ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2019 dle Usnesení č.j. 129 EX 3487/10-64 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3487/10-64 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 26 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...21 E PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 3487/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech: Příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti dcery povinného, Veroniky Musichové, která však neumožnil vnitřní prohlídku ani bližší zaměření či identifikaci příslušenství. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1151, k.ú. Borohrádek, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 3487/10-64 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. 3

4 vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Petr Ort - Oceňování nemovitostí v praxi, Leges s.r.o., 2017 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2019 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až 2019 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Byt č. 7 je o dispozici 2+1 a nachází se v 2.NP. Příslušenství k bytu tvoří sklepní kóje v 1.NP. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové domy. Centrum obce Borohrádek je ve vzdálenosti 500 m, do Hradce Králové je vzdálenost 24 km. Dům má dva vstupy z ulice Družstevní, k bytu je přístup vstupem č.p Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: stěnové panely; nezatepleno Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: plochá střecha (stropní panely) Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry Vnitřní povrchy: pravděpodobně dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické, v koupelně Vnější povrchy: Schody: úprava povrchu panelů hrubým nástřikem z kamínků, vápenocementové omítky a místy tenkovrstvé probarvené omítky nosná část železobetonová; povrch stupňů: teraco; zábradlí kovové, madlo bakelitové Dveře: Okna: vstupní do bytu jsou hladké plné do kovové zárubně; do domu jsou kovové dvoukřídlé - prosklené plastová s izolačním zasklením Vrata: nejsou Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, teraco, betonová mazanina Vytápění: el. přímotopy Ohřev teplé vody: zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací; v koupelně umyvadlo, sprch. kout Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: nezjištěno 5

6 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: hydranty, domovní zvonky Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace součástí a příslušenství. Pravděpodobná dispozice: Bytová jednotka č. 521/7: vstup, chodba, komora, koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje Srovnávací parametry: Podlahové plochy Výměra [m 2 ] koeficient dle Započitatelná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] kuchyň 12,10 1,0 12,10 pokoj 16,00 1,0 16,00 pokoj 13,90 1,0 13,90 bytové jádro 4,03 1,0 4,03 předsíň 7,11 1,0 7,11 komora 3,04 1,0 3,04 balkon 3,49 0,5 1,75 sklepní kóje (příslušenství bytu mimo byt) 4,05 0,5 2,03 Započítaná podlahová plocha: 59,95 Poznámka: započitatelná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací. Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní 6

7 právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Havlíčkova, Borohrádek Stavba: Cihlová Podlaží: 3 Užitná plocha: 61 m 2 Plocha podlahová: 57 m 2 Sklep: 4 m 2 Započitatelná plocha: 59 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Elektřina: 230V Výtah: Ne Popis: Byt 3+1 v posledním patře cihlového domu. Byt je v původním stavu. V obývacím pokoji a ložnici jsou původní parkety; v pokoji, koupelně, WC, v kuchyni a na chodbě je lino. Dispozice: chodba, obývací pokoj, dva samostatné pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Byt je vytápěn lokálním elektrickým topením. V kuchyni je pouze kuchyňská linka. K bytu náleží 2 sklepy. Dům má plastová okna a zateplení štítů. Zdroj: Realitní kancelář reality VAŠATOVÁ, s.r.o. Veverkova 1343/1, Hradec Králové 7

8 2) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Okružní, Týniště nad Orlicí Stavba: Panelová Podlaží: 7 Užitná plocha: 73 m 2 Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Výtah: Ne Popis: Byt 3+1, v panelovém bytovém domě, který prošel revitalizací (plastová okna, zateplení, balkony, stoupačky, rekonstrukce střechy a výtahy). Bytová jednotka je v původním stavu. K bytové jednotce patří sklepní koje. Zdroj: Realitní kancelář Reality Pohoda Kostelecká 417/5, Prostějov 8

9 3) Byt 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Kollárova, Choceň Stavba: Cihlová Podlaží: 1 Užitná plocha: 78 m 2 Plocha podlahová: 68 m 2 Sklep: 10 m 2 Dřevník: 4 m 2 Započitatelná plocha: 73 m 2 Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Výtah: Ne Popis: Byt 2+1, dispozice: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna je společná s WC. K bytu patří sklep 10 m2 a dřevník 4 m2. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you II Sokolovská 270/201, Praha 9

10 4) Byt 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Záměstí, Choceň Stavba: Panelová Podlaží: 4 Užitná plocha: 61 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Popis: Byt 2+1, je v původním stavu. Dispozice: kuchyňská linka se spotřebiči, ložnice, obývací pokoj a spíž, koupelna s vanou a samostatné WC. K bytu patří balkon a sklep. V domě je plynová kotelna. Dům je zateplený. Zdroj: Realitní kancelář Metropol Real, s.r.o. Písečná 326,

