ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5728-378/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Hrabová Adresa nemovitosti: Krašická 130/2, 725 29 Ostrava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Aukční síň JUSTITIAS s.r.o. Podjárky 396, 74766 Dolní Lhota Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 500 000 Kč Datum místního šetření: 29.10.2013 Stav ke dni: 29.10.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 5.11.2013 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 434 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 29.10.2013, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 434 ze dne 5.11.2013. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 4.11.2013. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 5.11.2013. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majitelem. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v městské části Hrabová, na ulici Krašická. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 130 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp. 130 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 130 Popis Je užívaný asi od roku 1930, jako nepodsklepený, o 1.NP s podkrovní místností, situovaný na pozemku parc. čís. 1133. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v 1.NP závětří, chodbu, komoru, šatnu, kuchyni (plynový sporák, dřez v lince), WC, koupelnu (vana, umývadlo, boiler), 3x pokoj, kotelnu (plynový kotel ÚT) a garáž, v podkroví je chodba a 1x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina z Al plechů, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední plynovým kotlem, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody betonové. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 10 Stáří stavby: 83 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 241,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (7,69*18,60)+(3,10*1,87) = 148,83 m 2 podkroví: (6,20*6,30) = 39,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 148,83 m 2 2,59 m podkroví: 39,06 m 2 2,49 m Obestavěný prostor Celkový: 143,03*(2,59+1,14+1,94/2)+(5,80*2,55) = 687,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 687,03 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 148,83 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 187,89 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,26 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 83 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,515 i = 1-4 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,515 * 1,000 * 1,000 = 0,515 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 241,- Kč/m 3 * 0,515 = 1 669,10 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 669,10 Kč/m 3 * 687,03 m 3 = 1 146 721,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 146 721,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis: Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků. Ocenění Ostatní stavební pozemky Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha 1133 305,00 750,00 228 750,- - 5 -
27 cenová mapa zahrada 1134 133,00 750,00 99 750,- Ostatní stavební pozemky - celkem 328 500,- Pozemky - zjištěná cena = 328 500,- Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Rodinný dům čp. 130 1 146 722,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 146 722,- Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky 328 500,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 328 500,- Kč Celkem 1 475 222,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 475 222,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp. 130 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 153,00 m 2 Obestavěný prostor: 687,61 m 3 Zastavěná plocha: 187,89 m 2 Plocha pozemku: 438,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1963. Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu. Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 1.NP s podkrovím, užívaný od roku 1930, po rekonstrukci v roce 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v srovnatelný. - 6 -
Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP s půdním prostorem, užívaný od roku 195. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Bobrovníky, Osvoboditelů 169/33 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - lepší stav; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 11 041 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 173,94 m 2 1 227 m 2 1 940 000 Kč 11 153 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na návsi 57 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 8 800 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,45 m 2 1 025 m 2 1 500 000 Kč 8 800 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na svahu 12 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 9 483 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,64 m 2 856 m 2 1 400 000 Kč 9 483 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 800 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 775 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 11 041 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 9 775 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 153,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 495 575 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 130 1 146 720,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 328 500,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp. 130 1 495 580,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 495 575 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 475 222 Kč - 8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 1 500 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. V Rohově 5.11.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5728-378/2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 434 ze dne 5.11.2013. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 17.10.2013. 1 Cenová mapa pozemků. 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -