ZNALECKÝ POSUDEK č. 607-33/2014 O ceně bytové jednotky číslo 2/8 zapsané na listu vlastnictví číslo 145 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná, včetně podílu ve výši 378/22799 na společných částech budov č.p. 1, č.p. 2 a na pozemku p.č.st.114 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 111 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 6.5.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 317/06-53 ze dne 22.10.2009 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 2/8 zapsané na listu vlastnictví číslo 145 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná, včetně podílu ve výši 378/22799 na společných částech budov č.p. 1, č.p. 2 a na pozemku p.č.st.114 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 111 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 2/8 Adresa předmětu ocenění: Rovná 2 356 01 Rovná Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Rovná Katastrální území: Rovná u Sokolova Počet obyvatel: 449 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 95,96 Kč/m 2 2
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka vlastního bytu č.2/8 nebyla znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro dražbu v exekuční řízení. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK bezúplatně Ex. úřadem KV - LV č. 145 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná, obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 2/8. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná, vyhotovená u ČÚZK osahující identifikační polohové údaje o budově č.p. 1, č.p.2 a pozemku p.č.st. 114. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 1.9.2010 4 ) Prohlášení vlastníka k objektu č.p. 1,2, (katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná) obstarané Ex. úřadem KV obsahující identifikační údaje o posuzované bytové jednotce. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Západočeské reality.cz. 6 ) Údaje o srovnatelných nemovitostech v místě, kde se nalézají. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpise z katastru nemovitostí číslo 145 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Rovná, katastrální území Rovná u Sokolova, obsahujícím identifikační údaje o posuzované bytové jednotce (viz- Příloha posudku ) je jako výhradní vlastník této nemovitosti uveden : Beńák Ladislav, Rovná 2, 356 01 Sokolov 1 2 ) Na výpise z katastru nemovitostí číslo 145 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Rovná, katastrální území Rovná u Sokolova, obsahujícím identifikační údaje o posuzované bytové jednotce (viz- Příloha posudku ), je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: - 8 x nařízení exekuce - 4 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 4 x zástavní právo exekutorské - 1 x zahájení exekuce 3
- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost Pro výčet výměr podlahové plochy posuzované bytové jednotky a předpokládanou vybavenost této bytové jednotky byly požity údaje z Prohlášení vlastníka k budově obsahující posuzovanou bytovou jednotku -viz. níže. 4
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná b.j. číslo 2/8 ( dispozičně 1+1 37,84 m2 ) se nachází v 4.NP panelového objektu č.p. 1,2, který je součástí panelové zástavby obce Rovná ze 70 let minulého století. Objekt je ve značně zanedbaném stavu s projevy vandalismu na společných prostorách domu. Stav připojení inženýrských sítí a jejich funkčnost nebylo možné znalcem ověřit. Stav vlastní bytové jednotky č.2/8 je předpokládán ve stavu, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je nutná celková rekonstrukce bytu. Okolní území je stavebně dokončeno a místní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění s tím, že veškeré posuzované nemovitosti tvoří jeden funkční celek a jsou takto v obvyklém styku obchodovány a tedy i oceněny : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 441/2013 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). 5
b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 (rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od typové nemovitosti je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti přesněji postihnout ). 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B 1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1.1. bytová jednotka č. 2/8 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce zastavěný objektem bydlení II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka - záporné-obec bez pracovních příležitostí a rozvojové perspektivy ( kladné- malometrážní byt) 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,930 4 i = 1 7
Index polohy pozemku - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,40 okolí - objekt z výraznými prvky vandalismu od konfliktních obyvatel ( vypáčené vstupné dveře, demolované poštovní schránky, neudržované společné prostory ) 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - v daném místě je v segmentu trhu s nemovitostí s bydlením v bytovém domě minimální zájem I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,288 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,288 = 0,268 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 95,96 0,268 25,72 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St.114 420,00 30,00 12 600,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 12 600,- - zjištěná cena = 12 600,- Kč 8
