Znalecký posudek o odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 822 /67/ 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 497/9, LV č. 3455, s podílem na společných částech domu a pozemku 3634/143158, budova zapsána na LV č. 3260 na pozemcích: pozemek parc.č. 1258, LV č. 3260 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Kaplice Počet obyvatel 7277 Kat. území Kaplice Ulice Na Vyhlídce č.p. 497, 496 Část obce dle LV Kaplice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Trnavský Jan - Kaplice, Na Vyhlídce 497, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 560330/0945 Ne Tel. 380 711 410 E-mail IČ DIČ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 9.4.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 3.4.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 3.4.2014 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 37.92 m 2 13 200 Kč/m 2 500 500 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) 500 000 Kč Pětset tisíc Kč - 1 -
ANO ANO ANO ANO ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo exekutorské Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3260, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3455, vyhotovil dálkový přístup do KN pro JUDr. Marek Frank 9.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti. Pan Jan Trnavský byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 3.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti muselo být provedeno bez prohlídky BJ., vyhotovil zpracovatel odhadu 30.5.2012. Část prohlášení vlastníka, která vymezuje podlahovou plochu BJ č. 497/9, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 3.4.2014. Datum předání kompletních podkladů 9.4.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3455, vyhotovil dálkový přístup do KN pro JUDr. Marek Frank 9.4.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti. Pan Jan Trnavský byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 3.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti muselo být provedeno bez prohlídky BJ., vyhotovil zpracovatel odhadu 30.5.2012. Část prohlášení vlastníka, která vymezuje podlahovou plochu BJ č. 497/9, vyhotovil Katastrální úřad Český Krumlov 3.4.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kaplice je město zajímavé svou polohou blízko hranic s Rakouskem a dále velice vhodné pro život díky kvalitnímu životnímu prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dopravní obslužnost - autobusová doprava do Českého Krumlova cca 20 km s 11 spoji, do Českých Budějovic cca 35 km s 16 spoji denně v pracovní dny. ČD - nejbližší zastávka cca 6 km na Kaplickém nádraží. Občanská vybavenost - kompletní Pracovní příležitosti - v místě firma jako Oknotherm, Engels,Alutherm,Aluplast,... dále možnost dojíždění do Českého Krumlova cca 20 km nebo do Českých Budějovic cca 35 km nebo do zahraničí (Rakousko) Informace o nemovitosti BJ je umístěna ve 4.NP domu č.p. 496,497 v ul. Na Vyhlídce v Kaplici, stáří cca 30 let. Dům je součástí sídlištní zástavby v severozápadní části města.město Kaplice je správním centrem oblasti s rozšířenou sítí občanské vybavenosti - ZŠ,SŠ,sport. zařízení,obchodní centrum,lékárna,lékařské ordinace,fú,kú,mú,policie. Dopravní spojení autobusovou hromadnou dopravou.obec leží při silnici I. třídy č.3 (E55) - budoucí rychlostní komunikace R3, cca 10 km od hraničního přechodu D.Dvořiště s Rakouskem. Přístup k nemovitosti je z pozemku p.č.1234/40, který je dle dálkového přístupu do KN ve vlastnictví Města Kaplice. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+0. Bytová jednotka se nachází ve 4.NP panelového bytového domu. V bytové jednotce nalezneme obytnou kuchyni, pokoj,koupelnu s WC,předsíň a balkon. K bytu náleží i sklep. Celý bytový dům je zateplen a v celém domě jsou nová plastová okna.bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu vycházím z původního stavu bytové jednotky bez dalších úprav. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1234/40 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: zámková dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Orientace oken Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 30 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 30 Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce - 3 -
Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s dvojsklem? vnější omítky kontaktní zateplovací systém? Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. nad 30 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni TERACO okna plastová s dvojsklem dveře hladké lakované podlahy obytných PVC podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná kuchyně 16.22 m 2 1.0 16.22 m 2 pokoj 14.49 m 2 1.0 14.49 m 2 předsíň 2.08 m 2 1.0 2.08 m 2 koupelna s WC 3.55 m 2 1.0 3.55 m 2 balkon 3.16 m 2 0.5 1.58 m 2 Součet ploch za podlaží 39.50 m 2 37.92 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 7.4.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 0 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 799 000 Kč 14 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 679 000 Kč 12 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, o celkové ploše 59 m2 v rekonstruovaném domě v Kaplice. Byt se nachází ve 4. patře/4 panelového domu s výtahem. Okna jsou situována na jihozápad. Místnosti jsou slunné a prostorné. Jádro je v původním, udržovaném stavu. - 4 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost 799 000 Kč 13 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 679 000 Kč 11 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 2+1 o rozloze 58 m2 v Kaplice. Byt je v osobním vlastnictví. Místnosti jsou prostorné, slunné - úspora tepla. Jádro v původním stavu, udržované. Nová plastová okna, vestavěné skříně. Byt se nachází ve 4. patře z 8. Dům je s výtahem, zateplený. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 47.0 m 2 Cena za nemovitost 900 000 Kč 19 100 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 720 000 Kč 15 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 2+1 s velkou kuchyní 16m2, s šatnou o celkové rozloze 47m2, v OV, v přízemí jednopatrového bytového zděného domu, ulice Nové Domovy, Kaplice. K dispozici jsou dva sklepy, 6,5m2 a 3,5m2. Až na kuchyňskou linku prošel byt kompletní, velice vkusnou modernizací. Plovoucí podlahy, štuky, obložky a dveře, moderní koupelna s velkým sprchovým koutem a WC, plastová okna, topení na plyn. - 5 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 700-15 300 Kč/m 2 679 000-720 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 13 200 Kč/m 2 Na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí odhaduji obvyklou současnou cenu bytové jednotky 497/9 v budově č.p. 497 v ulici Na Vyhlídce, spolu s podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 3634/143158, vše zapsáno na LV č. 3455 pro k.ú. Kaplice, ve výši 13.200 Kč/m2 užitné plochy bytové jednotky, tj. ve výši 0.500 mil. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Určení obvyklé ceny muselo být vyhotoveno na základě dostupných informací. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 6 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 822/67/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014036. V Českém Krumlově dne 9.4.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 7 -
Fotodokumentace vstup do BD vstup do BD pohled na BD - 8 -
Fotodokumentace - mapy Město Kaplice - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -