ZNALECKÝ POSUDEK č. 5224 318 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 595/14-63 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 595/14-63 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 11.05.2018. Posudek obsahuje: 29 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 29.06.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den ocenění...4 4 Podklady...4 B POSUDEK...5 1 Aplikovaná metoda ocenění...5 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...17 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...18 E PŘÍLOHY...18 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 595/14-63. Jedná se o ocenění: 1) spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: 2) spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: 3
2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 08.06.2018 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 29.06.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 562, k.ú. Lhota u Dobřan, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 09.05.2018 výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1948, k.ú. Dobřany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 09.05.2018 el. náhled do územního plánu obce Plzeň; odkaz: https://podkladystav.plzen.eu/ el. náhled do územního plánu obce Dobřany; odkaz: www.dobrany.cz/mesto-dobrany/uzemniplan-mesta-dobrany/ digitální báze vodohospodářských dat (DIBAVOD); prohlížečka záplavových území snímek katastrální mapy usnesení č.j. 067 EX 595/14-63 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 4
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 2 OCENĚNÍ Popis: 1) LV č. 562 Pozemky tvoří jeden celek v k.ú. Lhota u Dobřan, jsou rovinatého terénu. Z jedné strany je celek ohraničen meandrem vodní toku Radbuza, z druhé strany lokalitou s rekreační zástavbou (chaty ve stráni). Podél koryta vodního toku a okraje zástavby je rostlinstvo. Dle územního plánu obce Plzeň se pozemky nacházejí ve stabilizovaných plochách: "plochy přírodní" a z menší části v plochách "plochy vodní a vodohospodářské". Pozemky se nachází v záplavovém území řeky Radbuzy. Centrum obce Plzeň je ve vzdálenosti 9,5 km, k okrajové městské části Lhota je vzdálenost 250 m. Přístup k pozemkům je od městské části Lhota přes lávku (u jezu Lhota), nebo od rekreační kolonie, po nezpevněné cestě, která vede i přes oceňované pozemky. 2) LV č. 1948 Pozemky se nachází v k.ú. Dobřany, jsou rovinatého terénu. Soubor pozemků rozděluje pozemek ve vlastnictví obce Dobřany (v šíři cca 3,5m) na větší a menší celek. Menší celek je z jedné strany ohraničen meandrem vodní toku Radbuza, pozemek parc.č. 3855/34 tvoří část koryta. Podél koryta vodního toku je rostlinstvo. Pozemky jsou součástí větších zemědělských ploch. Dle územního plánu obce Dobřany se pozemky nacházejí ve stabilizovaných plochách: "TP - plochy zemědělské - trvalé travní porosty" a z menší části v plochách "W - plochy vodní a vodohospodářské". Pozemky se nachází v záplavovém území řeky Radbuzy. Centrum obce Dobřany je ve vzdálenosti 4,1 km, k okraji Plzně - městské části Lhota je vzdálenost cca 1,6 km. Přístup k pozemkům je po nezpevněné cestě. Srovnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Trvalý travní porost (LV č. 562 a LV č. 1948) 26 376 95,17 Ostatní plocha (LV č. 562 a LV č. 1948) 251 0,91 % 5
Vodní plocha (LV č. 562 a LV č. 1948) 1 089 3,93 Pozemky celkem (LV č. 562 a LV č. 1948) 27 716 100 Poznámka: Oceňované pozemky tvoří hlavně přírodní plochy s trvalým travním porostem, dále ostatní plochy (ostatní komunikace) a vodní plochy (koryto vodního toku přirozené nebo upravené) o poměrně malých výměrách: 383 m 2 (LV č. 562) a 957 m 2 (LV č. 1948). S ohledem na jejich malou výměru a tedy malou významnost zahrnujeme cenově do velkých ploch. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 562 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1948 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Zemědělské pozemky Dle ZP, za spoluvlastnický podíl ve výši ¼: 75 000 Kč Vyvolávací cena, za spoluvlastnický podíl ve výši ¼: 50 000 Kč Přepočet nabídkové ceny za celek: 300 000 Kč Upravená nabídková cena: 14,80 Kč/m 2 Lokalita: Zruč-Senec, okres Plzeň-sever Výměra: 20 314 m 2 Popis: Jedná se o spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku parc.č. 787/5, druh orná půda, zapsáno na LV č. 148, kat. území Zruč, obec Zruč - Senec, okres Plzeň-sever. Pozemek je rovinatého terénu, neoplocený. Zástavba obce je zhruba ve vzdálenosti cca 1 kilometru. Přístup na pozemek je možný po sousedních pozemcích. Zdroj: Dražební kancelář JURIS REAL Dražby, a.s. ulice Šrobárova 2100/49, 13000 Praha www.exdrazby.cz 2) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 399 000 Kč Upravená nabídková cena: 25 Kč/m 2 Lokalita: Rokycany, okres Rokycany Výměra: 15 949 m 2 Popis: Zemědělské pozemky u města Rokycany. Pozemky jsou vedeny jako orná půda a trvalý travní porost, v katastrální území Rokycany. 7
Zdroj: Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. ulice Rybná 669/4, 11000 Praha - část obce Staré Město www.fondrealit.cz 3) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 1 080 000 Kč Upravená nabídková cena: 27 Kč/m 2 Lokalita: Střížovice, okres Plzeň-jih Výměra: 40 000 m 2 Popis: Více pozemků o celkové ploše 4 ha. Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - EDEN Ctiborova 3091, 27201 Kladno www.home4people.cz 8
4) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 550 000 Kč Upravená nabídková cena: 28,10 Kč/m 2 Lokalita: Česká Bříza, okres Plzeň-sever Umístění: Okraj obce Výměra: 19 581 m 2 Popis: Orná půda v katastrálním území Česká Bříza. Jedná se o soubor deseti pozemků. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/9, 11000 Praha - část obce Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 1 998 752 Kč Upravená nabídková cena: 32 Kč/m 2 Lokalita: Vstiš, okres Plzeň-jih Výměra: 62 461 m 2 Popis: Zemědělské pozemky v k.ú. Vstiš, okres Plzeň-jih, LV č. 12. Pozemky se skládají z několika územních celků. 9
