Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2254 / 83-02 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 522/7, LV č. 2094, s podílem na společných částech domu a pozemku 803/9532, budova je sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 2289, LV č. 957, podíl 803/9532 pozemek parc.č. 2290, LV č. 957, podíl 803/8532 další pozemky: pozemek parc.č. 2291, LV č. 957, podíl 803/8532 Adresa Kraj Liberecký kraj Město Mimoň Počet obyvatel 6532 Kat. území Mimoň Ulice Okružní č.p. 522, 521 Část obce dle LV Mimoň I Objednatel odhadu Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova č.p. 1716 č.o. 2b 140 78 Praha 4 Vlastnictví Bytová jednotka Hájek Pavel - Mimoň, Okružní 522 Zpracováno pro Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Tel. E-mail IČ 29414873 DIČ CZ29414873 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 4.9.2016 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 7.8.2016 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 7.8.2016 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 5 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 72.9 m 2 11 500 Kč/m 2 838 300 Kč Obvyklá cena - současný stav 840 000 Kč Osmsetčtyřicet tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Místní šetření bylo provedeno dne 7.8.2016 za přítomnosti pouze nájemníka. Nemovitost byla celá zpřístupněná, kromě sklepů. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o zděnou bytovou jednotku 3+kk/B ve zděném bytovém domě Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - dům po částečné modernizaci - technický stav bytu - dispozice bytu (neprůchozí pokoje) záporné faktory: - poloha v domě - vzdálenost od centra - nemovitost pronajata Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vyhodnocení rizik REET Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) - zástavní právo smluvní - rozhodnutí o úpadku Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV - zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena - věcné břemeno zřizování a provozování vedení veřejné telekomunikační sítě - nemá vliv na hodnotu nemovitosti Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta - 2 -
Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena 0 Datum 27.8.2007 Vyhodnocení - Komentář k vadám Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2094, vyhotovil dálkový přístup do KN 27.6.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mimoň. Výpis z prohlášení vlastníka budovy z 5.8.2016. Datum předání kompletních podkladů 5.8.2016 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2094. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mimoň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Mimoň se nachází v okrese Česká Lípa, v Libereckém kraji. Je situované v Ralské pahorkatině, cca 13 km východně od města Česká Lípa a cca 25 km jihozápadně od Liberce. Podle Lexikonu měst a obcí ČR má Mimoň 6 532 obyvatel. Město má rozšířenou občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Městem prochází silnice Česká Lípa Mnichovo Hradiště Jablonné v Podještědí. Je dostupné linkovými i dálkovými autobusy a železnicí s Mladou Boleslaví, Libercem, Ralskem a Českou Lípou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětný bytový dům je situovaný na východě města směrem k Ralsku v části Mimoň I v lokalitě zastavěné převážně izolovanými nízkopodlažními bytovými a rodinnými domy obklopenými městskou zelení. Od centrální části je oddělená zámeckým parkem. Dům je postavený v ulici Okružní, přístupné z Tyršova náměstí ulicí Ralská a Široká. Centrum je vzdálené cca 1,1 km, zastávka autobusu cca 250m. Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům se dvěma sekcemi (vchody) čp.521, 522. Jsou postavené na pozemcích p.č.2289 a 2290. Pozemek p.č.2291 je užíván jako zahrada a příjezd ke garážím v JZ rohu pozemku. Pozemek je s domem společně oplocený. Dům je přístupný hlavním vchodem s předsazeným schodištěm z ulice Okružní a vedlejším ve štítové stěně rampou do 1.PP. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Parkování je dobré na podélných stáních v ulici. Bytový dům je zděné technologie s valbovou střechou. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a tři nadzemní podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, dvě na podlaží, - 3 -