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 8 777,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,04 * 1,00 = 16,04 m 2 kuchyň: 14,83 * 1,00 = 14,83 m 2 předsíň: 2,48 * 1,00 = 2,48 m 2 WC: 2,49 * 1,00 = 2,49 m 2 sklep: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,04 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - budova I -0,10 obsahující bytovou jednotku je v budově ze značně zanedbanou údržbou a známky vandalismu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,288 i = 1 Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka - záporné-obec bez pracovních příležitostí a rozvojové perspektivy ( kladné- malometrážní byt) 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 9
zatížena exekučními tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,930 4 i = 1 IV 1,00 Index polohy pozemku - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,40 okolí - objekt z výraznými prvky vandalismu od konfliktních obyvatel ( vypáčené vstupné dveře, demolované poštovní schránky, neudržované společné prostory ) 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - v daném místě je v segmentu trhu s nemovitostí s bydlením v bytovém domě minimální zájem I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,288 11 i = 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 777,- Kč/m 2 * 0,288 = 2 527,78 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,04 m 2 * 2 527,78 Kč/m 2 * 0,930 * 0,288= 24 400,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 24 400,54 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 12 600,- Kč Spoluvlastnický podíl: 378 / 22 799 Hodnota spoluvlastnického podílu: 12 600,- Kč * 378 / 22 799 = 208,90 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 208,90 Kč Bytová jednotka č. 2/8 - zjištěná cena = 24 609,44 Kč Po zaokrouhlení = 24 610,-Kč. 10
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) byt 4+1 79m2 nabídková cena 130000,-Kč Rovná 11
a2 ) byt 2+1 60m2 nabídková cena 99 000,-Kč Rovná 12
Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza vybraných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech, umístěných v městě Rovná. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří a na realitních serverech. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 4-6 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší - vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,rušivé vlivy,podlažnost) - vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu, zatíženost ex. tituly) tržní poloha, vlast. práva podmínky(1- vliv rušivé vlivy, (obsazenost, prodej,0,9- velikosti tech.stav, podlažnost, věc. břem. RK nabídka, lokalita cena Kč bytu vybavenost stav. Objektu ex.tituly) 0,04 daň,) přímé porovnání a1) Rovná 130 000 0,48 0,55 1 0,8 0,86 23 612 Kč a2) Rovná 99 000 0,63 0,75 1 0,8 0,86 32 183 Kč PRŮMĚR 27 898 Kč b ) klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v intravilánu obce s dobrou dostupností - jedná se o malometrážní bytovou jednotku c ) zápory: - vlastní bytová jednotka se patrně nachází ve vybydleném stavu, kdy pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána celková rekonstrukce - objekt obsahující bytovou jednotku je zanedbaném neudržovaném stavu - bytový jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu pro standardní hypotéku na bydlení d ) Cena posuzovaných nemovitostí stanovená dle cenového předpisu platného k 6.5.2014 činí celkem 24 610,- Kč e ) vážený průměr pomocných hodnot cena váha přímé porovnání 27 898 Kč 3 srovnatelná hodnota 24 610 Kč 1 vážený průměr 27 076 Kč 3 ) Stanovení ceny obvyklé - V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 27 000 Kč. 13
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 2/8 zapsané na listu vlastnictví číslo 145 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná, včetně podílu ve výši 378/22799 na společných částech budov č.p. 1, č.p. 2 a na pozemku p.č.st.114 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 111 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) cena administrativní = 24 610,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá (bez věcného břemene závady) podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., činí 27 000,- Kč. Slovy: Dvacetsedmtisíc. Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze 6.5.2014 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 603-33/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/2014. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený u ČÚZK bezúplatně Ex. úřadem KV - LV č. 145 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, katastrální území Rovná u Sokolova a obec Rovná pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 2/8 a jejím vlastníku. 14
15