ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1234/15/2018. O ceně bytové jednotky č. 33/6, Lenora čp.33

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1234/15/2018 O ceně bytové jednotky č. 33/6, Lenora čp.33 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská Brno Účel znaleckého posudku: Podklad ve věci č.j. 056 EX 6328/12 oprávněný: PPF B2 B.V. soukromá s.r.o., Strawinskylaan 933, Amsterodam povinný: Robert Belák, bytem Lenora 33, Lenora Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Hůda Chelčického Vodňany Vodňany Vyhotovení:

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu administrativní a cenu obecnou (obvyklou) nemovitosti - bytové jednotky č. 33/6, Lenora, (Usnesení č.j. 056 EX 6328/12-3) 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 33/6 Adresa předmětu ocenění: Lenora č.p Lenora LV: 587 Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Lenora Katastrální území: Lenora Počet obyvatel: 744 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 727,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení a základní škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 239,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. Oprávněný se omluvil, znalec jeho přítomnost nevyžadoval. Povinný se nedostavil. Podací lístek je v příloze znaleckého posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 056 EX 6328/12-3 2) Údaje z katastru nemovitostí 3) Údaje z povodňového portálu 4) Skutečnosti zjištěné při místním šetření 5) Informace ze stavebního spisu nemovitosti (Půdorys 1.NP, Václav Mráz, Náměstí 34, Volary) 6) Znalecký posudek č , Ladislav Hadraba, (převzaty výměry místností) 5. Vlastnické a evidenční údaje Robert Belák, č.p. 33, Lenora - 2 -

3 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytovou jednotkou s podílem na společných prostorách domu a pozemcích, která se nachází v širším centru sídelního útvaru Lenora. Byt se nachází ve 4. nadzemním podlaží bytového domu čp. 33, který pokrývá prakticky celý stavební pozemek č. st Nemovitost tvoří vlastní čtyřpodlažní bytový dům s více jak třemi bytovými jednotkami se společnými prostorami bytového domu č.p.33 a stavebním pozemkem st Bytový dům je proveden běžným způsobem jako typová zděná stavba se sedlovou střechou podle projektu z roku Budova je napojena na veřejné sítě elektro, plynu, vodovodní a kanalizační síť. Plynová kotelna v 1. nadzemním podlaží byla zřízena v roce Sociální zařízení bytu je provedeno běžným způsobem (instalační jádro s vanou, umyvadlem a splachovacím WC). Společné prostory bytového domu zahrnují schodišťové prostory, chodby, zádveří a půdní prostor, v suterénu pak kotelnu a kolárny. Součástí bytu jsou podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna a vnitřní instalace: rozvod studené a teplé vody, rozvod ústředního topení, odpady, elektroinstalace, Společnými částmi domu jsou: spodní stavba (základy) včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, sedlová střecha, vodorovné konstrukce, venkovní vchod do domu, okna a dveře přístupné ze společných prostor, kotelna s plynovým kotlem, elektroinstalace od jističe v rozvodné skříni k jističům bytové jednotky, společná technická zařízení a bleskosvod. Opotřebení bytové jednotky odpovídá stáří při zanedbané údržbě. 7. Oceňované nemovitosti 1. Bytová jednotka č. 33/6 2. Pozemek č. st. 348 B. ZNALECKÝ POSUDEK (administrativní cena) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-3 -

4 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území lázeňských míst typu B) a C) a obce s lyžařskými středisky nebo obce ve významných turistických lokalitách 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,10 VI 1,00 II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,100 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce - Zastávka autobusu Chelčická m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: - 4 -

5 Koeficient pp = I T * I P = 0,933 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Bytová jednotka č. 33/6 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Předsíň: 8,20 * 1,00 = 8,20 m 2 Kuchyně: 8,08 * 1,00 = 8,08 m 2 Koupelna: 2,94 * 1,00 = 2,94 m 2 WC: 1,52 * 1,00 = 1,52 m 2 Pokoj: 16,08 * 1,00 = 16,08 m 2 Pokoj: 17,75 * 1,00 = 17,75 m 2 Pokoj: 17,40 * 1,00 = 17,40 m 2 Balkon 1: 2,45 * 0,17 = 0,42 m 2 Balkon 2: 6,60 * 0,17 = 1,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 73,51 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,

6 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,775 = 0,504 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,100 Index polohy pozemku I P = 0,848 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,504 = 5 855,47 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 73,51 m 2 * 5 855,47 Kč/m 2 * 1,100 * 0,848= ,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,33 Kč 2. Pozemek č. st. 348 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,848 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,848 = 0,848 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,67 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , ,22-6 -

7 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,22 Pozemek č. st výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,22 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemek č. st zjištěná cena = 6 030,01 Kč REKAPITULACEodst. B 1. Bytová jednotka č. 33/ ,30 Kč 2. Pozemek č. st ,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřistasedmtisícpětsetčtyřicet Kč ,30 Kč ,- Kč C. Ocenění cenou obvyklou (obecnou) Ocenění ke dni : Obvyklou cenou se rozumí cena ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) která zní : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu Jeho platnost je časově omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít významný vliv na odhadnutou obvyklou cenu. Podkladem pro ocenění obvyklou cenou (odhad obvyklé tržní ceny) jsou tři ocenění : 1. Ocenění podle platného cenového předpisu 2. Ocenění výnosovou hodnotou Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem), který je charakteristikou užitkovosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy (příjmy) budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Lze říci, že výnosová hodnota je součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. 3. Ocenění porovnávacím způsobem V podstatě se jedná o srovnání s nedávno prodanými nebo obchodovanými porovnatelnými nemovitostmi

8 Vyčíslení obecné ceny je provedeno v příloze č. 01 Za obvyklou (obecnou) cenu nemovitosti je možné považovat po zaokrouhlení částku: ,- Kč D. Ocenění věcných práv, břemen a závad Exekuční příkaz, zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce je zapsáno na listu vlastnictví. Žádné další závady nejsou znalci známy. E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , sp. značka Spr. 2109/90 v oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské a v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu jsem si plně vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1234/15/2018 znaleckého deníku. Ing. Petr Hůda F. Seznam příloh I. Vyčíslení obecné ceny (1xA4) II. Půdorys 1. nadzemního podlaží (1xA4) III. Povodňový plán (1xA4) IV. Fotodokumentace místního šetření (1xA4) V. Porovnatelné nemovitosti (3xA4) VI. Dopis svolání místního šetření (1xA4) - 8 -