ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 6934-1477/2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Pístina 11, okres Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 11.09.2018 Zpracováno ke dni: 11.09.2018 Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Ing. Ondřej Busta Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 12.09.2018 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol A) Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 11 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 12, 715/3 v obci Pístina, okres, katastrální území Pístina, za účelem konání dražby nemovitých věcí. B) Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 615/2, 615/4, 616/3 v obci Pístina, okres, katastrální území Pístina, za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 11, obec Pístina Pístina 11, okres Jihočeský kraj Pístina Pístina 3. Prohlídka a zaměření Byla provedena pouze obhlídka nemovitosti vně, z vhodných, dostupných a veřejně přístupných míst. Osobní prohlídka nemovitosti uvnitř nebyla umožněna. Obhlídka byla provedena dna 11.09.2018. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM, LV 70. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Keltošová Vlasta, Jílovská 1164/67, Braník, 14200 Praha 4 Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 11 vč. příslušenství a pozemky parc. č. st. 12, 715/3, 615/2, 615/4, 616/3 v obci Pístina, okres, katastrální území Pístina. 6. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k omezeným možnostem, nebylo umožněno ověřit skutečný stav nemovitosti. Stavba č.p. 11 je dle KN evidována jako rodinný dům. K tomuto účelu byla pravděpodobně i využívána. Při zpracování znaleckého posudku bylo vycházeno především z informací veřejně dostupných a informací z katastrálního úřadu uvedených na LV 70. Výměra stavby zastavěné plochy, je určována částečně odměřením z katastrální mapy (ve zkoumaném území KMD, jejíž přesnost a aktuálnost je značně omezena) a částečně odměřením skutečného stavu z ortogonalizovaných leteckých snímků v souřadnicovém systému S-JTSK. Veškeré dostupné na internetových 2
stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Je zde tak snaha se co nejvíce přiblížit skutečným rozměrům oceňovaných staveb. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům byl postaven jako samostatný objekt a má jedno nadzemní podlaží. Dům pravděpodobně není podsklepený, nachází se zde půda a obytné podkroví není vybudované. Odhadem byl objekt postaven v roce 1900. Základy jsou smíšené, konstrukce objektu je zděná, tloušťka stěn je odhadem 60 cm a konstrukce stropů není zjištěna. Střecha je sedlová, střešní krytina je tvořena bobrovkou a klempířské prvky jsou plechové. Vnější omítky jsou vápenocementové a stavba není zateplena. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna. Zastavěná plocha RD činí odhadem 100 m 2. Jsou zde špaletová okna, obytné prostory mají orientaci pravděpodobně na jih. Koupelnové vybavení, WC, dveře, zárubně, kuchyň, osvětlovací technika, jakož i podlahy a další vybavení nebylo možné zhodnotit. Do domu je pravděpodobně zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a dodávky zajišťuje rozvodná síť elektrického proudu. V obci Pístina se nachází veřejný vodovod a obecní kanalizace. Plynovod v obci není. Způsob vytápění rodinného domu nebyl zjištěn. Stěny objektu jsou podstandardního provedení, rozpraskané zdivo, střecha vykazuje známky poškození, okna vykazují známky poškození. Rodinný dům je v současnosti s největší pravděpodobností opuštěn, nevyužíván, rovněž zahrada nevykazuje známky průběžné péče. S ohledem na zhodnocení stavu viditelných konstrukčních prvků, lze předpokládávat, že stav rodinného domu je špatný. Na pozemku, který náleží k objektu, jsou ovocné dřeviny a náletové neudržované dřeviny a pozemek je oplocen pletivem do betonových sloupků. Sklon pozemku je rovinatý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Možnost parkování je dobrá - přímo u objektu. K objektu náleží pravděpodobně 2x vedlejší stavba - stodola. Uspořádání staveb odpovídá venkovské architektuře uspořádání staveb do tvaru písmene U, mezi nimiž je dvůr. Dům je postaven ve střední části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je nedostatečná - nutnost dojezdu. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojezdu. V okolí se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci se nenachází pobočka České pošty - nutnost dojezdu. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V obci je pouze zastávka autobusových spojů. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Oceňované nemovitosti se nacházejí v rozsáhlém chráněném území. 3
Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu, v jiných zápisech pak exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce - Keltošová Vlasta. Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc. č. 615/4, 615/2, 616/3 vše dle KN trvalý travní porost o celkové výměře 8263 m 2. Jedná se o parcely rovinaté, bez porostu, v současnosti využívané jako pastvina. Nacházejí se jihozápadně od obce Pístina, mimo zastavěné území, v zemědělské oblasti. Parc. č. 615/2 je sousedící se silnicí ve vlastnictví Jihočeského kraje. Dle územního plánu jsou pozemky součástí ploch trvalých travních porostů, intenzivně využívané, přes parcelu č. 615/2 a 616/3 prochází dálkový kabel, pozemky jsou součástí zonace CHKO Třeboňsko, částečně jsou zasaženy ochranným pásmem lesa, pozemky jsou odvodněné a jsou součástí území doprovodného významu pro charakter obce a krajiny. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11.09.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou rodinného domu Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 11, obec Pístina Rodinný dům č.p. 11 obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Pístina, okres ZP cca 100 m 2, 1 NP, půda 2 rozsáhlé chráněné území, 2x špatný 525 m stodola 1 Hamr, okres Jindřichův Hradec ZP 127 m 2, 1 NP, půda před rekonstrukcí 334 m 2 obecní vodovod, obecní kůlna, vytápění lokálně TP, kanalizace 2 Ratiboř, okres UP 110 m 2, 1 NP, půda voda obecní, vytápění původní, částečná rekonstrukce střechy 393 m 2 lokálně TP, suchý záchod, stodola, dílna 3 Stráž nad Nežárkou, okres Jindřichův Hradec UP 88 m 2, 1 NP, půda 2 voda obecní, kanalizace před rekonstrukcí 236 m obecní, plyn obecní 4 Buk, Jindřichův Hradec, okres UP 130 m 2, sklep, 1 NP, půda špatný, před rekonstrukcí 1087 m 2 stodola, chlév, kolna, studna 5 Artolec, Nová Bystřice, okres Jindřichův Hradec PP 100 m 2, 1 NP, částečně podkroví, částečně půda před rekonstrukcí 1284 m 2 studna, stodola, rozvedeno ÚT 5
č Cena požadovan á resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - polo ha K2 - veliko st K3 - stav K4 - poze mek K5 - další vlastn osti K6 - úvaha odhadc e K1 x. x K6 Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnání 1 520.000 Kč Nepoužit 520.000,00 Kč 1.02 1.05 1.03 0.94 0.95 1.00 0.9851 527.865 Kč 2 799.000 Kč 0.9 719.100,00 Kč 1.01 1.03 1.08 0.96 1.00 1.00 1.0786 666.698 Kč 3 550.000 Kč 0.9 495.000,00 Kč 1.15 1.00 1.03 0.90 0.90 1.00 0.9594 515.947 Kč 4 900.000 Kč Nepoužit 900.000,00 Kč 1.03 1.09 1.03 1.15 1.00 1.00 1.3298 676.794 Kč 5 699.000 Kč 0.9 629.100,00 Kč 1.02 1.07 1.02 1.20 0.95 1.00 1.2691 495.706 Kč Celkem průměr 576.602,00 Kč Minimum 495.706,00 Kč Maximum 676.794,00 Kč Směrodatná odchylka - s 87.684,40 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 488.917,60 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 664.286,40 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu zohledněna poloha objektu, velikost obce, vzdálenost k větším obcím, blízké / srovnatelné lok. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav zohledněn stav objektu, případné rekonstrukce K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku zohledněna velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti zohledněna přítomnost vedlejších staveb K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Případné rozdíly jsou upraveny koeficienty. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: = 576.602 Kč 577.000,-- Kč 6
I) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 11 obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Pístina, okres ZP cca 100 m 2, 1 NP, půda 2 rozsáhlé chráněné území, 2x špatný 525 m stodola 1 Hamr, okres Jindřichův Hradec ZP 127 m 2, 1 NP, půda před rekonstrukcí 334 m 2 obecní vodovod, obecní kůlna, vytápění lokálně TP, kanalizace 2 Ratiboř, okres UP 110 m 2, 1 NP, půda voda obecní, vytápění původní, částečná rekonstrukce střechy 393 m 2 lokálně TP, suchý záchod, stodola, dílna 3 Stráž nad Nežárkou, okres Jindřichův Hradec UP 88 m 2, 1 NP, půda 2 voda obecní, kanalizace před rekonstrukcí 236 m obecní, plyn obecní 4 Buk, Jindřichův Hradec, okres UP 130 m 2, sklep, 1 NP, půda špatný, před rekonstrukcí 1087 m 2 stodola, chlév, kolna, studna 5 Artolec, Nová Bystřice, okres Jindřichův Hradec PP 100 m 2, 1 NP, částečně podkroví, částečně půda 2 studna, stodola, rozvedeno před rekonstrukcí 1284 m ÚT Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 3.880,60-3.880,60 2 7.263,64 0,90 6.537,27 3 6.250,00 0,90 5.625,00 4 6.923,08-6.923,08 5 6.990,00 0,90 6.291,00 Maximální hodnota 6.923,08 (případ č.4) Minimální hodnota 3.880,60 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,7840 OK Aritmetický průměr 5.851,39 7
I. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 11 obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Pístina, okres ZP cca 100 m 2, 1 NP, půda 2 rozsáhlé chráněné špatný 525 m území, 2x stodola X 1 Hamr, okres ZP 127 m 2, 1 NP, půda před rekonstrukcí 334 m 2 TP, obecní vodovod, kůlna, vytápění lokálně obecní kanalizace 3 2 Ratiboř, okres UP 110 m 2, 1 NP, půda původní, částečná rekonstrukce střechy voda obecní, vytápění 393 m 2 lokálně TP, suchý záchod, stodola, dílna 3 3 Stráž nad Nežárkou, okres Jindřichův Hradec UP 88 m 2, 1 NP, půda 2 voda obecní, kanalizace před rekonstrukcí 236 m obecní, plyn obecní 3 4 Buk, Jindřichův Hradec, okres UP 130 m 2, sklep, 1 NP, půda špatný, před 2 stodola, chlév, kolna, rekonstrukcí 1087 m studna 1 5 Artolec, Nová Bystřice, okres PP 100 m 2, 1 NP, částečně podkroví, částečně půda 2 studna, stodola, před rekonstrukcí 1284 m rozvedeno ÚT 1 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 3.880,60-3.880,60 3 11.641,80 2 7.263,64 0,90 6.537,27 3 19.611,81 3 6.250,00 0,90 5.625,00 3 16.875,00 4 6.923,08-6.923,08 1 6.923,08 5 6.990,00 0,90 6.291,00 1 6.291,00 Mezisoučet 11 61.342,69 Celkem 5.576,61 Základní cena: 5.576,61 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 5.576,61 * 1,0000 = 5.576,61 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 5.576,61 Kč/m 2 * 100,00 m 2 = 557.661,00 Kč 558.000,-- Kč 8
I. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 3.881-3.880,60 2 7.264 0,90 6.537,27 3 6.250 0,90 5.625,00 4 6.923-6.923,08 5 6.990 0,90 6.291,00 Střední hodnota 5.851,39 Medián 6.291,00 Rozdíl max-min 3.042,48 Minimum 3.880,60 Maximum 6.923,08 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 3.881 až 4.641 1 0.2 4.641 až 5.402 0 0 5.402 až 6.162 1 0.2 6.162 až 6.923 3 0.6 Četnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 4.641 5.402 6.162 6.923 až až až až 3.881 4.641 5.402 6.162 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 6.162,46 Kč/m 2 do 6.923,08 Kč/m 2 * 100,00 m 2 od 616.246,00 Kč do 692.308,00 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 616.000,-- Kč do 692.000,-- Kč 9
II) Ocenění srovnávací metodou pozemků Pozemek parc. č. 615/2, 615/4, 616/3, katastrální území Pístina Pozemek v katastrálním území Pístina, obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Pístina, Pístina, okres Jindřichův Hradec plocha TTP, plochy trvalých 8263 m 2 travních porostů, intenzivně využívané bez IS dálkový kabel, CHKO Třeboňsko, OP lesa, odvodněné pozemky, součástí území doprovodného významu pro charakter obce a krajiny 1 Val, okres Tábor 2 Číměř, okres 3 Spolí, Libín, okres České Budějovice plocha 2173 m 2 zemědělská půda, TTP bez IS CHKO Třeboňsko, bez přístupu po komunikaci plocha 2 47626 m zemědělská půda, TTP bez IS plocha 2 7107 m zemědělská půda TTP bez IS tvar parcely 4 Suchdol nad Lužnicí, okres plocha zemědělská půda, orná 6222 m 2 půda bez IS 5 Šalmanovice, Jílovice, okres České Budějovice plocha 2 1853 m zemědělská půda, TTP bez IS bez přístupu po komunikaci 10
