Znalecký posudek č. 330-01/2018 o ceně nemovitých věcí: pozemku p. č. KN 3032/114 orná půda, pozemku p. č. KN 3032/197 vinice, pozemku p. č. KN 3115/12 orná půda, pozemku p. č. KN 4836/10 ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemku p. č. KN 4836/89 ostatní plocha, neplodná půda, vše včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 Vlastník nemovitých věcí: Miroslava Omylová, Okružní 733, 696 15 Čejkovice, podíl ½ Zemědělská a.s. Čejkovice, Bílovická 950, 696 15 Čejkovice, podíl ½ Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Home Credit, a.s., IČ: 26978636, se sídlem Nové sady 996/25, Brno, PSČ: 602 00, práv. zast. JUDr. Vladimír Bulinský, advokát, se sídlem Tř. kpt. Jaroše 13, Brno, PSČ: 602 00 proti povinnému: Miroslava Omylová, bytem Okružní č.p. 733, Čejkovice, PSČ: 696 15, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 05. 01. 2011, č.j. 44EXE1613/2010-19 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 12728/10 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 25. 12. 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 7.1. 2018 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 7. 1. 2018 Tento znalecký posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 11. 2017, LV 1912, k. ú. Čejkovice A: Vlastník: Miroslava Omylová, Okružní 733, 696 15 Čejkovice, podíl ½ Zemědělská a.s. Čejkovice, Bílovická 950, 696 15 Čejkovice, podíl ½ B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 3032/114, v druhu pozemku orná půda, o výměře 4518 m 2, se způsobem ochrany ZPF p. č. KN 3032/197, v druhu pozemku vinice, o výměře 7669 m 2, se způsobem ochrany ZPF p. č. KN 3115/12, v druhu pozemku orná půda, o výměře 7841 m 2, se způsobem ochrany ZPF p. č. KN 4836/10, v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace, o výměře 52 m 2 p. č. KN 4836/89, v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, o výměře 40 m 2 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-931/2017-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 1/2 (Z-11116/2012-706) nařízení exekuce (Z-13519/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 1/2 (Z-13549/2012-706) nařízení exekuce (Z-3785/2016-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 1/2 (Z-3981/2017-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu 1/2 (Z-4596/2017-706) D: Jiné zápisy: Změna číslování parcel (Z-11116/2012-706) Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Pozemková kniha vložka 1804/ Postupní smlouva ze dne 5. 9. 1945, čd 1718/45. (Z-801615/1971-706) pro: Miroslava Omylová Smlouva kupní ze dne 3. 2. 2016. Právní účinky zápisu ke dni 9. 2. 2016. Zápis proveden dne 2. 3. 2016. (V-1146/2016-706) pro: Zemědělská a.s. Čejkovice F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela KN 3032/114, BPEJ 00810 pro výměru 4518 m 2 parcela KN 3032/197, BPEJ 00100 pro výměru 2396 m 2, BPEJ 00810 pro výměru 5273 m 2 parcela KN 3115/12, BPEJ 06000 pro výměru 3245 m 2, BPEJ 00810 pro výměru 4596 m 2 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 28. 12. 2017 z www.cuzk.cz 1.1.3 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 97EX 12728/10-19 ze dne 4. 5. 2011 k exekuci prodejem nemovitostí povinného, a to: podílu ½ pozemku p. č. PK 3073 o výměře 12279 m 2, p. č. PK 3109 o výměře 7841 m 2, v k. ú. Čejkovice, na LV 1912. 1.1.4 Usnesení č.j. 97EX 12728/10-124 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana ze dne 12. 12. 2017 o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí k vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.5 Územní plán obce Čejkovice. 1.1.6 Nájemní smlouva č. 329 ze dne 2. 6. 1999 (nájemce Zemědělská a.s. Čejkovice). 1.1.7 Dodatek č. 1 ze dne 26. 11. 2012 k nájemní smlouvě č. 329 1.1.8 Dodatek č. 1 ze dne 15. 5. 2005 k nájemní smlouvě č. 329 1.1.9 Stanovisko společnosti E.ON k existenci inženýrských sítí na pozemcích ze dne 19. 12. 2017 1.1.10 Stanovisko společnosti GasNet, s.r.o. k existenci inženýrských sítí na pozemcích ze dne 19. 12. 2017 1.1.11 Stanovisko uživatele pozemků, Zemědělské a. s. Čejkovice, ze dne 19. 12. 2017 1.1.12 Výsledky místního šetření dne 25. 12. 2017, bez účasti povinné. 1.1.13 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. 2
1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to podílu ½ : pozemku p. č. PK 3073, o výměře 12279 m 2, pozemku p. č. PK 3109, o výměře 7841 m 2, zapsaných na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, obec Čejkovice, k. ú. Čejkovice, LV č. 1912 jako: pozemek p. č. KN 3032/114, v druhu pozemku orná půda, o výměře 4518 m 2, se způsobem ochrany ZPF pozemek p. č. KN 3032/197, v druhu pozemku vinice, o výměře 7669 m 2, se způsobem ochrany ZPF pozemek p. č. KN 3115/12, v druhu pozemku orná půda, o výměře 7841 m 2, se způsobem ochrany ZPF pozemek p. č. KN 4836/10, v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 52 m 2 pozemek p. č. KN 4836/89, v druhu pozemku ostatní plocha, neplodná půda, o výměře 40 m 2 označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 12728/10-19 ze dne 4. 5. 