ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 7212-207/2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Rusava, k.ú. Rusava Adresa nemovité věci: Rusava 15 768 41 Rusava OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b 140 00 Praha ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158 747 26 Rohov IČ: 63708701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: insolvenční řízení KSBR 44 INS 20052/2016 - Pavelcová Eva OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Stav ke dni: 11.10.2017 Datum místního šetření: 11.10.2017 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a spolumajitelky Počet stran: 15 Počet stran příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 13.10.2017 Martin Vehovský

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1409 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Holešov, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Předmětem ocenění jsou nemovitosti ve vlastnictví dlužníka Pavelcová Eva, Rusava 15. Základní pojmy a metody ocenění V ocenění byla použita metoda věcné hodnoty dle Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dále metoda porovnávací. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1409 ze dne 25.8.2017. - Kopie katastrálních map pozemků ze dne 9.10.2017. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělení majitelkou. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Rusava, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vzdálenost do okresního města Kroměříž činí cca 30 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2691/2, 2691/28 Obec Rusava Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 2691/28 - ostatní plocha (silnice), přes pozemek parc. čís. 2691/2 - ostatní plocha (ostatní komunikace), které jsou ve vlastnictví obce Rusava, v místě je možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod a veřejnou kanalizaci. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Pozemek pod stavbou a přístupový pozemek jiného vlastníka, IS vedeny přes cizí pozemek, památková zóna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 2 -

ANO Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Přístup přes pozemek parc. čís. 236/2 není právně zajištěn. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno omezení dispozičních práv - půjčka od ČSTSP Kroměříž. Výše uvedená půjčka nebyla ve výsledné ceně zohledněna. 2. Přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace) jsou vedeny přes cizí pozemek parc. čís. 236/2, jejich vedení a užívání není právně zajištěno. Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Výpočet věcné hodnoty stavby OCENĚNÍ Rodinný dům čp. 15 Dům je užívaný od roku 1983 (Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dodatečně MěÚ Bystřice pod Hostýnem pod čj. Výst.-332/1991-Kr.-kol.-56 dne 4. 10. 1991), jako samostatně stojící, podsklepený, o 1.NP s podkrovím, je situovaný na pozemku parc. čís. St. 717. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva, bojler), uhelnu, garáž, prádelnu (vana, sprcha), dílnu a 2x sklad, v 1.NP je zádveří, chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (el. sporák, dřez v lince), spíž a 2x pokoj, v podkroví je chodba, pokoj s kk (el. sporák, dřez v lince), koupelna (vana, umývadlo, sprchovací kout), WC a 2x pokoj. Stavební a technický stav domu je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (10,55*10,50) = 110,78 1.NP (10,55*10,50) = 110,78 podkroví (10,55*10,50) = 110,78-3 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 110,78 m 2 2,44 m 1.NP 110,78 m 2 2,85 m podkroví 110,78 m 2 2,51 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 110,78*(2,44+2,85+0,70)+55,39*(0,97+7,89/2) = 935,81 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 935,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 935,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Zdivo zděné o tl. nad 45 cm S 100 3. Stropy hudrisové do I.nosičů S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina plechová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné omítky S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody betonové s PVC S 100 12. Dveře plné a prosklené do kovových zárubní S 100 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností koberce S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, PVC S 100 16. Vytápění ústřední topení, kotlem na tuhá paliva S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně 2x dřez v lince, 2x el. sporák S 100 24. Vnitřní vybavení 3x vana, 2x umývadlo, sprchovací kout S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100-4 -

Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 11. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9600 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9600 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1660 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 968,- Plná cena: 935,81 m 3 * 3 968,- Kč/m 3 = 3 713 294,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 100 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1-34,0 % / 100) * 0,660 Rodinný dům čp. 15 - zjištěná cena = 2 450 774,- Kč - 5 -

Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp. 15 Oceňovaná nemovitá věc Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 5 km od oceňovaného domu. Užitná plocha: 181,68 m 2 Obestavěný prostor: 935,81 m 3 Zastavěná plocha: 110,78 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: RD Rusava Dům je užívaný od roku 1985, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+KK. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 672,00 m 2 Obestavěný prostor: 446,00 m 3 Užitná plocha: 135,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - sreality 0,92 K2 Velikosti objektu - srovnatelný 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek 0,85 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - srovnatelný; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 950 000 135,00 14 444 0,39 5 648 Název: RD Lokalita: Rusava 207 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dům je užívaný od roku 1970, jako podsklepený, o 2.NP, dispozičně obsahuje byt o velikosti 4+2. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 1 122,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 005,31 m 3 Užitná plocha: 192,75 m 2-6 -

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - sreality 0,92 K2 Velikosti objektu - srovnatelný 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek 0,85 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - srovnatelný; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 800 000 192,75 9 339 0,39 3 652 Název: RD Lokalita: Bystřice pod Hostýnem, Na Domově 580 Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dům je užívaný od roku 1965, jako podsklepený, o 2.NP, dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1 a 2+1. Dům je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Pozemek: 388,00 m 2 Obestavěný prostor: 868,60 m 3 Užitná plocha: 204,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - sreality 0,92 K2 Velikosti objektu - srovnatelný 1,00 K3 Poloha - lepší lokalita 0,95 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek 0,85 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - srovnatelný; Poloha - lepší lokalita; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - památková zóna, vedení IS přes cizí pozemek; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 K C 2 200 000 204,00 10 784 0,37 4 006 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). - 7 -

Minimální jednotková porovnávací cena 3 652 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 435 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 648 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci 4 435 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 181,68 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 805 751 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota 805 751 Kč 2 450 774 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v obci Rusava, s ohledem na porovnávací hodnotu, zejména však na skutečnost, že stavba a věcně související pozemek zahrady jsou jiného vlastníka, což výrazně snižuje okruh zájemců, resp. výrazně snižuje jeho hodnotu. Výsledná cena obvyklá je bez odpočtu hodnoty zástav. V Rohově 13.10.2017 Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.8.5 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7212-207/2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1409 ze dne 25.8.2017. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 9.10.2017. 2-8 -

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

Kopie katastrální mapy ze dne 12.10.2017 Pozemek p.č. St. 717 v k.ú. č. 743666-14 -

- 15 -