23,46 Kč/m 2 * č Cena požadovan á resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velik ost K3 - účel užití K4 - inženýr ské sítě K5 - další vlast nosti K6 - úvaha odhadc e K1 x. x K6 Cena oceňovanéh o objektu odvozená ze srovnání 1 25,03 Kč Nepoužit 25,03 Kč 1.00 1.07 1.00 1.00 1.02 0.90 0.9823 25,49 Kč 2 23,62 Kč 0.9 21,26 Kč 1.00 0.72 1.00 1.00 1.02 1.00 0.7344 28,95 Kč 3 29,97 Kč 0.9 26,97 Kč 1.01 1.02 1.00 1.00 1.02 0.90 0.9457 28,52 Kč 4 19,29 Kč Nepoužit 19,29 Kč 1.02 1.03 1.00 1.00 1.02 1.00 1.0716 18,00 Kč 5 16,19 Kč Nepoužit 16,19 Kč 1.00 1.08 1.00 1.00 1.02 0.90 0.9914 16,33 Kč Celkem průměr 23,46 Kč Minimum 16,33 Kč Maximum 28,95 Kč Směrodatná odchylka - s 5,93 Kč Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 17,53 Kč Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 29,39 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti srovnatelné / blízké lokality K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku zohledněna velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti zemědělské pozemky K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí pozemky bez IS K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti zohledněno vedení dálkového kabelu K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) vzorek č. 1 a 5 bez přístupu po komunikaci, vzorek č. 3 tvar parcely Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Případné rozdíly jsou upraveny koeficienty. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 8.263 m 2 = 193.824 Kč 194.000,-- Kč 11
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Pístina, obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Pístina, Pístina, okres Jindřichův Hradec plocha TTP, plochy trvalých 8263 m 2 travních porostů, intenzivně využívané bez IS dálkový kabel, CHKO Třeboňsko, OP lesa, odvodněné pozemky, součástí území doprovodného významu pro charakter obce a krajiny 1 Val, okres Tábor 2 Číměř, okres 3 Spolí, Libín, okres České Budějovice plocha 2173 m 2 zemědělská půda, TTP bez IS CHKO Třeboňsko, bez přístupu po komunikaci plocha 2 47626 m zemědělská půda, TTP bez IS plocha 2 7107 m zemědělská půda TTP bez IS tvar parcely 4 Suchdol nad Lužnicí, okres plocha zemědělská půda, orná 6222 m 2 půda bez IS 5 Šalmanovice, Jílovice, okres České Budějovice plocha 2 1853 m zemědělská půda, TTP bez IS bez přístupu po komunikaci Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 25,03-25,03 2 23,62 0,90 21,26 3 29,97 0,90 26,97 4 19,29-19,29 5 16,19-16,19 Maximální hodnota 26,97 (případ č.3) Minimální hodnota 16,19 (případ č.5) Relace min vs. max hodnoty 1,6658 OK Aritmetický průměr 21,75 12
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Pístina, obec Pístina č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Pístina, Pístina, okres Jindřichův Hradec plocha 8263 m 2 TTP, plochy trvalých travních porostů, intenzivně využívané bez IS dálkový kabel, CHKO Třeboňsko, OP lesa, odvodněné pozemky, součástí území doprovodného významu pro charakter obce a krajiny X 1 Val, okres Tábor plocha zemědělská půda, 2173 m 2 TTP bez IS CHKO Třeboňsko, bez přístupu po komunikaci 3 2 Číměř, okres 3 Spolí, Libín, okres České Budějovice plocha zemědělská půda, 47626 m 2 TTP plocha zemědělská půda 7107 m 2 TTP bez IS 1 bez IS tvar parcely 3 4 Suchdol nad Lužnicí, okres plocha zemědělská půda, 6222 m 2 orná půda bez IS 3 5 Šalmanovice, Jílovice, okres České Budějovice plocha zemědělská půda, 1853 m 2 TTP bez IS bez přístupu po komunikaci 3 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 25,03-25,03 3 75,09 2 23,62 0,90 21,26 1 21,26 3 29,97 0,90 26,97 3 80,91 4 19,29-19,29 3 57,87 5 16,19-16,19 3 48,57 Mezisoučet 13 283,70 Celkem 21,82 Základní cena: 21,82 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 21,82 * 1,0600 = 23,13 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 23,13 Kč/m 2 * 8.263 m 2 = 191.123,19 Kč 191.000,-- Kč 13
