ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 129 EX 9082/16-54 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 9082/16-54 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 24 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...19 E PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 9082/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti spoluvlastníka bytu, p. Libánka, který však neumožnil vnitřní prohlídku ani bližší zaměření či identifikaci příslušenství. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 653, k.ú. Královopolské Lažany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 9082/16-54 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Bytová jednotka o dispozici 4+1 byla zbudována úpravou podkroví (3.NP) bytového domu č.p. 195 s původně čtyřmi bytovými jednotkami na základě stavebního povolení MÚ Rousínov - stavební úřad, ze dne Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu na okraji městské části Rousínova - Královopolské Lažany. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum města Rousínov je ve vzdálenosti 2,4 km, do Vyškova je vzdálenost 15 km. Přístup ke stavbě je možný z místní zpevněné komunikace. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40-50ti lety, podkroví po r Počet podlaží: podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (přičemž 3.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy: nezjištěno Střecha: tvar sedlový s vikýřem, krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, částečně zkorodováno nezjištěno Vnější povrchy: vápenocementové omítky, obklad soklu není proveden Schody: nezjištěno Dveře: nezjištěno Vrata: nejsou Okna: dřevěné s izolačními dvojskly, střešní okna Povrch podlah: dřevěné palubky, keramická dlažba Vytápění: ústřední do radiátorů, kotel je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním plynovým ohřívačem kombinovaným Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana 5

6 Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V), bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 2 bytové jednotky 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 bytové jednotky 3.NP (podkroví): schodišťový prostor, 1 bytová jednotka Srovnávací parametry: Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započitatelná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] kuchyň 10,90 1,0 10,90 obývací pokoj 25,09 1,0 25,09 pokoj 11,76 1,0 11,76 pokoj 13,84 1,0 13,84 pokoj 20,55 1,0 20,55 předsíň 3,33 1,0 3,33 koupelna 5,58 1,0 5,58 WC 1,93 1,0 1,93 komora 0,65 1,0 0,65 schodišťový prostor 12,50 0,5 6,25 Započítaná podlahová plocha bytu: 99,88 Poznámka: započitatelná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací. 6

7 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 653 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Byt 4+1, Dědice Byt o velikosti 4+1, Vyškov s výtahem, lodžie. Pokoje mají samostatné vstupy, prostorná předsíň, na podlaze dřevo a dlažba, koupelna s vanou a WC, v kuchyni linka včetně sporáku, ložnice zůstává včetně vestavěného nábytku s postelí, v předsíni vestavěné skříně. Okna plastová. Na domě probíhá kompletní revitalizace - zateplení, fasáda. Stavba: Panelová Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 94 m 2 Balkón: Ano Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář OK Realitní služby ulice Bucharova 1423/ Praha Tel.:

8 2) Byt 4+1, Vyškov Předměstí Cihlový byt o velikosti 4+1 se dvěmi lodžiemi. Byt se nachází ve třetím patře bez výtahu. Byt je udržovaný se zděnou koupelnou a WC. K bytu náleží i prostorný sklep. V domě vlastní kotelna, ohřev v bytě pomocí plynové karmy. Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 93 m 2 Lodžie: 2x Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Frami Real Švermova 654/ Brno - Bohunice Tel.:

9 3) Byt 4+kk, Bučovice Byt o velikosti 4+kk s lodžií a komorou ve 2.podlaží/3.p. cihlového domu v Bučovicích. Byt je po kompletní rekonstrukci a je částečně vybaven, plastová okna, nová kuchyňská linka, zděná koupelna, elektroinstalace v mědi, podlahové topení i snížené stropy. K bytu náleží prostorný sklep. Stavba: Cihlová Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 94 m 2 Lodžie: 2 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. ulice 28. října 68/ Ostrava Tel.:

10 4) Byt 4+kk, Klobouky u Brna Byt o velikosti 4+kk ve 4.NP nového bytového domu. Byt má vlastní plynový kotel. Stavba: Cihlová Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 99 m 2 Balkón: Ano Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář REAL SPEKTRUM Lidická 718/ Brno Tel.:

11 5) Byt 4+kk, Hostěrádky Rešov, okres Vyškov Byt o velikosti 4+kk v domě se 4mi byty. Dispozice bytu: obývací pokoj s kuchyňským koutem a balkonem a se vstupem na zahradu, 3 samostatně přístupné pokoje (ložnice), prostorná koupelna, samostatné WC, předsíň, komora na chodbě, společná kolárna. Byt má vlastní vytápění plynovým kotlem, bezpečnostní dveře, eurookna a je ve výborném stavu. Stavba: Cihlová Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 83 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář ABILIO s.r.o. ulice náměstí Vojtěšky Matyášové 463/ Brno Tel.:

12 6) Byt 4+kk, Blansko Byt o velikosti 4+kk v Blansku v centru města. Stavba: Panelová Podlaží: 3. podlaží Užitná plocha: 72 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: ARTOSS realitní kancelář, s.r.o. Mlýnská 388/ Brno - Trnitá Tel.:

13 7) Byt 4+kk, Blansko Byt s dispozicí 4+kk v obci Blansko. Byt se nachází v 1.NP. Dispozičně je řešen obývacím pokojem s kuchyní, ložnicí, dvěma pokoji a koupelnou s WC, kde je sprchový kout a vana. K bytu náleží dva větší balkóny a sklepní kóje. V celém bytě je plovoucí podlaha. Stavba: Cihlová Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 99 m 2 Balkón: 2x Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář OK Realitní služby ulice Bucharova 1423/ Praha Tel.:

14 8) Byt 4+1, Slavkov u Brna Byt o velikosti 4+1 ve Slavkově u Brna. Byt je umístěný v 1.NP. Byt byl kompletně rekonstruován. Stavba: Panelová Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 80 m 2 Balkón: Ano Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář PROPERIA GROUP, s.r.o. ulice Máchova 1301/ Brno Tel.:

15 Lokalizace srovnávacích bytů: 15

16 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 94, ,95 1,10 0,95 0,90 0, SN 2 93, ,95 0,90 0,95 0,90 0, SN 3 94, ,95 0,90 0,95 0,90 0, SN 4 99, ,95 1,05 1,00 0,80 0, SN 5 83, ,95 0,90 0,90 0,80 0, SN 6 72, ,95 0,90 0,80 0,90 1, SN 7 99, ,95 0,90 1,00 0,80 0, SN 8 80, ,95 0,90 0,90 0,90 0, n: počet srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výměra: 99,88 m Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -20% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

17 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 17

18 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: , Kč slovy: Devětsettřicettisícpětset korun českých 18

19 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 19

20 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22

23

24