ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 129 EX 3484/17-29 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 3484/17-29 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 24 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C D E REKAPITULACE...19 ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 3484/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součásti: sklad (součástí pozemku parc.č. 107/2), mobilní plechový sklad, venkovní schody vč. opěrné kamenné zdi, retenční nádrž na vodu na pozemku parc.č Součástí pozemku parc.č. 101 je také rostlinstvo: okrasné keře a okrasné stromy (cca 3 kusy). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzala dne viz doručenka v příloze posudku, nijak však nereagovala. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 266, k.ú. Chřibská, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy usnesení č.j. 129 EX 3484/17-29 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3

4 zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až 2018 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Rekreační chata je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na rovinaté části terénu, přičemž okolní pozemek je svažitého terénu. Ve vrchní části pozemku je do terénu vestavěn kamenný sklad, dále navazuje kamenná opěrná zeď a výškové terénní rozdíly jsou řešeny venkovními schody; vše na pozemku parc.č. 107/2. Okolní zástavbu tvoří hlavně rekreační chaty. Centrum obce Chřibská je ve vzdálenosti 850 m, do Děčína je vzdálenost 27,5 km. Přístup k chatě je možný volně z okolních pozemků, oplocení zahrad není provedeno. Konstrukční řešení a technické vybavení rekreační chaty č.e. 40: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží a podkroví Základy: betonové pasy prokládané kamenem Nosné konstrukce: dřevěné Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby z pozinkovaného plechu, opatřeno nátěry nezjištěno Vnější povrchy: dřevěné opláštění Schody: nezjištěno Dveře: vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: dřevěná s dvojitým jednoduchým zasklením a okenicemi v přízemí Povrch podlah: terasa: keramická dlažba; vnitřní povrchy nezjištěny Vytápění: nezjištěno; pravděpodobně lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno 5

6 Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: nezjištěno; bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě může být odlišné, stejně tak součásti a příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup přes terasu, zádveří, místnost se schodištěm, koupelna 2.NP: chodba, schodišťový prostor, podkrovní prostor Konstrukční řešení a technické vybavení skladu: Kamenný sklad je situovaný ve svažité části terénu. Nosné konstrukce jsou zděné z kamene. Střecha je plochá, krytina z živičných pásů, zatíženo kameny. Vstupní dveře plechové do kovové zárubně. Jinak je stavba pravděpodobně bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rekreační chata č.e ,60 44,87 Sklad na pozemku parc.č. 107/2 6,63 4,84 Pozemky po zaokrouhlení Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy nátěrů. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 266 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Stružnice - část obce Bořetín, okres Česká Lípa Stavba: Dřevěná Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 27 m2 Plocha pozemku: 1092 m2 Popis: Chata se zahradou. Chata je dřevěná, s jednou místností, kuchyňským koutem a suchým WC. Nemá el. a zdroj vody (v blízkosti studánka). K chatě vede částečně zpevněná cesta. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, Plzeň 7

8 2) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: ulice Mendelova, Děčín Stavba: Dřevěná Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 23 m2 Užitná plocha: 35 m2 Plocha pozemku: 643 m2 Sklep: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Dřevěná chata se nachází v uzavřené kolonii s chatami. Chata je částečně podsklepená, se dvěma pokoji, kuchyňkou, plynovým sporákem. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Užitková voda na hranici pozemku, u vstupu na zahradu. Celý areál je oplocen, k pozemku lze přijet autem. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Mírové náměstí 109/33, Ústí nad Labem 8

9 3) Rekreační chata Zlevněno, Nabídková cena: Kč Původní cena: Kč Lokalita: Stružnice, okres Česká Lípa Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha pozemku: 539 m2 Popis: Zateplená srubová chata Sasanka. Má nový komín s kamny na dřevo. V roce 2018 byla opravena střecha. Dispozice: předsíň, šatna, kuchyň, ložnice, letní kuchyně. Do chaty není zavedena el., je osvětlení řešeno LED technologii na baterie. Součástí je karavan, vybavený plynovým vařičem, topením, chladničkou na plyn, el. 230 V a el. 12 V se sprchou - plně funkční. Na pozemku jsou ovocné stromy - 2 blumy, 2 jabloně, meruňka, ořech, Gingko biloba. Na pozemku je ohniště a suchý záchod. Přípojky el. a vody se nachází ve vzdálenosti cca 70 metrů. Zdroj: Realitní kancelář ORIONIS Čelakovského 3369/2, Chomutov 9