2011 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných nemovitých věcí Čejkovice jsou obec s 2 462 obyvateli. Nachází se na jižní Moravě, cca 15 km severozápadně od města Hodonína. Obcí protéká potok Prušánka. V okolí obce je převážně zemědělská krajina (pole, vinohrady, les). V obci se nachází základní síť obchodů a služeb, poštovní úřad, obecní úřad, zdravotnická zařízení ambulantní péče (praktický, dětský lékař, stomatolog), lékárna, mateřská škola, základní škola, kulturní dům a knihovna. Ze sportovních zařízení jsou to sportovní pavilon, víceúčelové sportovní hřiště a tenisové kurty. Jsou zde pohostinství, vinotéky, vinné sklepy, hotel, penziony a ubytování v soukromí. Pozemky p. č. KN 3032/114, p. č. KN 3032/197, p. č. KN 3115/12, p. č. KN 4836/10 a p. č. KN 4836/89 se nacházejí v jihozápadní části katastrálního území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly. Pozemky p. č. KN 3032/114, p. č. KN 3115/12, p. č. KN 4836/10, p. č. KN 4836/89 a část pozemku p. č. KN 3032/197 jsou součástí lánu a jsou zemědělsky intenzivně využívané společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932. Na části pozemku p. č. KN 3032/197 se nacházejí trvalé porosty vinné révy. Tato část pozemku je rovněž zemědělsky intenzivně využívaná společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932. Pozemky jsou užívány na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999. K nájemní smlouvě byl sjednán dodatek č. 1 ze dne 15. 5. 2005, kterým dává pronajímatel nájemci souhlas s přeměnou kultury (změna odrůdové skladby vinice, zvýšení počtu keřů ve vinici, přesun vinice do svahu, klučení vinice) a mění se doba platnosti smlouvy na dobu určitou, do roku 2032 a dodatek č. 1 ze dne 26. 11. 2012, kterým se mění čl. I. Předmět smlouvy, a to čísla parcel, na základě změny číslování parcel provedené Katastrálním úřadem v roce 2012 a doplňuje se čl. IV. smlouvy o výši nájemného. Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemky p. č. KN 3032/114, p. č. KN 3032/197, p. č. KN 3115/12, p. č. KN 4836/10 a p. č. KN 4836/89 se nacházejí mimo zastavěnou část obce, v plochách označených PZ - plochy zemědělské a nejsou určeny k zastavění. Na pozemku p. č. KN 3115/12 se nachází dálkový telekomunikační kabel, na ostatních pozemcích se inženýrské sítě nenacházejí. Pozemky p. č. KN 3032/114, p. č. KN 3032/197, p. č. KN 4836/10 a p. č. KN 4836/89 na sebe vzájemně navazují a tvoří pás o šířce cca 12 m a délce cca 1019 m. Vzdálenost pozemků od souvisle zastavěné části obce Čejkovice je cca 723 m až 1000 m vzdušnou čarou. K pozemku p. č. KN 3032/197 je příjezd a přístup po zpevněné účelové komunikaci na pozemku p. č. KN 4827/2 (ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001), pozemky p. č. KN 3032/114, p. č. KN 4836/10 a p. č. KN 4836/89 jsou přístupné vzájemně, nebo přes okolní zemědělské pozemky jiných vlastníků. Pozemek p. č. KN 3115/12 je přístupný pouze přes okolní zemědělské pozemky jiných vlastníků. Dle výpisu z katastru nemovitostí oceňované pozemky nejsou zatíženy věcnými břemeny. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanými nemovitými věcmi. 3
2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2015 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 2.1.1 Pozemek p. č. KN 3032/114 o výměře 4518 m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 3032/114 orná půda, BPEJ 00810 pro výměru 4518 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly. Pozemek je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Doba nájmu je sjednána na dobu určitou, do roku 2032. K pozemku je umožněn příjezd a přístup přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 00810. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 00810 ZC = 11,80Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel 3899, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 +40% 2.1.1.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (11,80Kč/m 2 + 0,40 x 11,80Kč/m 2 ) = 16,52Kč/m 2 Cena orné půdy: 16,52Kč/m 2 x 4518m 2 = 74 637,36Kč Zaokrouhleno dle 50 74 640Kč Cena pozemku p. č. KN 3032/114 ke dni ocenění činí 74 640Kč. Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 ke dni ocenění činí 37 320Kč. 2.1.1.2 Cena nájemního práva Z nájemní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Zemědělská a.s. Čejkovice vyplývá, že ideální polovina oceňovaného pozemku p. č. KN 3032/114 je pronajímána na základě nájemní smlouvy č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Nájemní (pachtovní) právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní (pachtovní) vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné (pachtovné) smluvenou formou. Nevýhodou však je téměř konstantní výše nájemného (pachtovného) po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní (pachtovní) smlouvy, nájemním (pachtovním) právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. 4
Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 20 36 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 26 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 26 Kč/m 2 = 0,26 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí minimálně 1% z průměrné ceny pozemků podle katastrálního území (tzn. pro rok 2017: 1% z ceny 12,19Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné... 0,26 Kč/m 2 Roční užitek za výměru 2259m 2......... 587,34Kč Počet let užívání práva podle smlouvy... 14 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet..... 5 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)... 2 936,70 Kč Cena nájemního práva celkem... 2 940,00 Kč 2.1.1.3 Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 2.1.1.1 cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 37 320 Kč 2.1.1.2 nájemní právo na podílu 1/2-2 940 Kč Cena podílu ½ pozemku zjištěná celkem 34 380 Kč Zaokrouhleno dle 50-34 380Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 po odečtení nájemního práva ke dni ocenění činí 34 380Kč. 2.1.2 Pozemek p. č. KN 3032/197 o výměře 7669 m 2, vinice - 6 Pozemek p. č. KN 3032/197 vinice, BPEJ 00810 pro výměru 5273 m 2, BPEJ 00100 pro výměru 2396 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly, ve viniční oblasti Morava, v trati Niva hrbatá. Část pozemku je součástí lánu, část je osázena prosty vinné révy. Pozemek je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Doba nájmu je sjednána na dobu určitou, do roku 2032. K pozemku je umožněn příjezd a přístup po zpevněné účelové komunikaci na pozemku p. č. KN 4827/2 (ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001) a přístup přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o vinici s přiděleným kódem BPEJ 00810 a 00100. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý vinice se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 00810 ZC = 11,80Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 00100 ZC = 16,77Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel 3899, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 +40% 5
2.1.2.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 00810 ZCU = (11,80Kč/m 2 + 0,40 x 11,80Kč/m 2 ) = 16,52Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 00100 ZCU = (16,77Kč/m 2 + 0,40 x 16,77Kč/m 2 ) = 23,48Kč/m 2 Cena vinice: 16,52Kč/m 2 x 5273m 2 + 23,48Kč/m 2 x 2396m 2 = 143 368,04Kč Zaokrouhleno dle 50-143 370Kč Cena pozemku p. č. KN 3032/197 ke dni ocenění činí 143 370Kč. 2.1.2.2 Porosty - 37 Na oceňovaném pozemku se nacházejí porosty vinné révy vysazené, dle sdělení zástupce uživatele pozemku, Zemědělské a.s. Čejkovice, v letech 1988 (3716 m 2 ) a 2008 (844 m 2 ). Opěrnou konstrukci tvoří kovové dráty upevněné na betonových sloupcích. Cena komerční vinice dle tabulky č. 1. přílohy č. 37 č. položky Druh Stáří Cena za Úprava základní Počet Cena jednotku (Kč/m 2 ) ceny (Kč/m 2 ) m 2 (Kč)celkem 1 Vinná réva 29 2 3716 7 432 1 Vinná réva 9 94 844 79 336 celkem 4560 86 760 Zaokrouhleno dle 50-86 760Kč Cena porostů na pozemku p. č. KN 3032/197 ke dni ocenění činí 86 760Kč. 2.1.2.3 Rekapitulace ceny nemovité věci, pozemku p. č. KN 3032/197 celkem 2.1.2.1 pozemek - 6 143 370 Kč 2.1.2.2 porosty - 37 86 760 Kč Cena pozemku určená celkem 230 130 Kč Cena pozemku p. č. KN 3032/197 ke dni ocenění činí 230 130Kč. Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 ke dni ocenění činí 115 070Kč. 2.1.2.4 Cena nájemního práva Z nájemní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Zemědělská a.s. Čejkovice vyplývá, že ideální polovina oceňovaného pozemku p. č. KN 3032/197 je pronajímána na základě nájemní smlouvy č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Nájemní (pachtovní) právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní (pachtovní) vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné (pachtovné) smluvenou formou. Nevýhodou však je téměř konstantní výše nájemného (pachtovného) po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní (pachtovní) smlouvy, nájemním (pachtovním) právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. 6
Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 20 36 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 26 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 26 Kč/m 2 = 0,26 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí minimálně 1% z průměrné ceny pozemků podle katastrálního území (tzn. pro rok 2017: 1% z ceny 12,19Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné... 0,26 Kč/m 2 Roční užitek za výměru 3834,50m 2........ 996,97Kč Počet let užívání práva podle smlouvy... 14 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet..... 5 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)... 4 984,85 Kč Cena nájemního práva celkem... 4 980,00 Kč 2.1.2.5 Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 2.1.2.3 cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 115 070 Kč 2.1.2.4 nájemní právo - 4 980 Kč Cena zjištěná celkem 110 090 Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 po odečtení nájemního práva ke dni ocenění činí 110 090Kč. 2.1.3 Pozemek p. č. KN 3115/12 o výměře 7841 m 2, orná půda - 6 Pozemek p. č. KN 3115/12 orná půda, BPEJ 00810 pro výměru 4596 m 2, BPEJ 06000 pro výměru 3245 m 2. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly. Pozemek je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Doba nájmu je sjednána na dobu určitou do roku 2032. K pozemku je umožněn příjezd a přístup přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Pod povrchem se nachází dálkový telekomunikační kabel. Na základě informací z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ 00810 a 06000. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 00810 ZC = 11,80Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 06000 ZC = 17,37Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel 3899, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 +40% 2.1.3.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 00810 ZCU = (11,80Kč/m 2 + 0,40 x 11,80Kč/m 2 ) = 16,52Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 06000 ZCU = (17,37Kč/m 2 + 0,40 x 17,37Kč/m 2 ) = 24,32Kč/m 2 Cena orné půdy: 16,52Kč/m 2 x 4596m 2 + 24,32Kč/m 2 x 3245m 2 = 154 844,32Kč Zaokrouhleno dle 50-154 840Kč Cena pozemku p. č. KN 3115/12 ke dni ocenění činí 154 840Kč. Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3115/12 ke dni ocenění činí 77 420Kč. 7
