ZNALECKÝ POSUDEK č. 1571-19/2016 O ceně bytu č.6 v ul. Vídeňské čp.624, v Nové Bystřici. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno -město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu MF ČR č. 53/2016 Sb. a stanovení ceny obvyklé pro exekuční úřad Brno. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., a stanovení ceny obvyklé podle stavu ke dni 6.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec telefon: 384326943,602888581 e-mail: jan.brychta@email.cz. Počet stran: 9 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 8.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost - byt č. 6, v ul. Vídeňská č.p.624, Nová Bystřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.6, v bytovém domě Adresa předmětu ocenění: Vídeňská 624 378 33 Nová Bystřice Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Nová Bystřice Katastrální území: Nová Bystřice Počet obyvatel: 3 331 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 420,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2016 za přítomnosti pana Jana Zvěřiny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Exekučního úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Vít Novozámský, ze dne 23.3.2016, vedené pod č.j. EX 10214/11-55. 2) Exekuční příkaz k provedení exekuce, který nabyl právní moci 4.1.2012 3) Výpis z katastru nemovitostí z 23.3.2016 4) Kopie katastrální mapy, z 23.3.2016 5) Prohlídka a ohledání za účasti p. J. Zvěřiny dne 6.5.2016. 6) Vyhláška MF ČR č. 53/2016 Sb. 7) Vlastní databáze a inzerce cen nemovitostí v dané lokalitě v cenách obvyklých. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby a pozemku SJM Zvěřinová Marie, Vídeňská 624, 37833 Nová Bystřice SJM Zvěřina Jan, Vídeňská 624, 378 33 Nová Bystřice - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Bylo předloženo Prohlášení vlastníka k bytu a nebytovému prostoru, ze kterého byly čerpány potřebné údaje, případně další, sdělené vlastníkem. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt se nachází v panelovém domě o třech obytných podlažích a jednom technickém, ve 2.patře a je vel. 1+3 s úplným příslušenstvím, nemá výtah, má rovnou střechu a je napojen na všechny inž. sítě, kromě plynu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.6, v bytovém domě č.624 A)OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1-3 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.6, v bytovém domě č.624 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Bytová jednotka č.6 v bytovém domě čp.624 v N. Bystřici je v bytovém domě v 2.patře vpravo. Je vybavená bytovým instalačním jádrem původním, s umakartovými stěnami, vanou, umyvadlem a mísou WC. Byt se nachází v 2.patře vpravo. Kuchyně má původní kuchyňskou linku, sporák na El. Dům je stavěný v panelové technologii T O6 B, s rovnou střechou, bez výtahu, schodiště betonové stupně s teracovou úpravou. Před 6-ti lety byla zateplena fasáda domu. Dům má vlastní kotelnu, ze které je vytápěn a zásobován TUV. Stáří cca 35 r. Výpočet obytné plochy: Kuchyně 11,1 m 2 koupelna 2,6 m 2 Pokoj 12,3 m 2 WC 0,9 m 2 Pokoj 12,3 m 2 předsíň 5,2 m 2 Pokoj 16,2 m 2 hala 7,9 m 2-4 -
Celkem 68,5 m 2 Vybavení jednotky: Kuchyňská linka 1 ks umyvadlo 1 ks Sporák el. 1 ks koupelnová sprcha 1 ks digestoř 1 ks el.přímotop. těleso 1 ks potravinová skříň 1 ks WC mísa s nádrží 1 ks vestavěné skříně 3 ks míchací baterie 2 ks vana 1 ks tepná tělesa 5 ks telefonní přístroj 1 ks Podíl na domě a pozemcích činí 70/918. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 420,- 1,050 441,00 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1066 324,00 441,00 142 884,- - 5 -
nádvoří Stavební pozemek - celkem 324,00 142 884,- - zjištěná cena = 142 884,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích = 142 884,-Kč 142 884,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 142 884,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 11 619,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt č.624/6: 68,5 * 1,00 = 68,50 m 2 : 1,5 * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,65 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,825 = 0,722-6 -
i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 619,- Kč/m 2 * 0,722 = 8 388,92 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,65 m 2 * 8 388,92 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= 604 694,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 604 694,33 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 142 884,- Kč Spoluvlastnický podíl: 70 / 918 Hodnota spoluvlastnického podílu: 142 884,- Kč * 70 / 918 = 10 895,29 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 895,29 Kč Byt č.6, v bytovém domě č.624 - zjištěná cena = 615 589,62 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.6, v bytovém domě č.624 615 589,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 615 589,60 Kč Celkem 615 589,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 615 589,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 615 590,- Kč slovy: Šestsetpatnácttisícpětsetdevadesát Kč - 7 -
B) STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ (TRŽNÍ) Při stanovení obvyklé ceny použijeme zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb.,č.350/2012 Sb.,č.303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č.340/2013 Sb.,č.344/2013 Sb. a zákonem č.228/2014 Sb. 2 způsob oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při oceňování tímto zákonem nebo na jeho základě jde v podstatě o tři způsoby: a) nákladový způsob, vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Popis a výměry jsou uvedeny v části A/ ocenění dle cenového předpisu. VÝPOČET OBVYKLÉ CENY a) nákladový způsob Pro porovnání možno použít výpočet ceny podle cenového předpisu, uvedeného v části A), kde cena celé nemovitosti, bez krácení podíly činí: 615 590,- Kč b) výnosový způsob Neuplatní se b) porovnávací způsob Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem byly použity vlastní databáze ze zjišťování cen na trhu, ze sledování nabídek realitních kanceláří a z konzultací s pracovníky v oboru a znalci. - 8 -
Provedeno ve zjednodušené formě. S nemovitostmi tohoto charakteru se v místě a okolí daných lokalit obchoduje. Pro srovnávací potřebu nabídek a stanovení obvyklé ceny bude prováděno srovnání stejného nebo podobného charakteru nemovitosti, stejné nebo podobné kapacity, stejného nebo podobného stáří, stejného konstrukčního systému, vybavení, zateplení a p. Stejnými nebo podobnými nemovitostmi se v okolí nemovitosti obchoduje. Srovnávané nemovitosti: 1)Nová Bystřice v domě kde se oceňuje byt, byl letos prodán podobný byt o stejné velikosti za 700 000,- Kč. 2) Staré Město pod Landštejnem v nabídce je byt o velikosti 82 m2 (větší o cca 13 m2), s balkonem a inv. výtahem za 789 000,- Kč. Kdybychom přepočetli cenu ve srovnání s podlahovou plochou, tak jsou ceny celkem vyrovnány a pohybují se okolo 700 000,-Kč.. Podobná je i cena podle cenového předpisu. Vyhodnocení ceny obvyklé: Srovnávaly se ceny v domech o stejném konstrukčním provedení, s poněkud rozdílnějším vybavením. Domy jsou zateplené a mají plastová okna. Oceňovaný byt nemá balkon, má původní umakartové bytové jádro, nemá výtah, ostatní vybavení je také původní. Stanovuji obvyklou cenu ve výši 650 000,- Kč Slovy:Šestsetpadesáttisíckorunčeských. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 28.4.1978, pod čj.spr.1052/78, z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1571-19/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1571-19/2016. V Jindřichově Hradci 8.5.2016 Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. - 9 -