11 5) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Holice, okres Pardubice Stavba: Cihlová Podlaží: 2 Užitná plocha: 74 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Výtah: Ne Popis: Byt 3+1 s balkonem, po rekonstrukci. Dispozice: chodba, obývací pokoj se vstupem na balkon, ložnice, dětský pokoj, kuchyně s kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči, koupelna a WC. K bytu náleží garáž u domu a sklep. Zdroj: Realitní kancelář Bidli Jindřišská 889/17, Praha 11

12 6) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Na Trávníku, Rychnov nad Kněžnou Stavba: Panelová Podlaží: 2 Užitná plocha: 72 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Popis: Byt 3+1 s lodžií. Byt je v původním stavu, osazena plastová okna a žaluzie. Ložnice o výměrách cca 12 m2, obývací pokoj 18 m2, kuchyně 13 m2 s kuchyňskou linkou a sporákem. Z jedné ložnice je vstup na lodžii. Naproti vstupním dveřím do bytu je komora. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you II Sokolovská 270/201, Praha 12

13 7) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Pardubická, Holice Stavba: Cihlová Podlaží: 3 Užitná plocha: 72 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Byt 3+1, po rekonstrukci: koupelny a wc. V bytě plastová okna, vestavná skříň. Příslušenství k bytu jsou dva sklepy v suterénu. Dále zděná garáž u domu. Zdroj: Realitní kancelář MAX SERVISNÍ CENTRUM, s.r.o. Kunětická 2534/2,

14 8) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice SNP, Rychnov nad Kněžnou Stavba: Cihlová Podlaží: 3 Užitná plocha: 71 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Balkón: 3 m 2 Sklep: 8 m 2 Započitatelná plocha: 65,50 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Popis: Byt o dispozici 3+1, je po rekonstrukci - zděné jádro a výměna oken, v roce 2017 oprava a zateplení střechy. K bytu náleží balkon, dvě sklepní kóje a oplocená předzahrádka k soukromému využití jen pro vlastníky domu. Zdroj: Realitní kancelář PINK REALITY, s.r.o. Staré náměstí 60, Rychnov nad Kněžnou 14

15 9) Byt 2+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: ulice Jiráskova, Vamberk Stavba: Cihlová Podlaží: 3 Užitná plocha: 53 m 2 Plocha podlahová: 49,50 m 2 Sklep: 3,50 m 2 Započitatelná plocha: 51,25 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Výtah: Ne Popis: Byt 2+1, obytná plocha bez sklepní kóje činí 49,50 m2. V bytě plastová okna, ostatní v původním udržovaném stavu. Dům je po revitalizaci, zateplení, stoupačky, střešní krytina. Zdroj: Realitní kancelář Reality Nekvinda s.r.o. Žamberecká 54, Vamberk 15

16 10) Byt 3+1 Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: Kč/m 2 Lokalita: Rychnov nad Kněžnou - část obce Roveň Stavba: Cihlová Podlaží: 2 Užitná plocha: 65 m 2 Sklep: 15 m 2 Započitatelná plocha: 72,50 m 2 Popis: Byt o dispozici 3+1, v původním stavu. V bytě jsou plastová okna a nové stoupačky. Podlahy dřevěné parkety. Vytápění zajišťují akumulační kamna, nebo krbová kamna. K bytu náleží dva zděné sklepy o celkové výměře cca 15 m2. Zdroj: Realitní kancelář POLO INVEST Edvarda Beneše 1423/21, Hradec 16

17 Lokalizace srovnávacích bytů: 17

18 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (garáž a ost. stavby) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 59, ,90 1,00 1,00 1,00 1, SN 2 73, ,90 0,95 1,05 1,00 1, SN 3 73, ,90 0,95 1,05 1,05 0, SN 4 61, ,90 0,95 1,00 1,00 1, SN 5 74, ,90 1,00 1,05 0,95 0, SN 6 72, ,90 0,90 1,05 1,00 1, SN 7 72, ,90 1,00 1,05 0,95 0, SN 8 65, ,90 0,90 1,00 0,95 1, SN 9 51, ,90 1,05 0,95 1,00 1, SN 10 72, ,90 1,10 1,05 1,00 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výměra: 59,95 m Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

19 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. byl publikován "Znalecký standard AZO č. 1", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 19

20 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: , Kč slovy: Devadesátosmtisícpětset korun českých 20

21 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2019 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 21

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

24

25

26