkosti města Rožďalovice s dobrou dojezdovou vzdáleností do okresního města Dostatečně velká užitná plocha, u domu je fungující truhlářská dílna Velký pozemek Riziko záplav je na st.1. Slabé stránky V okolí nemovitosti není občanská vybavenost Zanedbaná údržba domu i dílny U domu není garáž Není možné napojení na veřejnou kanalizaci a plyn - 3 -

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Zástavní právo smluvní ve výši 1, ,- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha 4, IČO: Zástavní právo soudcovské Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dům č.p. 80 slouží k trvalému bydlení vlastníka. Dílna není pronajímána, slouží k jeho výkonu živnosti OSVČ

5 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Dílna 2. Ocenění pozemků Porovnávací ocenění 3.1 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 80 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 141,40 m 2 2,85 m Výčet místností: předsíň 7,03 m 2 1,00 7,03 m 2 pokoj 20,09 m 2 1,00 20,09 m 2 obývací pokoj 16,42 m 2 1,00 16,42 m 2 chodba 9,43 m 2 1,00 9,43 m 2 pokoj 20,01 m 2 1,00 20,01 m 2 kotelna 1,07 m 2 1,00 1,07 m 2 koupelna 6,27 m 2 1,00 6,27 m 2 kuchyň 5,76 m 2 1,00 5,76 m 2 ložnice 24,94 m 2 1,00 24,94 m 2 Užitná plocha celkem: 111,02 m 2 zastřešení 113,40 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (18,90*6,00)*(2,85)+(3,50*8,00)*(2,80) = 401,59 m 3 zastřešení (18,90*6,00)*(1,00+2,40*1/2) = 249,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 401,59 m 3-5 -

6 zastřešení 249,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 651,07 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 141 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 111 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 651,07 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 60 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Dílna Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 109,20 m 2 4,30 m zastřešení 109,20 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (14,00*7,80)*(4,30) = 469,56 m 3 zastřešení (14,00*7,80)*(3,20*1/2) = 174,72 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 469,56 m 3 zastřešení 174,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 644,28 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Obvodové stěny zděné tl cm 3. Stropy dřevěné a klenba - 6 -

7 4. Krov dřevěný umožňující podkroví 5. Krytina tašková 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů vápenná omítka 8. Schodiště chybí 9. Dveře dřevěné svlakové 10. Okna zdvojená 11. Podlahy betonová 12. Elektroinstalace světelná a motorová Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 109 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 644,28 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 91 Další životnost roků 49 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Oceňovaný pozemek je rovinatý, je volně přístupný z veřejné komunikace poz. parc.č.1633/2 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Středočeského kraje. Dům č.p. 80 je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z vlastní studny, splaškové vody jsou podle sdělení vlastníka domu svedeny do septiku na severovýchodní straně domu. Přípojka plynu není. Stavební pozemky v místě a okolí jsou obchodovány v rozpětí Kč/ m 2. Vzhledem k nízké úrovni občanské vybavenosti, k velikosti pozemku, k připojení na inženýrské sítě a k riziku záúlav (st.1) odhaduji cenu na 350,00 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří ostatní plocha 738/ , zahrada 738/ , ostatní plocha , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

8 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 111,02 m 2 Obestavěný prostor: 1 295,35 m 3 Zastavěná plocha: 250,60 m 2 Plocha pozemku: 1 511,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Bývalá zemědělská usedlost Prodej zemědělské usedlosti v Doubravanech u Košíku. Na pozemku jsou dva domy dispozičně řešené jako 2+1 a 1+1. Domy jsou před rekonstrukcí. Vlastní studna a stodola a chlévy a velká zahrady s ovocnými stromy. V klidné části obce. Lokalita Košík - Doubravany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,08 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší výměra; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - původní stav (vedlejší stavba v horším stavu); Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - větší výměra; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rekonstruovaného rodinného domu v obci Doubravany - Košík. Nabízíme exkluzivně na prodej venkovský rodinný domek 2+1, 68 m2, v obci Košík- Doubravany nedaleko Nymburka ve Středočeském kraji. Dům je samostatně stojící, zděný, lokální topení, voda ze studny, odpad - jímka, po rozsáhlejší rekonstrukci včetně nové střechy v letošním roce. Zastavěná plocha je 309m2, celková plocha nemovitosti 539m2. Lokalita Košík - Doubravany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,08 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,05-8 -

9 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra užitné plochy; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - není topení; + interiér po rekonstrukci; Celkový stav - po opravě; Vliv pozemku - menší výměra; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej 2 rodinných domů v obci Košík, k.ú. Doubravany. Jedná se 1 větší rodinný dům o dispozici 3+1 a menší domek s dispozicí 2+1. Oba domy jsou v dobrém technickém stavu, menší domek po větší rekonstrukci. El. 230/400, odpady jsou svedeny do jímky a septiku, voda vlastní, vytápění ústřední na TP. K domům náleží velmi pěkný pozemek o výměře 2442 m2. Lokalita Košík Doubravany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,76 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné, dílna u domu; po rekonstrukci; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - větší výměra; Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 111,02 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 1.2 Dílna ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Tržní hodnotu nemovité věci stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v tržní hodnotě nemovité věci zohledněny venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemku, přístup k němu a riziko záplav. Oceňovaná nemovitá věc je situována do lokality určené k bydlení s horší dopravní obslužností a s nízkou úrovní občanské vybavenosti. Tento odhad tržní hodnoty nemovité věci jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a dostupných cen. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ve výši ,- Kč (po zaokrouhlení)

11 OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2690/70/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2690/

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 2 Fotodokumentace 10 Mapa oblasti 0 Riziko záplav 1 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 251 v k.ú. č Kopie katastrální mapy ze dne

13 Pozemek p.č. 251 v k.ú. č ortofoto pohled z komunikace JV

14 pohled z komunikace SV pohled ze zahrady JZ

15 pohled z parc.č. 738/5 dílna v západní části pozemku

16 dílna pohled z JZ dílna západní strana

17 interiér dílny interiér dílny

18 interiér domu č.p obývací pokoj interiér domu č.p ložnice

19 interiér domu č.p kotel ústředního topení interiér domu č.p pokoj

20 interiér domu č.p koupelna a WC interiér domu č.p kuchyně

21 interiér domu č.p pokoj podezdívka a základy domu č.p

22 studna v jihovýchodní části pozemku septik na severovýchodní straně domu č.p

23 - 23 -