ZNALECKÝ POSUDEK č. 273/8003/2013 o stanovení obvyklé ceny domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy, obec Sázava, Středočeský kraj Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti a stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Fousek Tyršova 503 281 63 Kostelec nad Č. lesy telefon: 602372506 e-mail: fousek.karel@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kostelci nad Č. lesy 19.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vzhledem k tomu, že se znalci nepodařilo kontaktovat pana Luboše Šimůnka ani ostatní spoluvlastníky, je znalecký posudek zpracován na základě vnější prohlídky, při využití podkladů uložených v archivu Stavebního úřadu Sázava. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stanovení obvyklé ceny domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy Adresa předmětu ocenění: Větrná 128 285 06 Sázava Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Sázava Katastrální území: Černé Budy Počet obyvatel: 3 770 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 55,5368 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 55,54 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2013 za přítomnosti Ing. Karel Fousek, zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.9.2013, list vlastnictví č. 977 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.9.2013, čj. 015 EX 275/2013-45 - neověřená kopie katastrální mapy - neúplná a neověřená projektová dokumentace domu čp. 128 z roku 1969 - informace zástupce objednatele o stavu a stáří nemovitosti 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 128 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 128 Popis Od roku 1969 je v užívání přízemní, převážně podsklepený, zděný rodinný dům se sedlovou střechou a s využitým podkrovím. Z projektové dokumentace vyplývá, že se dispozičně jedná o: PP - sklepní a skladové prostory, chodba a schodiště I.NP - veranda, chodba, schodiště, komora, koupelna, WC, kuchyň a tři pokoje II.NP(podkroví) - chodba a dva pokoje Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 44 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 016,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží PP: 9,9*7,95 = 78,71 m 2 I.NP: (11*5,65)+(11,55*4,3) = 111,82 m 2 II.NP(podkroví): 9,9*7,95 = 78,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška PP: 78,71 m 2 2,50 m I.NP: 111,82 m 2 2,80 m II.NP(podkroví): 78,71 m 2 2,50 m Obestavěný prostor PP: 78,71*2,5 = 196,78 m 3 I.NP: 111,82*2,8 = 313,10 m 3 II.NP(podkroví)+zastř.: 78,71*2,2 = 173,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 683,04 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 269,24 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,42-3 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Zděná dílna a dřevník. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,593 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,593 * 1,100 * 0,900 = 0,587 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,- Kč/m 3 * 0,587 = 2 944,39 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 944,39 Kč/m 3 * 683,04 m 3 = 2 011 136,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 011 136,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: V lokalitě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 55,54 1,00 2,1460 1,4050 10,00 184,21 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 55,54 0,40 2,1460 1,4050 10,00 73,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 150 107,00 184,21 19 710,47 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 149 719,00 73,68 52 975,92 Stavební pozemky - celkem 72 686,39-5 -
Pozemky - zjištěná cena = 72 686,39 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Trvalé porosty tvoří starší ovocné stromy a okrasné dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 72 686,39 Celková výměra pozemku m 2 826 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300 Cena pokryvné plochy porostů Kč 26 399,42 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 715,96 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 715,96 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 128 2 011 136,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 011 136,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 72 686,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 72 686,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 716,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 716,- Kč Celkem 2 085 538,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 085 538,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 128 2 011 136,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 011 136,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 72 686,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 72 686,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 716,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 716,- Kč Celkem 2 085 538,60 Kč - 7 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 085 538,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 085 540,- Kč slovy: Dvamilionyosmdesátpěttisícpětsetčtyřicet Kč - 8 -
Stanovení ceny obvyklé Ke stanovení obvyklé ceny použil znalec metodu porovnání tržních cen (realizovaných cen), která je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které se na trhu realizují a jsou známé a srovnatelné svým charakterem, stavem, velikostí, polohou a lokalitou. Podrobnější údaje o porovnávaných nemovitostech jsou uloženy u archivního paré znaleckého posudku. Porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji nemovitostí: 1) novostavba rodinného domu v k.ú. Zásmuky včetně pozemků o výměře 640m 2 - realizováno za cenu 2.700.000,-- Kč 2) starší rodinný dům v k.ú. Český Brod po částečné modernizaci včetně pozemků o výměře 465m 2 - realizováno za cenu 2.250.000,-- Kč 3) rodinný dům v havarijním stavu v k.ú. Zásmuky před rekonstrukcí včetně pozemků o výměře 126m 2 - realizováno za cenu 340.000,-- Kč 4) starší rodinný dům před rekonstrukcí v k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 509m 2 - realizováno za cenu 900.000,-- Kč 5) starší bytový dům po částečné modernizaci k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 1114m 2 - realizováno za cenu 3.040.000,-- Kč 6) starší rodinný dům po částečné modernizaci k.ú. Hradové Střimelice včetně pozemků o výměře 10843m 2 - realizováno za cenu 3.500.000,-- Kč S ohledem na tyto skutečnosti, individuální polohy nemovitostí, po zohlednění všech zmíněných porovnávaných parametrů lze konstatovat, že srovnatelná hodnota a tudíž cena obvyklá domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy je ve výši slovy: dvamilióny korun českých 2.000.000,-- Kč Ing. Karel Fousek Tyršova 503 281 63 Kostelec nad Č. lesy V Kostelci nad Č. lesy 19.10.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 20. 12. 1990 čj. Spr. 1238/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 273/8003/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 273/2013. - 9 -