II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 25-25,03 2 24 0,90 21,26 3 30 0,90 26,97 4 19-19,29 5 16-16,19 Střední hodnota 21,75 Medián 21,26 Rozdíl max-min 10,78 Minimum 16,19 Maximum 26,97 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 16 až 19 1 0.2 19 až 22 2 0.4 22 až 24 0 0 24 až 27 2 0.4 Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 19 22 24 27 Četnost až až až až 16 19 22 24 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 18,89 Kč/m 2 do 26,97 Kč/m 2 * 8.263 m 2 od 156.088,07 Kč do 222.853,11 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 156.000,-- Kč do 223.000,-- Kč 14
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody rodinného domu 577.000,-- Kč I. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 558.000,-- Kč I. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 616.000,-- Kč do 692.000,-- Kč II. Výsledek dle srovnávací metody pozemků II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM II. b) Výsledek dle metodiky MFČR 194.000,-- Kč 191.000,-- Kč od 156.000,-- Kč do 223.000,-- Kč 15
Závěr A: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 11 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 12, 715/3 v obci Pístina, okres, katastrální území Pístina, kraj Jihočeský, ke dni ocenění 11.9.2018 na: 577 000,- Kč Slovy: Pětsetsedmdesátsedmtisíc Kč Závěr B: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemků parc. č. 615/2, 615/4, 616/3 v obci Pístina, okres, katastrální území Pístina, kraj Jihočeský, ke dni ocenění 11.9.2018 na: 194 000,- Kč Slovy: Jednostodevadesátčtyřitisíc Kč Vypracoval: XP invest, s.r.o., Ing. Ondřej Busta Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 12.09.2018 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6934-1477/2018 znaleckého deníku. 16
E. PŘÍLOHY LV 70 17
Výřez z katastrální mapy + ortofotomapa 18
Výřez z územního plánu 19
Fotodokumentace RD č.p. 11 Pozemky parc. č. 615/2, 615/4, 616/3 20
Srovnávané nemovitosti A 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 134 m 2, Hamr, okres Celková cena: 520.000 Kč Adresa: Hamr, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Hamr, okres Zastavěná plocha (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 520 000 Kč Plocha užitná 134 21.03.2018 Podlahová plocha Neuvedeno Číslo řízení V-2323/2018 Plocha přidruženého pozemku Poznámka k ceně Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Provize Neuvedeno Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Odpad Neuvedeno Typ domu Přízemní Plyn Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Topení Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Umístění objektu Neuvedeno 127 334 21
Slovní popis Hledáte-li bydlení na chlumecku, mohla by Vaši pozornost zaujmout naše nabídka. V klidné obci Hamr se nachází rodinný dům, která jen čeká na pár šikovných rukou, aby mu opět vdechly život. Dům je dispozičně řešen jako prostorný 1+1 s odděleným sociálním zařízením a koupelnou. Přes dvůr se nachází kůlna, zároveň využívaná jako dílna. Střecha je pokryta původní krytinou, krovy jsou původní v zachovalém stavu. Celková zastavěná plocha nemovitosti je 127 m2, užitná plocha činí 134m2. Zahradu tvoří dvě předzahrádky o celkové výměře 75 m2. Vytápění je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovodní a kanalizační řád. Elektřina zavedena. Rozvody původní. V obci Hamr se nachází obchod s potravinami, dvě hospody a řada penzionů. Ostatní služby se nachází v kilometr vzdáleném Chlumu u Třeboně či patnáct kilometrů vzdálené Třeboni Pět set metrů směrem na Chlum u Třeboně se nachází čerpací stanice. Rakouské hranice se nachází pouhých 11 km. S financováním Vám rádi poradíme. Chtěli byste si sjednat prohlídku? Dejte mi vědět na tel.: 603 488 154 22
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 110 m 2, Ratiboř, okres Celková cena: 799.000 Kč Adresa: Ratiboř, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ratiboř, okres Plocha užitná 110 Cena 799 000 Kč Podlahová plocha 120 Poznámka k ceně 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží 2 Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Slovní popis 393 Umístění objektu Klidná část obce Prodej rodinného domu o CP 1 041 m2 v obci Ratiboř. Dům je smíšené konstrukce cihla a kámen. Napojen na veřejný vodovod a elektřinu. Veřejná kanalizace je před domem. Vytápění lokální na tuhá paliva. Dům je dispozičně řešen 3+kk. V roce 2013 proběhla částečná rekonstrukce střechy - výměna krytiny za pálené tašky. V koupelně se nachází brutar na ohřev vody. V domě není splachovací záchod, ale je zde pouze suchý. K domu náleží stodola, dílna a dvě místnosti vhodné k předělání na letní bydlení. 393 23
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 88 m 2, Stráž nad Nežárkou, okres Celková cena: 550.000 Kč Adresa: Stráž nad Nežárkou, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Stráž nad Nežárkou, okres Jindřichův Hradec Plocha užitná 88 Cena 550 000 Kč Podlahová plocha 95 Poznámka k ceně 550 000 Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Veřejná kanalizace Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Slovní popis 209 Umístění objektu Klidná část obce Prodej staršího rodinného domu o celkové ploše 236 m2 v klidné části obce Stráž nad Nežárkou. Dům dříve sloužil k bydlení a jako kovárna s původním klenbovým stropem, nyní je vhodný k celkové rekonstrukci. Nachází se přímo naproti zámeckému parku a 2 minuty chůze od náměstí. Dům je napojený na veřejný vodovod, el. proud, kanalizaci a plyn. Cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. 236 24
1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 Prodej, Rodinný dům, 130 m 2,, okres Jindřichův Hradec Celková cena: 900.000 Kč Adresa:, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa, okres Zastavěná plocha (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 900 000 Kč Plocha užitná 130 14.05.2018 Podlahová plocha 130 Číslo řízení V-3595/2018 Plocha přidruženého pozemku Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Provize Neuvedeno Voda Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Odpad Neuvedeno Typ domu Přízemní Plyn Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1087 Neuvedeno Topení Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Umístění objektu Neuvedeno 25
Slovní popis Prodej vesnického rodinného domu se zahradou v obci Buk, 3 km od okresního města. Dům je dispozičně řešen jako 1+1 s verandou, sklepem, stodolou, chlévem a kolnou. K domu náleží částečně oplocená zahrada a ručně kopaná roubená studna. Dům byl postavený v roce 1851. Do domu je zavedena elektřina a voda. Veřejná kanalizace je na hranici pozemku. Dům je ve špatném stavu, před rekonstrukcí, nebo lze využít jako stavební parcelu. Veškerá občanská dostupnost je v 3 km vzdáleném Jindřichově Hradci. Možnost dopravy pravidelnou MHD. S financováním Vám rádi pomůžeme. Lze financovat Hypoúvěrem Hypocentra Modré pyramidy např. s použitím vlastních zdrojů 198 000,- Kč a měsíční splátkou 2 897,- Kč se splatností 30 let. Volejte naše call centrum v době 9-19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky. 26
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 100 m 2, Nová Bystřice, okres Celková cena: 699.000 Kč Adresa: Nová Bystřice, okres Jindřichův Hradec 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nová Bystřice, okres Plocha užitná 229 Cena 699 000 Kč Podlahová plocha 100 Poznámka k ceně 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize Plocha přidruženého pozemku Provize včetně provize Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1284 2 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Slovní popis 229 Umístění objektu Okraj obce Prodej rodinného domu se zahradou v Artolci u Nové Bystřice. Celková plocha pozemku 1 284 m2, zastavěná plocha 229 m2. Obytná část tvoří 5 místností: 4 v přízemí a 1 pokoj v patře - možnost další půdní vestavby. Na pozemku kopaná studna, elektřina zavedena. Na obytnou část navazuje prostorná stodola. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci, krov je suchý. Rozvedeno ústřední topení a započato uložení rozvodů vody a odpadů. Volný ihned. Cena uvedena bez daně z nabytí nemovitosti. 27