2.1.3.2 Cena nájemního práva Z nájemní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Zemědělská a.s. Čejkovice vyplývá, že ideální polovina oceňovaného pozemku p. č. KN 3115/12 je pronajímána na základě nájemní smlouvy č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to roku 2032. Nájemní (pachtovní) právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní (pachtovní) vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné (pachtovné) smluvenou formou. Nevýhodou však je téměř konstantní výše nájemného (pachtovného) po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní (pachtovní) smlouvy, nájemním (pachtovním) právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 20 36 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 26 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 26 Kč/m 2 = 0,26 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí minimálně 1% z průměrné ceny pozemků podle katastrálního území (tzn. pro rok 2017: 1% z ceny 12,19Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné... 0,26 Kč/m 2 Roční užitek za výměru 3920,50m 2.......... 1 019,33Kč Počet let užívání práva podle smlouvy... 14 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet..... 5 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let)... 5 096,65 Kč Cena nájemního práva celkem... 5 100,00 Kč 2.1.3.3 Jako věcné břemeno váznoucí na oceňovaném pozemku p. č. KN 3115/12 je oceněn: Dálkový telekomunikační kabel Popis věcného břemene Na základě informace z Územního plánu obce Čejkovice křižuje oceňovaný pozemek dálkový telekomunikační kabel, který není zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnickém jako věcné břemeno (služebnost). Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) včetně geometrického plánu se zaměřením věcného nebyla znalci povinnou ani spoluvlastníkem pozemku, společností Zemědělská a.s. Čejkovice, poskytnuta. Ocenění věcného břemene Dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. se služebnosti oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného 8
ze smlouvy, nebo rozhodnutí příslušného orgánu, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše ročního užitku se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Vzhledem k absenci smlouvy o věcném břemeni a geometrického plánu se zaměřením věcného břemene nelze objektivně vymezit míru omezení vlastnického práva majitele pozemku a věcné břemeno se v tomto případě oceňuje částkou 10 000Kč. Cena věcného břemene celkem... 10 000 Kč Cena věcného břemene k podílu ½ celkem..... 5 000 Kč 2.1.3.4 Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3115/12 2.1.3.1 cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3115/12 77 420 Kč 2.1.3.2 nájemní právo - 5 100 Kč 2.1.3.3 věcné břemeno (dálkový telekomunikační kabel) - 5 000 Kč Cena zjištěná celkem 67 320 Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3115/12 po odečtení nájemního práva ke dni ocenění činí 67 320Kč. 2.1.4 Pozemek p. č. KN 4836/10 o výměře 52 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace Pozemek p. č. KN 4836/10 je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha s využitím ostatní komunikace. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly. Pozemek je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Doba nájmu je sjednána na dobu určitou do roku 2032. K pozemku je umožněn příjezd a přístup přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Jelikož stav evidovaný v katastru nemovitostí je v nesouladu s jeho skutečným stavem, je pozemek oceněn v souladu s 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle skutečného stavu, jako zemědělský pozemek, a to dle 6 oceňovací vyhlášky. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 00810 ZC = 11,80Kč/m 2 Srážky: se neuplatní Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel 3899, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 +40% 2.1.4.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 00810 ZCU = (11,80Kč/m 2 + 0,40 x 11,80Kč/m 2 ) = 16,52Kč/m 2 Cena pozemku: 16,52Kč/m 2 x 52m 2 = 859,04Kč Zaokrouhleno dle 50 860Kč Cena pozemku p. č. KN 4836/10 ke dni ocenění činí 860 Kč. Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/10 ke dni ocenění činí 430Kč. 2.1.4.2 Cena nájemního práva Z nájemní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Zemědělská a.s. Čejkovice vyplývá, že ideální polovina oceňovaného pozemku p. č. KN 4836/10 je pronajímána na základě nájemní smlouvy č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Nájemní (pachtovní) právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní (pachtovní) vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné (pachtovné) smluvenou formou. Nevýhodou však je téměř konstantní výše nájemného 9
(pachtovného) po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní (pachtovní) smlouvy, nájemním (pachtovním) právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 20 36 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 26 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 26 Kč/m 2 = 0,26 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí minimálně 1% z průměrné ceny pozemků podle katastrálního území (tzn. pro rok 2017: 1% z ceny 12,19Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné... 0,26 Kč/m 2 Roční užitek za výměru 26,00m 2........ 6,76Kč Počet let užívání práva podle smlouvy... 14 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet..... 5 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let).... 33,80 Kč Cena nájemního práva celkem... 30,00 Kč 2.1.4.3 Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/10 2.1.4.1 cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/10 430 Kč 2.1.4.2 nájemní právo - 30 Kč Cena zjištěná celkem 400 Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/10 po odečtení nájemního práva ke dni ocenění činí 400Kč. 2.1.5 Pozemek p. č. KN 4836/89 o výměře 40 m 2, ostatní plocha, neplodná půda Pozemek p. č. KN 4836/89 je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha s využitím neplodná půda. Pozemek se nachází v katastrálním území Čejkovice, jihozápadně od obce Čejkovice, v lokalitě Loučkové díly. Pozemek je součástí lánu a je zemědělsky intenzivně využíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, na základě smlouvy o nájmu pozemků č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Doba nájmu je sjednána na dobu určitou, do roku 2032. K pozemku je umožněn příjezd a přístup přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Ke dni ocenění se na pozemku nenachází žádné stavby ani trvalé porosty. Dle územního plánu obce Čejkovice se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské a není určen k zastavění. Jelikož stav evidovaný v katastru nemovitostí je v nesouladu s jeho skutečným stavem, je pozemek oceněn v souladu s 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle skutečného stavu, jako zemědělský pozemek, a to dle 6 oceňovací vyhlášky. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako trvalý orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 00810 ZC = 11,80Kč/m 2 10