10 4) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Stráž pod Ralskem, okres Česká Lípa Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 30 m2 Plocha pozemku: 500 m2 Elektřina: 230V Popis: Chata se zahradou v zahrádkářské kolonii. Chata je zateplená, pravidelně udržovaná, s verandou a markýzou, má dřevěné okenice. Chata je kompletně zařízená, včetně rozvodu el. Kuchyňská linka je vybavena plynovým dvojvařičem, lednicí. Na zahradě je ohniště, suché WC - splachovací, kůlna na nářadí. Pozemek je oplocen. Zdroj: Realitní kancelář LILAN, s.r.o. Hrnčířská 2985, Česká Lípa 10

11 5) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: ulice Volfartická, Žandov Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 + podkroví Plocha zastavěná: 16 m2 Plocha pozemku: 401 m2 Sklep: Ano Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Chata se zahradou, která je oplocena. Na pozemku skleník, zahradní domek na nářadí, chemické WC. V chatě el., rozvod užitkové vody z potoka, čerpadlo. Zdroj: Realitní kancelář ORIONIS Čelakovského 3369/2, Chomutov 11

12 6) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: ulice U Křížku, Děčín Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 22 m2 Plocha pozemku: 467 m2 Voda: Dálkový vodovod Popis: Zahrada s chatou se nachází u lesa. Na pozemku je elektřina a zdroj vody, vše napojeno do chaty. Pozemek je oplocen a ve vzdálenosti cca 500 m je MHD a obchody, restaurace. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Teplická 1190/47, Děčín 12

13 7) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Stružnice - část obce Bořetín, okres Česká Lípa Stavba: Smíšená Podlaží: 1 nadzemní Zastavěná plocha: 16 m2 Užitná plocha: 12 m2 Plocha pozemku: 415 m2 Sklep: Ano Topení: Ústřední elektrické Elektřina: 230V Popis: Chata v zahrádkářské kolonii. Pozemek je mírně svažitého terénu. Do chaty je přivedena užitková voda z místního zdroje pro zahrádkářskou kolonii. Chata je v dobrém stavu, pravidelně udržovaná. K chatě je vypracován projekt přístavby vč. vyřízeného platného stavebního povolení. Zdroj: Realitní kancelář Bidli Jindřišská 889/17, Praha 13

14 8) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: ulice Lužecká, Povrly Stavba: Smíšená Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 51 m2 Užitná plocha: 40 m2 Plocha pozemku: 437 m2 Sklep: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Popis: Zděná chata, dispozice: veranda, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyňka, vedle které je kout na umyvadlo a samostatné WC. Chata je částečně podsklepena. Voda je sezónní ze studánky, kanalizace je do trativodu. Okna i dveře jsou dřevěné a jsou osazeny okenicemi. V chatě jsou krbová kamna na tuhá paliva. Střecha chaty je lepenka. Parkování je možné pod chatou, ve vzdálenosti cca 80m. Zdroj: Realitní kancelář Reality Líbalová Hrnčířská 64/4, Ústí nad Labem 14

15 9) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Povrly, okres Ústí nad Labem Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 a podkroví Plocha zastavěná: 16 m2 Plocha pozemku: 397 m2 Popis: Rekreační chata v zahrádkářské kolonii. Jedná se o podsklepenou rekreační chatu s dispozicí 1+1, terasou a pergolou. V přízemí obývací prostor a v prvním patře ložnice. Chata je zateplená, suché WC, voda sezónní (užitková z potoku). Není zaveden el. proud, ale je možnost připojení - přípojný bod je na hranici pozemku (cca 10 m od chaty). Zdroj: Realitní kancelář Freedům Na Letné 835/9, Teplice 15

16 10) Rekreační chata Nabídková cena: Kč Lokalita: Povrly, okres Ústí nad Labem Stavba: Dřevěná Podlaží: 1 a podkroví Plocha zastavěná: 45 m2 Užitná plocha: 30 m2 Plocha pozemku: 428 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Popis: Chata je dřevěná, základy kce piloty, je napojena na elektřinu, chybí voda. Dispozice: vstup, obývací část, kuchyň, ložnice. Topení - kachlový sporák, na kterém je i možno vařit. Na zahradě je kolna na zahradní nářadí, altán, bazén, skleník a rostlinstvo (jehličnaté okrasné dřeviny). Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX G8 Reality Mírové náměstí 109/33, Ústí nad Labem 16

17 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 17

18 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,90 0,95 1,05 1,20 1, SN ,90 0,90 1,00 1,00 1, SN ,90 0,95 1,10 1,00 1, SN ,90 1,00 1,05 1,00 1, SN ,90 0,95 1,10 1,00 1, SN ,90 0,90 1,10 1,00 1, SN ,90 0,95 1,10 1,00 1, SN ,90 0,85 1,00 1,00 1, SN ,90 0,85 1,10 0,95 1, SN ,90 0,85 1,00 0,90 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

19 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: , Kč slovy: Třistaosmdesátpěttisícdevětset korun českých 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Poštovní doručenka 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

23

24