ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 187/7937/2017 o obvyklé ceně členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahujícího se k užívání bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 325, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Luční v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 187/7937/2017 LV no.: 1173 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahující se k právu užívání bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 325, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Luční v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Luční 325, Janov, 435 42 Litvínov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Kč 89.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK členský podíl vztahující se k bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 325 obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 77,25 Storage area: Skladové plochy: 1981 50 % Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: St. 329/4 - pozemek není předmětem ocenění 90.000 Kč 90.000 Kč nestanoveno Kč Kč Kč % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 325, k.ú. Janov u Litvínova, v ulici Luční v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj. Podle dostupných údajů je oceňovaný členský podíl předmětem dědického řízení po zemřelém Janu Leiblovi. Oceňovaný byt je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Krušnohor (IČ 00043257), tř. Čs. Armády 1766, 434 01 Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Podle informace Stavebního bytového družstva Krušnohor je evidována zůstatková hodnota členského podílu ve výši 24.070,- Kč a základní členský vklad ve výši 300,- Kč. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoli o vlastnictví bytu - bytový dům se nachází v lokalitě s nepříznivým demografickým zatížením Strong points / silné stránky: - dům se nachází v těsné blízkosti lesa navazujícího na zalesněné úpatí Krušných hor Background Papers / podklady: a/ informace o pozemku b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Stavebního bytového družstva Krušnohor Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 24.10. 2017 za účasti pana Leoše Kocourka (domovník) a pana Jiřího Sedleckého (místopředseda SA 037), přítomných na místě v době prohlídky. - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 637068 Název katastrálního území : Janov u Litvínova Kód obce : 567256 Název obce : Litvínov Počet obyvatel obce : 24485 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2017 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Litvínov patří se svými 24.485 obyvateli (podle Malého lexikonu obcí ČR 2016 ČSÚ) k významným městům Ústeckého kraje, zejména v průmyslové oblasti, město se nachází v západní části Ústeckého kraje, přibližně 40 km jihozápadně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Most, s nímž je Litvínov spojen městskou hromadnou dopravou osob. Město leží na významných dopravních trasách, jde zejména o státní silnici I/27 Plzeň Most Litvínov i tratě ČD ve směrech Ústí nad Labem a Most, dále je město spojeno s městem Most tramvajovou tratí, městská hromadná doprava zahrnuje i řadu autobusových tratí, spojujících jednotlivé části města a okolní obce. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v západní části města Litvínov, v městské části Janov, v ulici Luční. Jde o lokalitu se sídlištní zástavbou, zastavěnou převážně bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti (škola, školka, obchody, zdravotní středisko, apod.). Lokalita je dobře dostupná, veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se na užívání bytu č. 7 ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 325. Dispoziční řešení : Oceňovaný byt o velikosti 4+1, sestává z předsíně, kuchyně, 4 pokojů, koupelny, WC, komory a loggie (6,32 ). K bytu náleží další komora (1,38 ) naproti vstupním dveřím bytu a podle informace domovníka, sklepní kóje (cca 2 ) v suterénu. Sklepní kóje nebyla zpřístupněna. Podlahová plocha bytu činí 77,25. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění je ústřední z dálkového zdroje včetně přípravy teplé vody. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, kuchyňská linka, plynový sporák, vana, umývadlo a záchod, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny povlaky z PVC. Byt má zasklenou loggii. - 4 -
Stáří a stavební stav: Podle informace Stavebního bytového družstva Krušnohor bytový dům pochází z roku 1981, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 36 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. původní okna byla vyměněna za plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy byly opatřeny tepelnou izolací, vyměněny vchodové dveře apod. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Oceňovaný byt je v původním stavu s průměrnou údržbou, vybavení kuchyně a zdravotně technické vybavení je značně opotřebované, na hranici životnosti. Pozemky: Bytový dům č.p. 325 je součástí pozemku čís. parcely St. 329/4, k.ú. Janov u Litvínova. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace, a je přístupný z veřejné komunikace ulice Přátelství ve vlastnictví Města Litvínov. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Výše uvedený pozemek, na kterém je bytový dům postaven, je ve vlastnictví Stavebního bytového družstava Krušnohor (IČ 00043257), a není proto předmětem ocenění. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.11.2002, sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu ve Stavebním bytovém družstvu Krušnohor vztahujícího se k právu užívání bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 325, k.ú. Janov u Litvínova v ulici Luční v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. října 2017 celkem Slovy: Devadesátisíc Kč 90.000,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Dohoda o převodu členských práv a povinností nebyla předložena. Výsledná obvyklá cena nezahrnuje případné dluhy váznoucí na členském podílu. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 187/7937/2017. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. října 2017-6 -