ZNALECKÝ POSUDEK č. 5381 475 / 2018 dle Usnesení č.j. 129 EX 11372/13-64 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 11372/13-64 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 01.10.2018. Posudek obsahuje: 26 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 09.11.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den ocenění...4 4 Podklady...4 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C D E REKAPITULACE...21 ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 PŘÍLOHY...22 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 11372/13-64. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Součásti: kůlna (součástí pozemku parc.č. St. 7), oplocení vč. podezdívky, branka, zpevněné plochy, vrtaná studna na pozemku parc.č. St. 7, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, kanalizace do jímky. Součástí pozemku parc č. St. 7 je také rostlinstvo: okrasné jehličnaté stromy (cca 2 kusy). Zjištěný stav: Přístavba vstupní verandy s koupelnou tvoří tzv. "přestavek", zároveň část oplocené zahrady se nachází již na pozemku ve vlastnictví jiného subjektu (pozemek parc.č. 297/2, LV č. 10001, vlastnické právo: obec Bohdaneč). 3
2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 19.10.2018 za přítomnosti povinné, paní Veroniky Bužíkové. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 09.11.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 10033, k.ú. Kotoučov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.10.2018 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 11372/13-64 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se 4
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 2 OCENĚNÍ Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, se vstupní přístavbou na pozemku ve vlastnictví jiného subjektu, je samostatně stojící, situovaný na svažitém terénu. Dále na dům navazuje kůlna. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Bohdaneč je ve vzdálenosti 1,5 km, do Kutné Hory je vzdálenost 23,8 km. Přístup ke stavbě je možný přes branku, oplocení je provedeno včetně části pozemku, který je ve vlastnictví jiného subjektu, část pozemku od štítové strany domu je bez oplocení. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 16: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-90 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene s vyzdívkami z cihel; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, z pozinkovaného plechu, některé části opatřeny nátěrem; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, opadané Schody: nejsou Dveře: hladké plné a částečně prosklené s kovovými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné - svlakové Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina Vytápění: lokální; kamínka na tuhá paliva 5
Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: rozvod studené vody Hygienické vybavení: WC splachovací společné s koupelnou; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Dispozice: 1.NP: vstup, veranda, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, spíž, ložnice; vstup z exteriéru, místnost Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny: Kůlna navazuje ze štítové strany na rodinný dům. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní přístavbu. Nosné konstrukce jsou z dřevěných prvků vč. prkenného jednostranného opláštění. Střecha průběžně navazuje na rodinný dům, tvar je sedlový s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Vstupní vrátka jednoduchá dřevěná. Z kůlny je přístup do půdního prostoru nad částí pro bydlení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 16 117,08 84,70 Navazující kůlna 18,45 17,53 Pozemek 126 189 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, omítky jsou opadané. Krytina je místy za hranicí životnosti. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, podlahových krytin a zařizovacích předmětů ZTI. 6
Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10033 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Přístavba vstupní verandy s koupelnou tvoří tzv. "přestavek", zároveň část oplocené zahrady se nachází již na pozemku ve vlastnictví jiného subjektu (pozemek parc.č. 297/2, LV č. 10001, vlastnické právo: obec Bohdaneč). 7
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 598 000 Kč Lokalita: Zbýšov - část obce Damírov, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 95 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 289 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům je ve stavu započaté rekonstrukce. Stavba je na rovinatém pozemku, vrtaná studna, nově obecní vodovod a nová plastová jímka 8,5 m3. Přes ulici vede plyn, na který je možnost připojení. Do domu je zavedená elektřina, která je v současné době odpojena. Dům je ze smíšeného zdiva, byla započatá výstavba nového komínu a vyzdívka příslušenství. Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Lorecká 108/16, 28401 Kutná Hora www.rkevropa.cz 8
2) Rodinný dům Nabídková cena: 760 000 Kč Lokalita: Nádražní 87, Rataje nad Sázavou, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Užitná plocha: 131 m2 Plocha pozemku: 741 m2 Popis: Rodinný dům 3+1, je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Tvar střechy sedlový se dvěma vikýři orientovanými do nádvoří. Do podkroví dřevěné žebříkové schodiště. Koupelna s vanou je propojená se zděnou přístavbou kolny, v minulosti užívanou jako garáž. Dispozice: kuchyň 21 m2, pokoj 16 m2, podkrovní pokoj 16,8 m2, podkrovní pokoj 16,8m2, koupelna s WC 6,8 m2, předsíň, komora na potraviny 6 m2, veranda 5,7 m2 a hala. Voda je přivedena z vlastní studny. Zděná kůlna o velikosti 18 m2. Pozemky p.č. 98/20, 98/69 a 111/3; dohromady o výměře 284 m2 jsou svažité, na severní hranici strmé; dohromady oplocené. Dům je napojen na el., voda ze studny, kanalizace do žumpy. Zdroj: Realitní kancelář Gaute Lidická 2006/26, 60200 Brno Tel.: +420 541 213 390 www.gaute.cz 9
3) Rodinný dům Nabídková cena: 770 000 Kč Lokalita: Vilémovice - část obce Vilémovice, okres Havlíčkův Brod Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění: Okraj obce Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 132 m2 Užitná plocha: 126 m2 Plocha pozemku: 323 m2 Sklep: 10 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 2+1 s příslušenstvím, sklepem. Dům je napojený na elektřinu, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Topení plynovým kotlem nebo krbem. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 10
4) Rodinný dům Nabídková cena: 800 000 Kč Lokalita: Zbraslavice - část obce Hodkov, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 Užitná plocha: 140 m2 Plocha pozemku: 224 m2 Sklep: Ano Popis: Rodinný dům na okraji obce Hodkov. V domě byla započata kompletní rekonstrukce cca 1/2 domu je po rekonstrukci - okna, elektro, topení (krbová kamna + výměník), nová střecha - plechová krytina. V druhé části domu kompletně otlučené omítky a připraveno k další rekonstrukci. Součástí zahrady je dřevěná stodola. Zrekonstruovaná část domu je funkční, obyvatelná. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Sprint U libeňského pivovaru 63/2, 18000 Praha www.dumrealit.cz 11
5) Rodinný dům Nabídková cena: 820 000 Kč Lokalita: Světlá nad Sázavou - část obce Mrzkovice, okres Havlíčkův Brod Stavba: Cihlová Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 591 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům 2+1 s dílnou. Přízemí domu: předsíň, WC s koupelnou, dva pokoje a menší kuchyní. V navazující části je pak sklípek a pod domem se nachází zděná dílna. Podkroví není využito. Topení je lokální krbová kamna. Teplou vodu zajišťují lázeňská kamna. Nemovitost je napojena na obecní vodovod a kanalizaci. Dům je umístěn na okraji částečně svažitého pozemku. Zdroj: Realitní kancelář Reala Lakomá, s.r.o. Evropská 1558/33, 35002 Cheb Tel.: +420 354 424 334 www.reala-lakoma.cz 12
6) Rodinný dům Nabídková cena: 890 000 Kč Lokalita: Kluky - část obce Pucheř, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 67 m2 Plocha pozemku: 142 m2 Popis: Rodinný dům 2+1. Jedná se o cihlový dům, základy s izolací. V roce 2010 provedena výměna střešních latí, nová parotěsná folie a krytina KM Beta. V podkroví nové podbití. Okna dřevěná špaletová zdvojená. Odpady jsou svedeny do betonové jednokomorové jímky o objemu cca 3 m3. Elektřina 230V a 400V. Na zahradě je studna. Pozemek je oplocený, rovinatého terénu. Zdroj: Realitní kancelář Reality bez-starostí Benešova 71/1, 28401 Kutná Hora www.bez-starosti.cz 13
7) Rodinný dům Nabídková cena: 895 000 Kč Lokalita: Zbraslavice, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Plocha zastavěná: 224 m2 Užitná plocha: 254 m2 Plocha pozemku: 332 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Některá okna vyměněna za plastová, dům vyžaduje celkovou rekonstrukci, včetně zavedení nové vodovodní přípojky a opravy kanalizace. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Rohanské nábřeží 678/27, 18600 Praha www.re-max.cz 14
8) Rodinný dům Nabídková cena: 890 000 Kč Lokalita: ulice Spojovací, Uhlířské Janovice Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 63 m2 Užitná plocha: 55 m2 Plocha pozemku: 271 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům přibližně z roku 1950, kamenné základy, cihlové zdivo. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Dům není podsklepen. Obytná část 2+1 v přízemní: malá kuchyň, vstupní chodba a koupelna se záchodem. Vstup na půdu je samostatný z exteriéru. Dům není zateplen. Obytné místnosti mají dřevěné trámové stropy, stará dřevěná okna a dýhované dveře, betonové podlahy s PVC. Vnitřní omítky jsou štukové. Vytápění celého domu je kamny na tuhá paliva. Ohřev TUV není. Zdrojem vody je napojení na obecní vodovod a vlastní studna. Kanalizace je vlastní žumpa. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Na dvoře jsou kůlny a garáž. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Václavská 864/4, 28002 Kolín www.re-max.cz 15
9) Rodinný dům Nabídková cena: 900 000 Kč Lokalita: ulice Úzká, Vlašim Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 60 m2 Plocha pozemku: 180 m2 Popis: V obytné části jsou dvě samostatné místnosti, koupelna s vanou, toaleta, vstupní veranda a chodba. Dům je částečně podsklepený. Vytápění lokální, krbová kamna a el. přímotopy. Inž. sítě: obecní vodovod a kanalizace. Zdroj: Realitní kancelář Rename s.r.o. Tyršova 2260, 25601 Benešov Tel.: +420 317 711 711 www.rename.cz 16
10) Rodinný dům Nabídková cena: 999 000 Kč Lokalita: ulice Poděbradova, Ledeč nad Sázavou Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 125 m2 Užitná plocha: 68 m2 Plocha pozemku: 767 m2 Sklep: 18 m2 Rok rekonstrukce: 1983 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům o dispozici 2+1, je částečně podsklepen. Zásadnější rekonstrukcí dům prošel naposledy v roce 1983. Na pozemku je dále dílna o ploše 22 m2 a sklad o ploše 5,5 m2. Zdroj: Realitní kancelář Fincentrum Reality, s.r.o. Plzeňská 3217/16, 15000 Praha www.fincentrumreality.com 17
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 18
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (přestavek) Upravená cena [Kč] SN 1 598 000 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 484 380 SN 2 760 000 0,90 0,95 0,95 0,85 0,90 472 242 SN 3 770 000 0,90 1,00 1,00 0,85 0,90 530 145 SN 4 800 000 0,90 1,00 1,00 0,85 0,90 550 800 SN 5 820 000 0,90 0,90 1,00 0,80 0,90 478 224 SN 6 890 000 0,90 0,95 1,05 0,80 0,90 575 278 SN 7 895 000 0,90 0,90 1,00 1,05 0,90 685 078 SN 8 890 000 0,90 0,90 1,00 0,85 0,90 551 489 SN 9 900 000 0,90 0,80 1,05 0,95 0,90 581 742 SN 10 999 000 0,90 0,85 0,95 0,90 0,90 588 079 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 549 746 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 64 328 Minimální hodnota 472 242 AP - SO 485 418 Aritmetický průměr [AP] 549 746 AP + SO 614 074 Maximální hodnota 685 078 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 274 873 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 164 924 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 164900 19
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 164 900, Kč slovy: Jednostošedesátčtyřitisícedevětset korun českých 21
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5381 475 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 09.11.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace