ZNALECKÝ POSUDEK č. 3482/2018 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko: pozemku parc. č. 1183/6 včetně příslušenství. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54, 616 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 97 EX 3178/15 Datum místního šetření: 2. února 2018 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 2. února 2018 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 Datum vyhotovení: 06. února 2018 Tento posudek obsahuje 12 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97 EX 3178/15-64 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného Pavla Kolmačky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 2. února 2018. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 138 ze dne 13.12.2016 pro k.ú. Ráječko: A: Vlastník: Kolmačka Pavel, Pod Horkou 101/2, 67904 Adamov B: Nemovitosti: Parcela: 1183/6 535 m 2 zahrada C: Omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Ráječko z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Ostatní Platný územní plán obce Ráječko, dostupné na webových stránkách města Ráječko. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 2.2.2018. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č.1183/9 2841 m 2 Oceňovaný pozemek-zahrada se nachází u obce Ráječko v katastrálním území Ráječko. Jde o zahradu vně zahrádkářské oblasti. Zahrada leží severovýchodním směrem od obce Ráječko, cca 300 od zastavěného území. Příjezd k pozemku je po nezpevněné zatravněné cestě. Pozemek je svažitý směrem k jihu a má terasovitý charakter. Pozemek je obdélníkového tvaru, v územním plánu obce Ráječko je veden jako plocha k rekreaci. Pozemek bude oceněn jako zahrada. Obec Ráječko se nachází v Jihomoravském asi 3 km severně od města Blansko a má 1 306 obyvatel. V obci se nachází základní občanská vybavenost s dobrou dostupností do města Blansko. 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými stavebními pozemky a trvalými travními porosty ve srovnatelných lokalitách z archivu realitní inzerce na www.sreality.cz (02/2018). 2.1 Cenové porovnání orná půda Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej zahrady 1 459 m²malhostovice, okres Brno-venkov Prodej zahrady o výměře 1459 m2 v katastru obce Malhostovice. Pozemek je vhodný k chovu ovcí, koní apod. Celková cena: 80 000,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 55,- Kč Aktualizace: 04. 01. 2018 Plocha pozemku: 1459 m 2
5 Prodej zahrady 5 350 m²újezd u Boskovic, okres Blansko Prodej ovocného sadu na kraji obce. Pozemek je oplocen, vjezd na něj je přímo ze státní silnice a přímo navazuje na obytnou zástavbu Celková cena: 588 500,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 110,- Kč Aktualizace: 23. 1. 2018 Plocha pozemku: 5 350 m 2 Prodej zahrady 1 750 m²rájec-jestřebí, okres Blansko Panorama Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji pozemek o výměře 1 750m2 v obci Rájec - Jestřebí, který je v katastru nemovitostí veden jako zahrada. Pozemek se nachází na klidném okraji obce, je přístupný nezpevněnou cestou. Obec Rájec - Jestřebí je výborně dostupná z Blanska i Brna. Celková cena: 150 000,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 86,- Kč Aktualizace: 09. 01. 2018 Plocha pozemku: 1750 m 2
6 Prodej zahrady 1 753 m²černá Hora, okres Blansko 600 000 Kč (342 Kč za m²) Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji udržovanou zahradu o celkové výměře 1 753 m2 v obci Černá Hora. Rozlehlá rovinatá zahrada leží v blízkosti lesa a místního koupaliště. Na spodní straně pozemku teče potok, z něhož je čerpána užitková voda, elektřina je taktéž přivedena na pozemek. V současné době na pozemku stojí zahradní chatka a kůlna, ale je možné zde postavit chatu do velikosti 50 m2. Obec Černá Hora je výborně dopravně dostupná po rychlostní komunikaci z Brna i blízkého Blanska či Boskovic. Celková cena: 600 000,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 342,- Kč Aktualizace: 17. 12. 2017 Plocha pozemku: 1753 m 2 2.2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zahrad ve srovnatelných lokalitách v realitní inzerci se pohybují v rozmezí 55 342 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 100 Kč/m 2. Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Využití dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 1183/6 Zahrada Plocha k rekreaci 535 100 53 500,00 Celkem 535 53 500,00 Cena Kč 3. Práva a závady Znalec nemá k dispozici informaci, zda je oceňovaný pozemek pronajímán. Povinný nereagoval na dopis s dotazem, zda oceňovaný pozemek pronajímá. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 711 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
7 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena dle odhadu znalce Obvyklá cena - slovy: padesáttřitisícpětsetkorunčeských Cena 53 500,00 Kč 53 500,00 Kč V Brně dne 06. února 2018 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3482/2018 znaleckého deníku. V Brně dne 06. února 2018 Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 711, str. 1,5 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy+ortofoto Výřez z aktuálního územního plánu Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
8
9
10 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy+ortofoto
11 Výřez z aktuálního územního plánu obce Ráječko Fotodokumentace nemovitosti
12 Mapa oblasti