Srážky: se neuplatní Přirážky sousední největší obcí jsou Velké Bílovice s počtem obyvatel 3899, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.1 +40% 2.1.4.1 Výpočet ceny pozemku: Upravená základní cena pozemku ZCU pro BPEJ 00810 ZCU = (11,80Kč/m 2 + 0,40 x 11,80Kč/m 2 ) = 16,52Kč/m 2 Cena pozemku: 16,52Kč/m 2 x 40m 2 = 660,80Kč Zaokrouhleno dle 50 660Kč Cena pozemku p. č. KN 4836/89 ke dni ocenění činí 660 Kč. Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/89 ke dni ocenění činí 330Kč. 2.1.5.2 Cena nájemního práva Z nájemní smlouvy, která byla znalci poskytnuta společností Zemědělská a.s. Čejkovice vyplývá, že ideální polovina oceňovaného pozemku p. č. KN 4836/89 je pronajímána na základě nájemní smlouvy č. 329 ze dne 2. 6. 1999 a dvou dodatků ke smlouvě ze dne 15. 5. 2005 a 26. 11. 2012. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Nájemní (pachtovní) právo užívání zemědělského pozemku pro účel tohoto znaleckého posudku (exekuce), lze posuzovat následovně: Kupující nehodlá sám užívat pozemek k zemědělským účelům. Nájemní (pachtovní) vztah není zapsán v katastru nemovitostí jako věcné břemeno a vzhledem k druhu pozemku, umístění pozemku (mimo zastavitelné území obce), bez možnosti jiného využití pozemku než jako zemědělského lze pokládat za určitou výhodu, když vlastník věci získává pravidelně nájemné (pachtovné) smluvenou formou. Nevýhodou však je téměř konstantní výše nájemného (pachtovného) po celou dobu pronájmu, bez zohlednění inflace a případných nevypočitatelných změn vývoje cen. Kupující by měl sám zájem zemědělsky hospodařit na uvedeném pozemku, ale bude omezen v jeho užívání, po dobu platnosti nájemní (pachtovní) smlouvy, nájemním (pachtovním) právem ve prospěch pachtýře. V obou případech se jedná o určité omezení vlastnického práva, které prodejem nemovité věci nezaniká. Ocenění nájemního práva zemědělského pozemku: Jedná se o nájemní právo k užívání zemědělského pozemku ve prospěch společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice, IČ: 25504932, které není zapsáno v katastru nemovitostí. Pro stanovení ceny tohoto nájemního práva bude použita metodika oceňování práv zřízených jinak než věcným břemenem, obdobných služebnosti nebo reálnému břemeni, dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, kdy se vychází z ročního užitku ve výši ceny obvyklé, nebo ročního užitku zjištěného ze smlouvy, není-li o více jak 1/3 nižší než cena obvyklá. Výše nájemného se pak násobí počtem let užívání práva, nejvíce však pěti. Údaje o obvyklé ceně pronájmu pozemků pro zemědělské využití v dané lokalitě nejsou známy. Roční užitek se pak stanovuje, v souladu s metodikou Ministerstva financí ČR a odbornou literaturou (Věcná břemena od A do Z autorů Doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Ing. Aleny Hallerové, CSc. a kol.), ve výši 1% z ceny zemědělského pozemku. Průzkumem trhu v dané lokalitě bylo zjištěno, že ceny zemědělských pozemků bez porostů, mimo zastavěná území se pohybují v rozmezí 20 35 Kč/m 2. Jako obvyklá cena pro daný pozemek byla v posudku stanovena cena 26 Kč/m 2. Nájemné by pak činilo: 0,01 x 26 Kč/m 2 = 0,26 Kč/m 2. Roční užitek z nájemní smlouvy činí minimálně 1% z průměrné ceny pozemků podle katastrálního území (tzn. pro rok 2017: 1% z ceny 12,19Kč/m 2 = 0,12 Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedenému bude pro výpočet použit roční užitek z obvyklé ceny. Výpočet ceny nájemního práva: Roční jednotkové nájemné... 0,26 Kč/m 2 Roční užitek za výměru 20,00m 2........ 5,20Kč Počet let užívání práva podle smlouvy... 14 Uvažovaný počet let práva užívání pro výpočet..... 5 Cena věcného břemene (roční užitek x počet let).... 26,00 Kč Cena nájemního práva celkem... 30,00 Kč 11
2.1.5.3 Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/89 2.1.5.1 cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/89 330 Kč 2.1.5.2 nájemní právo - 30 Kč Cena zjištěná celkem 300 Kč Cena podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/89 po odečtení nájemního práva ke dni ocenění činí 300Kč. 2.1.6 Cena podílu ½ nemovitých věcí v k. ú. Čejkovice na LV 1912 celkem: 2.1.1 pozemek p. č. KN 3032/114 34 380 Kč 2.1.2 pozemek p. č. KN 3032/197 110 090 Kč 2.1.3 pozemek p. č. KN 3115/12 67 320 Kč 2.1.4 pozemek p. č. KN 4836/10 400 Kč 2.1.5 pozemek p. č. KN 4836/89 300 Kč Cena zjištěná celkem 212 490 Kč 2.2 Stanovení ceny porovnávací metodou 2.2.1 Orná půda 1. Vacenovice Pozemek o výměře 9 300 m 2. Jedná se o pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, trvalý travní porost, les, ostatní plocha. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. Nabídka: 2017 25Kč/m 2 2. Dubňany, Ratíškovice Pozemky o výměře 16 406 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda (nabízí se ideální ½ pozemků). Pozemky jsou situovány v extravilánu obcí, v lánu. Jsou přístupné přes zemědělské pozemky jiných vlastníků, nebo po nezpevněných komunikacích. Nabídka: 2017 30Kč/m 2 3. Hodonín Pozemky o výměře 6 626 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu a jsou užívány na základě nájemní smlouvy. Přístup k pozemkům přes zemědělské pozemky jiných vlastníků, nebo po nezpevněných komunikacích. Nabídka: 2017 30Kč/m 2 4. Dubňany Pozemky o výměře 1 814 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda (LPIS). Pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou v nájmu. K pozemkům vede zpevněná komunikace. Nabídka: 2015, 2016, 2017 25Kč/m 2 12