Srovnávané nemovitosti B 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 2173 m 2, Val, okres Tábor Celková cena: 54.400 Kč Adresa: Val, okres Tábor 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Val, okres Tábor Provize Neuvedeno Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 54 400 Kč Plocha pozemku (m2) 2173 02.05.2018 Současné využití zemědělská půda Číslo řízení V-3189/2018 Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 2 173 m2 v jihočeské obci Val, která se nachází 6 km jihovýchodně od Veselí nad Lužnicí, v kotlině Třeboňské pánve a je součástí CHKO Třeboňsko. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost a je z větší části zahrnut v LPIS - možnost dotace. Pozemek je obhospodařován zemědělskou společností s nájemním vztahem. "Hospodařícím zemědělcům nabízíme zdarma kompletní poradenskou činnost při vyřízení dotace od PGRLF na nákup pozemků, což v praxi znamená v podstatě slevu ve výši cca 400 000,- Kč." Val u Veselí nad Lužnicí je též názvem katastrálního území. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. 28
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 47626 m 2, Číměř, okres Celková cena: 1.125.000 Kč Adresa: Číměř, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Číměř, okres Plocha pozemku (m2) 47626 Cena 1 125 000 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek nacházející se v katastrálním území Nová Ves u Sedla, zapsaný na listu vlastnictví 192. Jedná se o krásnou velkou parcelu o výměře 47.626 m2. Pozemek je pronajatý místní zemědělské firmě do 1. května 2020. Vhodné k hospodaření, či jako investice. V případě zájmu můžeme poskytnout kontakt přímo na majitele. 29
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 7107 m 2, Libín, okres České Budějovice Celková cena: 213.000 Kč Adresa: Libín, okres České Budějovice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Libín, okres České Budějovice Plocha pozemku (m2) Cena 213 000 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 7107 Slovní popis V jihočeské vesničce Spolí, část obce Libín v okrese České Budějovice, která se nachází se asi 2 km na východ od Libína, nabízíme k prodeji pozemek o výměře 7 107 m2. Dle katastru nemovitostí je pozemek veden jako trvalý travní porost. Pozemek je obhospodařován s nájemním vztahem a je zcela zapsán v LPIS - možnost dotace. Přístup na pozemek je přímo z místní komunikace. Hospodařícím zemědělcům nabízíme zdarma kompletní poradenskou činnost při vyřízení dotace od PGRLF na nákup pozemků, což v praxi znamená v podstatě slevu ve výši cca 400 000,- Kč". Spolí u Ledenic je též názvem katastrálního území. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. 30
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 6222 m 2, Suchdol nad Lužnicí, okres Celková cena: 120.000 Kč Adresa: Suchdol nad Lužnicí, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec Provize 120 000 Kč Plocha pozemku (m2) Neuvedeno 6222 15.03.2018 Současné využití zemědělská půda Číslo řízení V-1983/2018 Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Klidná část obce Slovní popis Prodej orné půdy o CP 6 222 m2. Pozemek se nachází v K. Ú. Suchdol nad Lužnicí. Příjezd na pozemek je v dobrém stavu přes obecní komunikaci. 31
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 1853 m 2, Jílovice, okres České Budějovice Celková cena: 30.000 Kč Adresa: Jílovice, okres České Budějovice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Jílovice, okres České Budějovice Provize Neuvedeno Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 30 000 Kč Plocha pozemku (m2) 1853 18.06.2018 Současné využití zemědělská půda Číslo řízení V-8740/2018 Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Exkluzivně nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o výměře 1.853 m2. Vedeno jako trvalý travní porost. Pozemek se nachází v katastrálním území Šalmanovice, LV 363 - p.č. 1050/12. Fotografie jsou pouze ilustrativní. 32