ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2283-113/17 o ceně bytové jednotky č.716/8, umístěné v domě č.p.716 na parc.č.345/81, ul.krhanická 31, katastrální území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 464/37699 na společných částech domu č.p.716, pozemku parc.č.345/81 a ceny obvyklé. (LV č.607, 538) Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábř. 1167/12 702 00 Ostrava Vlastník nemovité věci: Go To housing s.r.o. Poděbradova 1442/109 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 1.prosince 2017 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava - Hrabůvka Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.prosince 2017
A. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 15.listopadu 2017, LV č.604, 538. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace bytu. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí, LV č.607. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka č.716/8 dle 38-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka č.716/8 dle 38 Oceněno podle 38 vyhlášky. 1.1) Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle 2 vyhlášky. Popis K bytové jednotce č.716/8 náleží i spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 k pozemku parc.č.345/81. Výčet pozemků: Parc.č.345/81 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 382 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa stavebních pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 3000,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 3.000,- Cena za celou výměru 382.00 m 2 = Kč 1.146.000,- Započtení spoluvl.podílu 464/37699 = Kč 14.104,99 Stavební pozemek dle 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč 14.105,- 1.2) Bytová jednotka č.716/8 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.716/8 o velikosti 46,40 m 2 s dispozicí 2+kk, umístěná ve 3.nadzemním podlaží domu č.p.716. Součástí bytu je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 na společných částech domu a pozemku. Bytový dům je montované konstrukce z plošných panelů, se zateplením fasády, čtrnáctipodlažní, s technickým podlažím a plochou střechou. Dveře bytu hladké plné, nebo prosklené, okna plastová. Podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba nebo podlahové krytiny PVC. Vnitřní obklady chybí. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajištěn rovněž z centrálního zdroje. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC, situované do původního umakartového bytového jádra. - 3 -
Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), hlavními uzavíracími ventily přívodu vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky)v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 464/37699 na společných částech domu č.p.716 a pozemku parc.č.345/81. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, domovní rozvody (zvonek), rozvody telekomunikací Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.8 46.40 46.40 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 46.40 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 14. Povrchy podlah nadstandard 0.03000 100% 0.03 26. Instalační prefabrik.jádra podstandard 0.03700 100% -0.037-4 - 0.02192
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.02192) = 1.0118 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce - 1.00 Znak není posuzován 8. Poloha obce - 1.00 Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce 1 1.05 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Celkem 1. až 5. znak 0.00 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + 0.00) x 1.05 = 1.050 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - 5 -
7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 2-0.10 Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.7013 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.775+0.05 pro stáří 45 let) Celkem * -0.06 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.06) x 0.7013 = 0.659-6 -
Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 44.335,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.659 It: index trhu x 1.050 Ip: index polohy x 0.990 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 30.370,81 Cena za celou podlahovou plochu 46.40 m 2 = Kč 1.409.205,35 Bytová jednotka č.716/8 Cena celkem Kč 1.409.206,- Jednotka č.716/8 dle 38 Cena celkem Kč 1.423.311,- - 7 -
C. REKAPITULACE 1) Jednotka č.716/8 dle 38 Kč 1.423.311,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.423.311,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.423.310,- Slovy: Jedenmiliončtyřistadvacettřitisícetřistadeset Kč - 8 -
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.607 pro katastrální území Kamýk, obec Praha vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní pro Heřman Jiří, Třešňová 5110/4, Ostrava Třebovice. Toto omezení se však dražbou ruší a při ocenění proto není uvažováno. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Praze, katastrální území Kamýk, v panelovém bytovém domě na ulici Krhanická. Dům čp.716 s jednotkou č.716/8 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 14 nadzemních podlaží a technické podlaží. Podle databáze znalce a internetové nabídky z prosince 2017 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+kk (54 m2) Praha 4, Kamýk, ul.pavlíkova, 2.nadzemní podlaží, panel, okna plastová, byt je v původním, udržovaném stavu, dům prošel revitalizací, lodžie a sklep, (58 300,- Kč/m2) cena 3 150 000,- Kč 2. Byt o velikosti 2+kk (47 m2) Praha, ul. Novodvorská, 2.nadz.podlaží, panel, byt v dobrém technickém stavu, vytápění ústřední z centrálního zdroje, dům prošel revitalizací, parkování před domem, (60 600,- Kč/m2) cena 2 850 000,- Kč 3. Byt o velikosti 2+1 (68 m2) Praha 4, Kamýk, ul.cílkova, 2.nadzemní podlaží, panel, dům po revitalizaci, byt je ve velmi dobrém technickém stavu, po celkové rekonstrukci, součástí bytu je lodžie a sklep, (61 750,- Kč/m2) cena 4 199 000,- Kč 4. Byt o velikosti 2+kk (56 m2) Praha 4, Kamýk, ul.vnoučkova, 2.nadz.podlaží, panel, byt udržovaný po částečné rekonstrukci, dům po celkové revitalizaci, okna plastová, nový výtah, (66 000,- Kč/m2) cena 3 700 000,- Kč - 9 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům je revitalizován, avšak bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu s umakartovým jádrem a potřebou větších oprav a modernizace, když ceny obdobných nemovitostí v lokalitě jsou nabízeny v rozpětí 58 300 až 66 000,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti vzhledem k technickému stavu ve výši 50.000,- Kč/m2, tj. celkem 46,40 m2 x 50.000,- Kč/m2 2 320 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/76 700 30 Ostrava Hrabůvka tel. 603 510 720 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4689/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2283-113/17. - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -