Znalecký posudek č. 5035-1392/2017 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. území Teplice nad Metují pro účely prodeje majetku. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik, podle stavu ke dni 11.11.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu, a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 24.11.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 305/6, 305/7, 305/8, 305/9, 305/10 a 305/11, obec Teplice nad Metují, kat. území Teplice nad Metují, okres Náchod, pro účely prodeje majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc. č. 305/6, 305/7, 305/8, 305/9, 305/10 a 305/11 Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Katastrální území: Teplice nad Metují Obec: Teplice nad Metují 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.11.2017 za přítomnosti p. Milana Brandejsa, starosty města. Výměry pozemků byly převzaty z doloženého geometrického plánu č. 367-656/2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 24.11.2017 - Snímek z katastrální mapy - Geometrický plán č. 367-656/2015 ze dne 21.07.2016 vypracovaný Geodézií Náchod s.r.o. - Objednávky č. 133/17, 134/17, 135/17, 136/17, 137/17 ze dne 23.10.2017 - Informace a údaje získané na internetových stránkách města www.teplicenadmetuji.cz - Informace a údaje sdělené a předané starostou města při prohlídce nemovitosti dne 11.11.2017 - Informace realitních kanceláří a katastru nemovitostí o prodejích pozemků 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: MĚSTO TEPLICE NAD METUJÍ, Rooseveltova 15, 54957 Teplice nad Metují Nemovitosti: současný stav: - pozemek parc. č. 305/1 ostatní plocha, výměra 10 766 m2, - pozemek parc. č. 305/5 trvalý travní porost, výměra 9 488 m2, zapsány na LV 10001, obec Teplice nad Metují, kat. území Teplice nad Metují, okres Náchod. budoucí stav dle GP: - pozemek parc. č. 305/6 trvalý travní porost, výměra 1 583 m2, - pozemek parc. č. 305/7 trvalý travní porost, výměra 1 294 m2, - pozemek parc. č. 305/8 trvalý travní porost, výměra 1 279 m2, - pozemek parc. č. 305/9 trvalý travní porost, výměra 843 m2, - pozemek parc. č. 305/10 ostatní plocha, výměra 384 m2, - pozemek parc. č. 305/11 ostatní plocha, výměra 1 222 m2, obec Teplice nad Metují, kat. území Teplice nad Metují, okres Náchod. Pozemky parc. č. 305/9 a 305/10 budou tvořit celek k využití jako 1 stavební pozemek. 2
6. Celkový popis nemovitosti Město Teplice nad Metují se nachází cca 25 km severně od okresního města Náchod. Má cca 1 700 obyvatel a rozšířenou občanskou vybavenost obchody, MŠ, ZŠ, základní služby, sportoviště (fotbal, tenis, koupaliště, sjezdovka atd.), kulturní zázemí. Město má kompletní veřejné rozvody inženýrských sítí. I přes lokaci v příhraniční oblasti je v okolí dostatek pracovních příležitostí, především však v nižším a středním segmentu (výrobní společnosti), nezaměstnanost v okrese je cca 3%. Oceňované pozemky se nacházejí v severozápadní části města, část občanské vybavenosti je v místě, zbytek (včetně zastávek autobusu, vlaku) do vzdálenosti cca 500 m. Přístup k pozemkům bude přímo z veřejných komunikací, budou zbudovány chodníky s vjezdy. Pozemky jsou ve východní části rovinaté, v západní svažité s orientací na východ. Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti (CHKO Broumovsko). Na pozemcích nejsou žádné stavby. Pozemky nejsou ohroženy povodňovým rizikem. Pozemky budou napojeny na inženýrské sítě elektro, vody a kanalizace, včetně dešťové. Přípojky jsou buď přímo na pozemku nebo v zeleném pruhu před pozemkem. Pozemky budou zatíženy věcným břemenem zřizování a provozování vedení jsou již zbudovány přípojky ve vlastnictví ČEZ Distribuce a.s. Na roh pozemku parc. č. 305/6 zasahuje nadzemní vedení nízkého napětí. K pozemkům bylo vydáno Územní rozhodnutí o umístění stavby 5 rodinných domů (lokalita Za Školou), včetně provedení napojení na inženýrské sítě, vybudování komunikací, veřejného osvětlení (č. j. 315/2014/Výst. ÚR-10/Kč vydané dne 21.5.2014 Městským úřadem Teplice nad Metují, Odborem výstavby). Byly předloženy regulativy výstavby na dotčených pozemcích, jedná se o standardní požadavky, bez výraznějších omezení, odpovídající běžným stavebním zvyklostem. 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními 3
koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky Oceňované pozemky jsou jednoznačně stavebními. Účel využití byl doložen územním rozhodnutím, pozemky jsou zasíťovány, připraveny k výstavbě. Svojí velikostí a tvarem odpovídají velikosti vždy pro 1 rodinný dům. Silné stránky nemovitosti: - zasíťování, počítá se se zpevněnými komunikacemi, chodníky - lokace v místě s občanskou vybaveností, sportovním vyžitím, kulturním zázemím - klidná lokalita, blízkost lesa, turisticky atraktivní oblast - dobrá dojezdová vzdálenost k dalším spádovým městům z hlediska vybavenosti a zaměstnanosti Slabé stránky nemovitosti: - svažitost západní části pozemku - blízkost areálu městských technických služeb, sběrného dvora - lokace v pohraničí může být vnímána jako příliš odlehlá. Nabídka stavebních pozemků v oblasti je omezená. Pozemky pro zastavění rodinným domem jsou sice běžně obchodovány, část nabízených pozemků však je zatížena např. starší stavbou, rekreačním objektem apod., nebo nejsou zasíťovány. Volné stavební pozemky jsou nabízeny přímo v Teplicích nad Metují, nebo např. v obcích Police nad Metují, Stárkov, Úpice. Nabídkové ceny se pohybují cca v rozmezí 240 350 Kč/m2. Pozemky se liší především svojí polohou a stavem včetně zasíťování. Dále byly prověřovány skutečně realizované prodeje stavebních pozemků dle údajů katastru nemovitostí (období rok 2017). Ve městě bylo prodáno několik nemovitostí v celku budova + pozemek, samostatné pozemky byly obchodovány minimálně, jednalo se především o zemědělské plochy. Prodej standardního samostatného stavebního pozemku nebyl v obci dohledán. V relevantním okolí byly nalezeny následující realizované prodeje: - pozemek parc. č. 400/52 v obci Bezděkov nad Metují (číslo řízení V-4305/2017 ze dne 25.7.2017) jedná se o standardní stavební pozemek v nově budované lokalitě na jižním okraji obce, prodáváno obcí, IS: elektro, voda, kanalizace splašková i dešťová, prodejní cena 400 Kč/m2; - pozemek parc. č. 489/9 v obci Broumov, část Nové Město (číslo řízení V-1223/2017 ze dne 21.3.2017), jedná se o standardní stavební pozemek v nově budované lokalitě na západním okraji obce, prodáváno obcí, IS: elektro, voda, kanalizace, možná i plyn, prodejní cena 350 Kč/m2; - pozemek parc. č. 188/32 v obci Meziměstí (číslo řízení V-5069/2017 ze dne 23.8.2017) stavební pozemek na severním okraji obce určený k zastavění rodinným domem, v současnosti na pozemku rekreační chata, IS: elektro, v dosahu pravděpodobně plyn, kanalizace, prodejní cena 221 Kč/m2. Vyšších prodejních cen pak bylo dosaženo v městech s vyšší vybaveností a/nebo bližších k okresnímu městu, tedy v Polici nad Metují a Hronově, kde se prodejní ceny pohybují okolo či nad 800 Kč/m2. Tyto lokality však již nejsou s oceňovanou nemovitostí plně srovnatelné. Pro stanovení srovnávací hodnoty se jako nejrelevantnější zdají vzorky z Bezděkova nad Metují a Broumova v obou případech se jedná o prodeje v rámci komplexu nových pozemků budovaného obcí, pozemky jsou srovnatelně vybavené. Klíčovým faktorem bude porovnání obcí, tedy atraktivita lokality z pohledu kupujícího. Mezi obcemi jsou rozdíly ve vybavenosti (Broumov vyšší, Bezděkov nižší než Teplice), blízkosti k okresnímu městu a dopravním vzdálenostem (Broumov dále než Teplice, Bezděkov blíže), celkové atraktivity z pohledu turistiky, přírody, sportovního a kulturního 5
vyžití (zde jsou na tom lépe Teplice a Broumov než Bezděkov), celkový závěr je však vždy ovlivněn subjektivním pohledem konkrétního prodávajícího. Se zvážením prodejních dat i aktuální nabídky na inzertních serverech je nejpravděpodobnější interval možné reálné prodejní ceny v rozmezí 300 350 Kč/m2. Při ocenění pozemků není zvažována jejich výměra, neboť rozdíly mezi pozemky jsou minimální, s výjimkou krajního pozemku parc. č. 305/6, který je výrazněji větší. Tento pozemek je navíc v rámci nabídky o něco méně atraktivní (blízkost technického areálu a vedení nízkého napětí), proto je u něj navržena srážka ve výši 10% oproti ostatním pozemkům. Srovnávací hodnota je u pozemků parc. č. 305/7 305/11 stanovena na 320,- Kč/m2, u pozemku parc. č. 305//6 pak na 290,- Kč/m2. C. Rekapitulace cen nemovitosti Pozemek parc. č. 305/6 Pozemek parc. č. 305/7 Pozemek parc. č. 305/8 Pozemek parc. č. 305/9 Pozemek parc. č. 305/10 Pozemky parc. č. 305/9 a 305/10 dohromady Pozemek parc. č. 305/11 290,- Kč/m2, tj. 459 070,- Kč/celek 320,- Kč/m2, tj. 414 080,- Kč/celek 320,- Kč/m2, tj. 409 280,- Kč/celek 320,- Kč/m2, tj. 269 760,- Kč/celek 320,- Kč/m2, tj. 122 880,- Kč/celek 392 640,- Kč/celek 320,- Kč/m2, tj. 391 040,- Kč/celek 6
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemků parc. č. 305/6, 305/7, 305/8, 305/9, 305/10, 305/11, obec Teplice nad Metují, kat. území Teplice nad Metují, okres Náchod, na: Pozemek parc. č. 305/6 459 000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesátdevěttisíc Kč Pozemek parc. č. 305/7 Pozemek parc. č. 305/8 Pozemky parc. č. 305/9 a 305/10 dohromady Pozemek parc. č. 305/11 414 000,- Kč Slovy: Čtyřistačtrnácttisíc Kč 409 000,- Kč Slovy: Čtyřistadevěttisíc Kč 393 000,- Kč Slovy: Třistadevadesáttřitisíce Kč 391 000,- Kč/celek Slovy: Třistadevadesátjedentisíc Kč V Praze, dne 24.11.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5035-1392/2017 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Zákres pozemků v mapě 3. Geometrický plán 4. Foto pozemků 5. Srovnávané pozemky 7
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 8
2. Zakreslení pozemků v mapě 9
3. Geometrický plán 10
11
4. Foto pozemků celkový pohled na lokalitu z jihu celkový pohled na lokalitu ze severu 12
příjezdová komunikace pozemek parc. č. 305/6 13
pozemek parc. č. 305/7 pozemek parc. č. 305/8 14
pozemky parc. č. 305/9 a 305/10 pozemek parc. č. 305/11 15
5. Srovnávané pozemky nabídky www.sreality.cz 16
17
realizované prodeje Bezděkov nad Metují parc. č. 400/52 400 Kč/m2 Broumov parc. č. 489/9 350 Kč/m2 Meziměstí parc. č. 188/32 221 Kč/m2 18