Zdroj: Realitní kancelář Chenen Servisní a.s. ulice Jemnická 1138/1, 14000 Praha - část obce Michle www.sreality.cz 6) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 670 000 Kč Upravená nabídková cena: 34 Kč/m 2 Lokalita: Dobřany, okres Plzeň-jih Výměra: 78 614 m 2 Popis: Zemědělské pozemky v katastrálním území Dobřany, vzdálené cca 10 km od města Plzeň. Pozemky tvoří celek a jsou přístupné z komunikace. Zdroj: Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99, 37004 České Budějovice 3 www.kontaktservis.cz 10
7) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 161 534 Kč Upravená nabídková cena: 34 Kč/m 2 Lokalita: Třemošná, okres Plzeň-sever Umístění: Okraj obce Výměra: 4 751 m 2 Popis: Orná půda v katastrálním území Třemošná u Plzně. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/9, 11000 Praha - část obce Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 769 930 Kč Upravená nabídková cena: 35 Kč/m 2 Lokalita: Stod - Lelov, okres Plzeň-jih Umístění: Okraj obce Výměra: 21 998 m 2 Popis: Příjezd na pozemek je přímo ze silnice. Pozemek je rovinatého terénu. 11
Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/9, 11000 Praha - část obce Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 9) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 556 200 Kč Upravená nabídková cena: 35,80 Kč/m 2 Lokalita: Úlice, okres Plzeň-sever Výměra: 15 540 m 2 Popis: Pozemek je evidovaný jako trvalý travní porost. Přístup na pozemek je ze zpevněné komunikace. Plzeň je vzdálena cca 17 km, Stříbře 13 km. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/9, 11000 Praha - část obce Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 12
10) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 275 650 Kč Upravená nabídková cena: 50 Kč/m 2 Lokalita: Břasy, okres Rokycany Umístění: Okraj obce Výměra: 5 513 m 2 Popis: Pozemek v k.ú. Kříše, okres Rokycany. Jedná se o trvalý travní porost. Pozemek je rovinný, přístupný z cesty. Zdroj: Realitní kancelář ORCA ESTATE a.s. Jungmannova 627/36, 69701 Kyjov Tel.: 800 343 434 www.orcareality.cz Lokalizace srovnávacích pozemků: 13
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 20 314 14,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,10 14,65 SN 2 15 949 25,00 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 23,63 SN 3 40 000 27,00 0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 24,24 SN 4 19 581 28,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 25,29 SN 5 62 461 32,00 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 25,92 SN 6 78 614 34,00 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 26,01 SN 7 4 751 34,00 0,90 1,00 1,15 1,00 1,00 35,19 SN 8 21 998 35,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 33,08 SN 9 15 540 35,80 0,90 1,05 1,05 1,00 1,00 35,52 SN 10 5 513 50,00 0,90 1,05 1,15 1,00 1,00 54,34 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 29,79 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 11,00 Minimální hodnota 14,65 AP - SO 18,79 Aritmetický průměr [AP] 29,79 AP + SO 40,79 Maximální hodnota 54,34 14
Souhrn: LV č. Parc.č. Druh / Způsob využití Výměra [m 2 ] Jednotková obvyklá cena [Kč/m 2 ] Obvyklá cena celkem [Kč] Spoluvl. podíl Obvyklá cena celkem [Kč] 562 790/7 trvalý travní porost 9 397 29,79 279 900,26 1 / 3 93 300,09 562 790/9 trvalý travní porost 251 29,79 7 476,32 1 / 3 2 492,11 562 791/4 trvalý travní porost 1 638 29,79 48 789,68 1 / 3 16 263,23 562 791/6 trvalý travní porost 21 29,79 625,51 1 / 3 208,50 562 794/9 trvalý travní porost 748 29,79 22 280,03 1 / 3 7 426,68 562 831/2 ostatní plocha 233 29,79 6 940,17 1 / 3 2 313,39 562 831/3 ostatní plocha 18 29,79 536,15 1 / 3 178,72 562 858/26 vodní plocha 132 29,79 3 931,77 1 / 3 1 310,59 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu před korekcí: 123 493,29 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 12 349,33 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 111 143,97 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 111 000,00 LV č. Parc.č. Druh / Způsob využití Výměra [m 2 ] Jednotková obvyklá cena [Kč/m 2 ] Obvyklá cena celkem [Kč] Spoluvl. podíl Obvyklá cena celkem [Kč] 1948 2721/61 trvalý travní porost 2 405 29,79 71 635,64 1 / 3 23 878,55 1948 2753/1 trvalý travní porost 11 916 29,79 354 931,53 1 / 3 118 310,51 1948 3855/34 vodní plocha 957 29,79 28 505,33 1 / 3 9 501,78 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu před korekcí: 151 690,83 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 15 169,08 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 136 521,75 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 137 000,00 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. 15
b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 16
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu: 1) spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 111 000, Kč slovy: Jednostojedenácttisíc korun českých 2) spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 137 000, Kč slovy: Jednostotřicetsedmtisíc korun českých 17
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5224 318 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 29.06.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímky katastrální mapy a ortofotomapy 3. Výřez z územního plánu města Plzeň a obce Dobřany 4. Výřez z prohlížečky záplavových území 5. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 109238835-28595-180704150202, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 29 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 04.07.2018 109238835-28595-180704150202 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.