5. Dolní Bojanovice Pozemky o výměře 2 736 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Jsou intenzivně obhospodařované na základě pachtovní smlouvy a přihlášeny v LPIS. K pozemkům vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2017 36Kč/m 2 6. Čejkovice Pozemky o výměře 6 619 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. Jsou intenzivně obhospodařované na základě pachtovní smlouvy a přihlášeny v LPIS. K pozemkům vede zpevněná komunikace. Nabídka: 2015 27Kč/m 2 7. Prušánky Prodej ideálních podílů (1/4, 1/6) na pozemcích o výměře 4 016 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda (3 709 m 2 ), ostatní plocha, lesní pozemek. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánech. K pozemku vede nezpevněná komunikace. Nabídka: 2017 33Kč/m 2 8. Čejkovice Pozemky o výměře 18 490 m 2. Jedná se o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce, v lánu. Jsou intenzivně obhospodařované na základě pachtovní smlouvy a přihlášeny v LPIS. Pozemky jsou přístupné pouze přes sousední zemědělské pozemky jiných vlastníků. Nabídka: 2017 23Kč/m 2 9. Čejkovice Prodej ideálního podílu ½ na pozemcích o výměře 6 060 m 2. Jedná se o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou přihlášeny v LPIS. K pozemkům vede zpevněná komunikace. Nabídka: 2017 20Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří a vlastní databáze. Maximum: 36,00Kč/m 2 Minimum: 20,00Kč/m 2 Průměr: 28,00Kč/m 2 13
Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou Cp = 28,00 Kč/m 2 (0,10 x (36,00 Kč/m 2 20,00 Kč/m 2 ) = 26,40 Kč/m 2 Pozemek p. č. KN 3032/114 orná půda Cp = 26,40 Kč/m 2 x 4518 m 2 = 119 275,20 Kč Zaokrouhleno: 119 280 Kč Pozemek p. č. KN 3032/197 vinice Cp = 26,40 Kč/m 2 x 3109 m 2 = 82 077,60 Kč Zaokrouhleno: 82 080 Kč Pozemek p. č. KN 3115/12 orná půda Cp = 26,40 Kč/m 2 x 7841 m 2 = 207 002,40 Kč Zaokrouhleno: 207 000 Kč Pozemek p. č. KN 4836/10 ostatní plocha Cp = 26,40 Kč/m 2 x 52 m 2 = 1 372,80 Kč Zaokrouhleno: 1 370 Kč Pozemek p. č. KN 4836/89 ostatní plocha Cp = 26,40 Kč/m 2 x 40 m 2 = 1 056,00 Kč Zaokrouhleno: 1 060 Kč 2.2.2 vinice 1. Čejkovice Zemědělské pozemky vinice, o výměře 4 460 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 70Kč/m 2 2. Bohuslavice u Kyjova Zemědělské pozemky vinice o výměře 1 350 m 2, orná půda 750 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po zpevněné i nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2017 55Kč/m 2 3. Klobouky u Brna Zemědělské pozemky vinice o výměře 1 488 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2017 44Kč/m 2 4. Kostice Zemědělské pozemky vinice o výměře 2 875 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2017 44Kč/m 2 14
5. Tvrdonice Prodej spoluvlastnického podílu na zemědělském pozemku (1/9) vinice o výměře 219 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2017 100Kč/m 2 2. Velké Bílovice Zemědělský pozemek vinice (2009) o výměře 2 700 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2017 100Kč/m 2 Maximum: 100Kč/m 2 Minimum: 44Kč/m 2 Průměr: 72Kč/m 2 Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou Cp = 72,00 Kč/m 2 (0,10 x (100 Kč/m 2-44 Kč/m 2 ) = 66,40 Kč/m 2 Pozemek p. č. KN 3032/197 vinice s porostem vinice Cp = 66,40 Kč/m 2 x 4560 m 2 = 302 784,00 Kč Zaokrouhleno: 302 780 Kč Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Čejkovic (v okolí do 25 km), určených pouze k zemědělskému využití, v lánech, bez trvalých porostů, se pohybuje v rozmezí 20Kč/m 2 až 43Kč/m 2, s trvalým porostem vinné révy v rozmezí 44Kč/m 2 až 100Kč/m 2. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě (Čejkovice), jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích určených pouze pro rostlinnou výrobu odpovídá nabídce. 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 v extravilánu obce Čejkovice, LV 1912 2.3.1.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3032/114 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...74 640 Kč Porovnávací hodnota...119 280 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3032/114, zapsaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód 619001) na LV 1912, vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Loučkové díly, v lánu. K pozemku je příjezd a přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Trvalé porosty ani stavby se na pozemku nenacházejí. 15
Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské, je chráněn zemědělským půdním fondem, není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3032/114 v k. ú. Čejkovice, na LV 1912, k datu ocenění, tj. 7. 1. 2018 26Kč/m 2. pozemek p. č. KN 3032/114 orná půda...26kč/m 2 x 4518 m 2 = 117 468 Kč, zaokrouhleno 117 470 Kč 2.3.1.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.1.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (k podílu ½), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (k podílu ½) a nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.1.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva Oceňovaný podíl ½ pozemku je pronajímán společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Stanovení ceny nájemního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.1.2 Cena nájemního práva činí: 2 940 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.1.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 3032/114 činí: (117 470 Kč x 0,5 2 940 Kč) x 0,8 = 44 636 Kč Zaokrouhleno: 44 640 Kč 2.3.1.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/114 o celkové výměře 4 518 m 2 v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 7. 1. 2018, činí: 44 640 Kč slovy: čtyřicetčtyřitisícšestsetčtyřicetkorun 2.3.2 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 v extravilánu obce Čejkovice, LV 1912 2.3.2.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3032/197 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek... 230 130 Kč Porovnávací hodnota... 384 860 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3032/197 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., 16
vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Loučkové díly, v lánu. K pozemku je příjezd a přístup po zpevněné komunikaci, nebo přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice, na základě nájemní smlouvy. Ke dni ocenění se na rozloze 4 560 m 2 nacházejí trvalé porosty vinné révy, zbývající část pozemku tvoří orná půda bez porostů. Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské, je chráněn zemědělským půdním fondem, není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3032/197 v k. ú. Čejkovice, na LV 1912, k datu ocenění, tj. 7.1. 2018: pozemek p. č. KN 3032/197 vinice (bez porostu)...26kč/m 2 x 3109 m 2 = 80 834 Kč, pozemek p. č. KN 3032/197 vinice (s porosty vinné révy)...66kč/m 2 x 4560 m 2 = 300 960 Kč, zaokrouhleno 381 790 Kč 2.3.2.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.2.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (k podílu ½), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (k podílu ½) a nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.2.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva Oceňovaný podíl ½ pozemku je pronajímán společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Stanovení ceny nájemního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva činí: 4 980 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.2.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 3032/197 činí: (381 790 Kč x 0,5 4 980 Kč) x 0,8 = 148 732 Kč Zaokrouhleno: 148 730 Kč 2.3.2.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 3032/197 o celkové výměře 7 669 m 2 v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 7. 1. 2018, činí: 148 730 Kč slovy: stočtyřicetosmtisícsedmsettřicetkorun 17
2.3.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 3115/12 v extravilánu obce Čejkovice, LV 1912 2.3.3.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3115/12 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...154 840 Kč Porovnávací hodnota... 207 000 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 3115/12 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Loučkové díly, v lánu. K pozemku je příjezd a přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské, je chráněn zemědělským půdním fondem, není určen k zastavění a pod povrchem je uložen dálkový telekomunikační kabel. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 3115/12 v k. ú. Čejkovice, na LV 1912, k datu ocenění, tj. 7. 1. 2018 26Kč/m 2. pozemek p. č. KN 3115/12 orná půda...26kč/m 2 x 7841 m 2 = 203 866 Kč, zaokrouhleno 203 870 Kč 2.3.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.3.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (k podílu ½), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (k podílu ½) a nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.3.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva Oceňovaný podíl ½ pozemku je pronajímán společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Stanovení ceny nájemního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.3.2 Cena nájemního práva činí: 5 100 Kč 2.3.3.2.3 Cena věcného břemene Jako věcné břemeno váznoucí na oceňovaném pozemku p. č. KN 3115/12 je oceněn dálkový telekomunikační kabel. Popis a výpočet viz odstavec 2.1.3.3 znaleckého posudku. Cena práva věcného břemene činí: 5 000 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.3.2.4 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto 18
případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 3115/12 činí: (203 870 Kč x 0,5 10 100 Kč) x 0,8 = 73 468 Kč Zaokrouhleno: 73 470 Kč 2.3.3.2.5 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ na pozemku p. č. KN 3115/12 o celkové výměře 7 841 m 2 v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 7. 1. 2018, činí: 73 470 Kč slovy: sedmdesáttřitisícčtyřistasedmdesátkorun 2.3.4 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/10 v extravilánu obce Čejkovice, LV 1912 2.3.4.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4836/10 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek... 860 Kč Porovnávací hodnota... 1 370 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4836/10, evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód 619001) na LV 1912, vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Loučkové díly, v lánu. K pozemku je příjezd a přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské, není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 4836/10 v k. ú. Čejkovice, na LV 1912, k datu ocenění, tj. 7. 1. 2018 26Kč/m 2. pozemek p. č. KN 4836/10 ostatní plocha, ostatní komunikace...26kč/m 2 x 52 m 2 = 1 352 Kč, zaokrouhleno 1 350 Kč 2.3.4.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.4.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (k podílu ½), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (k podílu ½) a nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 2.3.4.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva Oceňovaný podíl ½ pozemku je pronajímán společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Stanovení ceny nájemního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.4.2 Cena nájemního práva činí: 30 Kč 19
Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.4.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 4836/10 činí: (1 350 Kč x 0,5 30 Kč) x 0,8 = 516 Kč Zaokrouhleno: 520 Kč 2.3.4.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ na pozemku p. č. KN 4836/10 o celkové výměře 52 m 2 v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 7. 1. 2018, činí: 520 Kč slovy: pětsetdvacetkorun 2.3.5 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé podílu ½ pozemku p. č. KN 4836/89 v extravilánu obce Čejkovice, LV 1912 2.3.5.1 Vyhodnocení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4836/89 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek... 660 Kč Porovnávací hodnota...1 060 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovité věci však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 4836/89, evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Čejkovice (kód 619001) na LV 1912, vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, jihozápadně od obce, v lokalitě Loučkové díly, v lánu. K pozemku je příjezd a přístup pouze přes okolní zemědělsky užívané pozemky jiných vlastníků. Pozemek je zemědělsky užíván společností Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Z územního plánu obce Čejkovice vyplývá, že pozemek leží mimo zastavěnou i zastavitelnou část obce, v plochách označených ZP - plochy zemědělské, není určen k zastavění a nenachází se na něm žádné inženýrské sítě. Dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek není zatížen věcnými břemeny. Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena pozemku p. č. KN 4836/89 v k. ú. Čejkovice, na LV 1912, k datu ocenění, tj. 7. 1. 2018 26Kč/m 2. pozemek p. č. KN 4836/89 ostatní plocha, neplodná půda...26kč/m 2 x 40 m 2 = 1 040 Kč, zaokrouhleno 1 040 Kč 2.3.5.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitou věcí: 2.3.5.2.1 Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek (k podílu ½), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (k podílu ½) a nařízeními exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. 20
2.3.5.2.2 Cena nájemního (pachtovního) práva Oceňovaný podíl ½ pozemku je pronajímán společnosti Zemědělská a.s. Čejkovice na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do roku 2032. Stanovení ceny nájemního práva viz 2.1 Ocenění dle cenového předpisu, odst. 2.1.5.2 Cena nájemního práva činí: 30 Kč Jiná práva nebo závady na nemovité věci, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.5.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 4836/89 činí: (1 040 Kč x 0,5 30 Kč) x 0,8 = 392 Kč Zaokrouhleno: 390 Kč 2.3.5.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ na pozemku p. č. KN 4836/89 o celkové výměře 40 m 2 v k. ú. Čejkovice (kód 619001) na LV 1912 včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 7. 1. 2018, činí: 390 Kč slovy: třistadevadesátkorun 2.3.6 Rekapitulace cen nemovitých věcí a jejich příslušenství: 2.3.6.1 Id. ½ pozemku p. č. KN 3032/114 v k. ú. Čejkovice, LV 1912 2.3.6.1.1 Obvyklá cena id. ½ pozemku p. č. KN 3032/114. 46 990 Kč 2.3.6.1.2 Cena závad váznoucích na id. ½ pozemku p. č. KN 3032/114 pachtovní právo.- 2 350 Kč Výsledná cena id. ½ pozemku p. č. KN 3032/114 44 640 Kč slovy: čtyřicetčtyřitisícšestsetčtyřicetkorun 2.3.6.2 Id. ½ pozemku p. č. KN 3032/197 v k. ú. Čejkovice, LV 1912 2.3.6.2.1 Obvyklá cena id. ½ pozemku p. č. KN 3032/197... 152 710 Kč 2.3.6.2.2 Cena závad váznoucích na id. ½ pozemku p. č. KN 3032/197 pachtovní právo.- 3 980 Kč Výsledná cena id. ½ pozemku p. č. KN 3032/197.. 148 730 Kč slovy: stočtyřicetosmtisícsedmsettřicetkorun 2.3.6.3 Id. ½ pozemku p. č. KN 3115/12 v k. ú. Čejkovice, LV 1912 2.3.6.3.1 Obvyklá cena id. ½ pozemku p. č. KN 3115/12... 81 550 Kč 2.3.6.3.2 Cena závad váznoucích na id. ½ pozemku p. č. KN 3115/12 pachtovní právo...- 8 080 Kč Výsledná cena id. ½ pozemku p. č. KN 3115/12.. 73 470 Kč slovy: sedmdesátsedmtisícčtyřistasedmdesátkorun 2.3.6.4 Id. ½ pozemku p. č. KN 4836/10 v k. ú. Čejkovice, LV 1912 2.3.6.4.1 Obvyklá cena id. ½ pozemku p. č. KN 4836/10..... 540 Kč 2.3.6.4.2 Cena závad váznoucích na id. ½ pozemku p. č. KN 4836/10 pachtovní právo...- 20 Kč Výsledná cena id. ½ pozemku p. č. KN 4836/10.... 520 Kč slovy: pětsetdvacetkorun 21
2.3.6.5 Id. ½ pozemku p. č. KN 4836/89 v k. ú. Čejkovice, LV 1912 2.3.6.5.1 Obvyklá cena id. ½ pozemku p. č. KN 4836/89..... 410 Kč 2.3.6.5.2 Cena závad váznoucích na id. ½ pozemku p. č. KN 4836/89 pachtovní právo..- 20 Kč Výsledná cena id. ½ pozemku p. č. KN 4836/89.... 390 Kč slovy: třistadevadesátkorun Poznámka: Na trhu s nemovitostmi existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu aktualizovat nejpozději za 9 měsíců od doby ocenění. V Hodoníně dne 7. 1. 2018 Ing. Jitka Koluchová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.2000 č.j. Spr 756/2000 pro základní obor ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 330-01/2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 330-01/2018. V Hodoníně dne 7. 1. 2018 Ing. Jitka Koluchová Přílohy : 1. výpis z KN pro pozemek ze dne 10. 11. 2017 pro LV 1912 2. kopie katastrálních map ze dne 28. 12. 2017, z www.cuzk.cz 3. situace 4. fotodokumentace 22
23
24
25
26
27
28
29
30
31