Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1817 / 2-03 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 245, LV č. 690 na pozemku parc.č. St. 253 pozemek parc.č. St. 253, LV č. 690 pozemek parc.č. 81/463, LV č. 690 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Nupaky Počet obyvatel 775 Kat. území Nupaky Ulice K parku č.p. 245 Část obce dle LV 690, Nupaky Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. 245 Sawailau Investment s.r.o. - 130 00 Praha 3 Žižkov, Koněvova 1728/118 pozemek parc.č. St. 253 Sawailau Investment s.r.o. - 130 00 Praha 3 Žižkov, Koněvova 1728/118 pozemek parc.č. 81/463 Sawailau Investment s.r.o. - 130 00 Praha 3 Žižkov, Koněvova 1728/118 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 27.2.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 20.2.2013 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 20.2.2013 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 155.71 m 2 24 000 Kč/m 2 3 737 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 3 700 000 Kč Tři miliony sedmset tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Jedná se o řadový koncový rodinný dům, nepodsklepený, v souvisle zastavěné části obce kladné faktory - přímá dostupnost zeleně - možnost parkování na pozemku - okamžitě obyvatelný záporné faktory - převis nabídky nad poptávkou - menší pozemek, omezená možnost dalšího rozšíření - malá občanská vybavenost v místě - chybí garáž Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 915 000 Kč Dva miliony devětsetpatnáct tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. NE břemeno vedení IS - právo umístění plynárenského zařízení na pozemcích, V-138/2007-209 - právo vybudovat a umístit na řadový rodinný dům povinného kabelové vedení NN a společnou elektroměrovou skříň, V-2491/ 2007-209 - právo vybudovat a umístit na řadový rodinný dům povinného kabelové vedení NN a společnou elektroměrovou skříň, V-4504/ 2007-209 - právo umístit na řadový dům elektroměrový rozvaděč pro veřejné osvětlení a čidlo ovládání veřejného osvětlení, V-5178/ 2007-209 NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s., V-4504/2007-209 ANO dle náhledu stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO dle náhledu stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Omezení vlastnictví Zástavní práva - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Z-25501/2011-209 Listina rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva, Z-693/2010-209 - Zástavní právo smluvní, Z-22988/2012-209 Věcná břemena - právo umístění plynárenského zařízení na pozemcích, V-138/2007-209 - právo vybudovat a umístit na řadový rodinný dům povinného kabelové vedení NN a společnou elektroměrovou skříň, V-2491/ 2007-209 - právo vybudovat a umístit na řadový rodinný dům povinného kabelové vedení NN a společnou elektroměrovou skříň, V-4504/ 2007-209 - právo umístit na řadový dům elektroměrový rozvaděč pro veřejné osvětlení a čidlo ovládání veřejného osvětlení, V-5178/ 2007-209 - zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s., V-4504/2007-209 Ochranná pásma nejsou uvedena Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl předložen - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 690, vyhotovený dálkovým přístupem 1.2.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nupaky. Fotodokumentace. Kolaudační rozhodnutí-povolení užívání stavby řadového rodinného domu B12, vyhotovil SÚ MÚ Říčany pod č.2384-12/42243/2006/ch 26.9.2006. Protokol předkolaudačního měření objemové aktivity radonu, menší než 200Bq/m3, vyhotovil S-projekt v.o.s.. Část neověřené projektové dokumentace skutečného provedení stavby-řadové RD vyhotovené společností Jiran Kouhout Architekti s.r.o. 08/2006 Datum předání kompletních podkladů 20.2.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 690 Snímek kat. mapy pro k.ú. Nupaky. Nález Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Nupaky leži v okrese Praha-východ, Středočeském kraji. Nachází se cca 3 km od jižního okraje Prahy, cca 4 km západně od Říčan. Jihozápadně prochází dálnice D1. Je přístupná silnicemi nižších tříd. Jedná se o obec místního významu, s rozsáhlou dokončenou výstavbou rodinných a nízkopodlažních bytových domů na jižním a jihozápadním okraji. Veškerá občanská a technická vybavenost se nachází v Praze. Obec je přístupná autobusy PID z Prahy (Opatov). V obci je minimální občanská vybavenost. V obci je schválen územní plán. Jsou vybudované veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, kanalizace. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná na jihozápadním okraji souvisle zastavěného území obce, v obytné zóně tvořené převážně zástavbou nízkopodlažních bytových domů a rodinných domů. Od dálnice D1, vzdálené cca 400m, je lokalita oddělená logistickým centrem. Předmětná nemovitost je postavená v ulici K Parku, přístupné z hlavní průjezdní komunikace Nupacká. Nemovitost se nachází cca 200m od zastávky autobusu a cca 350m od centra obce. Je součástí stavby 69 řadových rodinných domů. Informace o nemovitosti Předmětnou nemovitost tvoří řadový koncový rodinný dům čp.245, postavený na pozemku p.č.st.253. Pozemek p.č.81/463 je užíván jako zahrada. Nemovitost je celá oplocená. Pozemky jsou rovinné. Je možný vjezd na pozemek p.č.81/463. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Rodinný dům čp.245 je nepodsklepený, řadový koncový typu B12 se dvěma nadzemními podlažími a obytným podkrovím. Nachází se v bloku domů B. Je zděný z keramických tvárnic, obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou. Dle kolaudačního rozhodnutí dům obsahuje jednu bytovou jednotku 5+1 s příslušenstvím a dvěma parkovacími stáními na pozemku. Dům je přímo přístupný z ulice. Orientace oken obytných místností je JZ a SV. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou dle náhledu bez viditelných poškození. Venkovní úprav tvoří přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu, oplocení s vjezdovými vraty, zpevněné plochy. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 81/11 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: zámková dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti dle podkladové dokumentace Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 70 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nezjištěno nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství - 3 -
Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] nezjištěno 0.0 0 Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků 7 Opotřebení odhadem 10 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby dle náhledu nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor Cca 530 m 3 Cena 5 500 Kč/m 3 Cena celkem 2 915 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 229 m 2 Cena pozemků 2 200 Kč/m 2 Cena celkem 504 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Popis provedení budovy - dle podkladové dokumentace a vnějšího náhledu Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i 100 vlhkosti svislou svislé nosné zděné 100 stropy keramické 100 konstrukce krov střecha sedlová 100 střešní krytina živičný šindel 100 obvodové stěny z keramické zdivo tl.do 60cm 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 systém vnitřní úpr. stěn nezjištěn 100 schodiště nezjištěno 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře nezjištěno 100 podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění ústřední 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody nezjištěn 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 6.60 m 2 1.0 6.60 m 2 obývací pokoj 37.21 m 2 1.0 37.21 m 2 kuchyně 11.20 m 2 1.0 11.20 m 2 WC 1.50 m 2 1.0 1.50 m 2 koupelna 7.60 m 2 1.0 7.60 m 2 schodiště samostané vnitřní 2.30 m 2 1.0 2.30 m 2 Součet ploch za podlaží 66.41 m 2 66.41 m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha hala 10.20 m 2 1.0 10.20 m 2 koupelna s WC 5.60 m 2 1.0 5.60 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 ložnice 19.10 m 2 1.0 19.10 m 2 Součet ploch za podlaží 63.50 m 2 63.50 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 25.80 m 2 1.0 25.80 m 2-4 -
Součet ploch za podlaží 25.80 m 2 25.80 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.2.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 60.0 m 2 Podlahová plocha 158.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 200.0 m 2 Cena za nemovitost 3 890 000 Kč 24 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 501 000 Kč 22 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vnitřní řadový RD 5+kk, parkovací stání Lokalita : Nupaky - v místě Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plynový kotel Technický stav : velmi dobrý Totožná lokalita, vnitřní řadový dům, menší pozemek, menší nemovitost - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 27.2.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha 136.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 517.0 m 2 Cena za nemovitost 4 900 000 Kč 36 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 4 410 000 Kč 32 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Polovina dvojdomku 4+1+hobby místnost, parkovací stání Lokalita : Nupaky - v místě Ing sítě : elektřina, voda, plyn, kanalizace do jímky Vytápění : plynový kotel Technický stav : velmi dobrý Totožná lokalita, řadový koncový, menší dům, větší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 18.2.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 73.0 m 2 Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 459.0 m 2 Cena za nemovitost 5 600 000 Kč 37 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 5 040 000 Kč 33 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Polovina dvojdomku 5+kk, parkovací stání Lokalita : Nupaky - v místě Ing sítě : elektřina, voda, plyn, kanalizace do jímky Vytápění : plynový kotel Technický stav : velmi dobrý Totožná lokalita, řadový koncový, obdobně velký dům, větší pozemek - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 22 200-33 600 Kč/m 2 3 501 000-5 040 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 24 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci a širším okolí je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh rodinných domů, včetně řadových. Nabídka převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 3,8-6,0 mil.kč tj. 25 000-40 000 Kč/m2, podle umístění, technického stavu, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 22 000-33 000 Kč/m2. Vzhledem k technickému stavu, poloze, velikosti, se cena pohybuje uprostřed rozpětí. Nabídkové ceny stavebních pozemků, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu, se pohybují v rozpěti 2000-2400 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1817-03 znaleckého deník podpis - 7 -
Fotodokumentace pohled do ulice K Parku pohled do ulice K Parku uliční fasáda detail vstupu detail detail - 8 -
- 9 - Fotodokumentace - mapy