přístupné z dvouramenného vnitřního přímo osvětleného schodiště. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.522/7 s příslušenstvím o velikosti 3+kk/B (LV č.2094). K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.521 a 522 a pozemcích p.č.2289, 2290, 2291 ve výši 803/9532 (LV č.957). Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Jedná se vnitřní byt. Nachází se v 1.NP (zvýšené přízemí) nalevo od schodiště. Je orientovaný dvoustranně do ulice a zeleně. Sklepní kóje jsou v 1.PP. Dispozice bytu byla ve skutečnosti oproti prohlášení vlastníka změněna. Ze společné chodby se vstupuje do malé předsíně přecházející přímo v obývací pokoj s kuchyňským koutem a malou otevřenou chodbu, ze které se vchází do dvou menších pokojů, mezi které byla dodatečně vestavěna malá šatna. Z menšího pokoje se přistupuje na balkon orientovaný do zeleně. Koupelna byla spojena s WC. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 522 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Orientace oken severovýchod, jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Cca 60 Bytový dům je v dobrém technickém stavu. Je prováděna běžná údržba a průběžně modernizace. Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný Opotřebení odhadem % 40 Jednotka je po celkové modernizaci, spojené se změnami vnitřní dispozice. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem 2012 Úpravy v bytě sociální zařízení, rozvody ZTI a elektro, zařizovací předměty, vestavba šatny, podlahy, stěny, kuchyň Fasáda KZS, balkony 2015 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z betonu izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné zděné stropy betonové konstrukce krov valbový střešní krytina eternitové šablony obvodové stěny z z cihelného zdiva vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře dveře z masivního dřeva, zárubně obložkové podlahy obytných laminátové plovoucí, keramická podlahy nebytových keramická dlažba místn. dlažba místn. vytápění ústřední s elektrokotlem, krbová elektro světelný rozvod kamna rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, trouba, trouba s mikrovlnným ohřevem, digestoř, varná deska sklokeramická Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - 4 -
PENB k dispozici PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 21.10 m 2 1.0 21.10 m 2 pokoj 10.10 m 2 1.0 10.10 m 2 pokoj s šatnou 14.70 m 2 1.0 14.70 m 2 kuchyňský kout 6.90 m 2 1.0 6.90 m 2 koupelna s WC 4.50 m 2 1.0 4.50 m 2 předsíň 6.40 m 2 1.0 6.40 m 2 sklep 8.10 m 2 0.5 4.05 m 2 sklep 8.60 m 2 0.5 4.30 m 2 balkon 1.70 m 2 0.5 0.85 m 2 Součet ploch za podlaží 82.10 m 2 72.90 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 11.7.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 50.0 m 2 Cena za nemovitost 1 130 000 Kč 22 600 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 848 000 Kč 17 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -
Byt 3+1, garáž, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.nádražní, západní okraj obce Vytápění : ÚT kotle na tuhá paliva Technický stav : po částečné modernizaci Porovnání s oceňovanou nemovitostí: menší byt obdobný technický stav k dispozici garáž a zahrádka méně atraktivní lokalita 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.5.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 90.0 m 2 Cena za nemovitost 1 190 000 Kč 13 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 012 000 Kč 11 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, garáž, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.březinova, západní okraj obce Vytápění : ÚT el.kotel, krbová kamna Technický stav : po částečné modernizaci Porovnání s oceňovanou nemovitostí: obdobná velikost bytu obdobný technický stav k dispozici garáž a zahrádka méně atraktivní lokalita 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.5.2016-6 -
Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 73.0 m 2 Cena za nemovitost 889 000 Kč 12 200 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 756 000 Kč 10 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, garáž, OV Cena včetně provize. Lokalita : ul.hvězdovská, JV okraj obce Vytápění : ÚT kotel na pevná paliva Technický stav : průměrný Porovnání s oceňovanou nemovitostí: větší byt k dispozici garáž a zahrádka horší technický stav méně atraktivní lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 400-17 000 Kč/m 2 756 000-1 012 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 11 500 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je omezený trh bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí v širším okolí se pohybují v rozpětí 0,8-1,2 mil.kč tj.8 000-15 000 Kč/m2, podle lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 7 000-11 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu nájemní smlouva nebyla předložena - 7 -
Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2254-02 znaleckého deníku. - 8 -
Fotodokumentace pohled od S z ulice pohled od J z ulice pohled z pozemku p.č.2291 pohled na lodžie společné části domu přístup do bytu - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -