Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2117-20 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu sjednání ceny při prodeji Předmět ocenění Budova RD č.p. 418, LV č. 558 na pozemku parc.č. 2215 pozemek parc.č. 2215, LV č. 2248 pozemek parc.č. 2216, LV č. 2248 Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Želechovice nad Dřevnicí Počet obyvatel 1943 Kat. území Želechovice nad Dřevnicí Ulice Paseky č.p. 418 Část obce dle LV Želechovice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Č.j. EX 672/11 E-mail IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 418 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60 Polášek Peter - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 11/60 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60 pozemek parc.č. 2215 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 22/60 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 1160 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60 pozemek parc.č. 2216 Nováková Marta - Kaplice, Pohorská 478 11/60 Polášek Josef - Hrubá Vrbka, Hrubá Vrbka 6 11/60 Polášek Pavel - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 22/60 Polášek Václav - Želechovice nad Dřevnicí, Paseky 418 1160 Zichová Helena - Želechovice nad Dřevnicí, Lípa 13 5/60 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne 30.3.2012 Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni 30.3.2012 0180 760 01 Zlín email: posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: 603 207393 Prohlídka dne 29.3.2002-1 -
Počet stran textu 9 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 187.1 m 2 10 000 Kč/m 2 1 871 000 Kč Garáže v domě 1 x 50 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena podílu id. 11/60 Nováková Marta r.č. 725917/4131 Cena po zaokrouhlení 1 900 000 Kč Jeden milion devětset tisíc Kč 384 333,33 Kč 385 000,- Kč Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Za kladné stránky považuji : v místě je dobrá zainvestovanost IS dobrá občanská vybavenost obce dobrá komunikační návaznost na krajské město Zlín Za záporné stránky považuji : technický stav vyžaduje generální rekonstrukci na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv v blízkosti probíhá hlavní komunikace (hluk, prach a exhalace) stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny V ceně obvyklé nejsou zahrnuty exekuční zápisy vlastnického práva. Jedná se o cenu současnou - tržní, obecnou, za níž je možné nemovitosti zobchodovat. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 3 437 000 Kč Tři miliony čtyřistatřicetsedm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 558 a 2248, k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, váznou omezení vlastnických práv dle LV. Jedná se o exekuční záznamy, jejichž zápisy v ceně obvyklé nijak nevyhodnocuji a tudíž se k ceně obvyklé nepromítají. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti se nacházeí ve stádiu exekuce, proto se vyjadřuji k současné možné ceně obvyklé (tržní, obecné). Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě usnesení dědictví z roku 1995. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012. Datum předání kompletních podkladů 30.3.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 558, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2248, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Želechovice nad Dřevnicí, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín dne 29.3.2012. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz dne 30.3.2012. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz dne 30.3.2012. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Želechovice nad Dřevnicí je zemědělsko-průmyslovou obcí a má 1929 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Želechovice nad Dřevnicí, v odloučené části obce, při hlavní komunikaci ve směru na obec Provodov na Moravě. Nejbližší správní centrum je ve městě Zlíně, od kterého je nemovitost vzdálena cca 4,80 km. Jedná se o bývalou stavebně oddělenou zlínskou městskou část. Obec Želechovice nad Dřevnicí leží při silnici I. třídy, č. 49, která spojuje Město Zlín s městem Vizovice. Jedná se o vyhledávanou obec z hlediska bydlení v rámci zlínského regionu a průměrnou obec z hlediska celé ČR. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v odloučené části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující cenu obvyklou. V místě je dobrá zainvestovanost inž. sítěmi. Pro obec byl schválen územní plán v 6/2007. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou rodinných domků. Vzdálenost zastávky MHD (autobus) a ČSAD je cca 1,60 km. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 1,75 km v místě. Občanská vybavenost obce je dobrá - školka, škola, obecní úřad, pohostinství, obchod, praktický lékař. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je izolovaný RD č.p. 418 na p.č. 2215 a pozemky p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada). Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod ze studny, kanalizace do septiku s přepadem a elektrorozvod, plynovod je v hranici pozemku. Přístup je po místní zpevněné komunikaci - ulice Paseky p.č. 2031/1, která je ve vlastnictví - Obec Želechovice nad Dřevnicí. Tvar pozemků je lichoběžníkového půdorysu a jedná se o pozemek p.č. 2215 (zast.plocha) a p.č. 2216 (zahrada). Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Ke stavbě nenáležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Vedlejší stavba není předmětem ocenění z důvodů špatného technického stavu, venkovní úpravy nemají vliv na cenu obvyklou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: obec Želechovice nad Dřevnicí je vyhledávanou z hlediska bydlení, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost do krajského města Zlína, v místě je dobrá zainvestovanost inženýrskými sítěmi. Nemovitost má omezené vlastnosti užívání (viz. Rizika ocenění). Ke stavbě dále patří vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty, tyto však nejsou předmětem ocenění, protože jejich cena nemá vliv na cenu obvyklou a v takovýchto případech se počítá, že k hlavní stavbě patří. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce - (asi 3+1 se soc. zařízením) - nebyla mně umožněna prohlídka nemovitosti. Blízký protékající potok za pozemkem p.č. 2216 nemovitosti nezaplavuje (opačný terénní spád). Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2031/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. - 3 -
Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 125.06 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nebyla mně umožněna prohlídka RD nebyla mně umožněna prohlídka RD Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] dřevěný sklad za RD je provedený dřevěný, jednopodlažní objekt, zastřešený 0.0 0 sedlovou střechou s taškovou krytinou venkovní úpravy přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení 0.0 0 Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 45 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 904 m 3 Cena 3 800 Kč/m 3 Cena celkem 3 437 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 072 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem 536 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není RD je napojený na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvod. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy nespalné do I profilů a dřevěné trámové s podhledem % dokonč 100 krov polovalbový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů nevyskytuje se 100 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře lakované i prosklené 100 podlahy obytných parkety 100 podlahy nebytových keramická dlažba a PVC 100 místn. místn. vytápění ÚT na tuhá paliva, 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 radiátory jsou ocelové žebrové rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu nevyskytuje se 100 zdroj teplé vody elektrický bojler 100 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklady m 2 m 2 100-4 -
chodba se schodištěm m 2 m 2 garáž m 2 m 2 Součet ploch za podlaží 87.10 m 2 87.10 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha veranda m 2 m 2 chodba se schodištěm m 2 m 2 zřejmě byt 3+1 m 2 m 2 Součet ploch za podlaží 100.00 m 2 100.00 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Skvělý servis Zlín, datum vložení inzerátu 03/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 145.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 751.0 m 2 Cena za nemovitost 2 200 000 Kč 15 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 980 000 Kč 13 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Kostelec, okres Zlín Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, stáří 55 let, částečná rekonstrukce v roce 2000. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realizovaný prodej, datum vložení inzerátu 11/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 123.4 m 2 Podlahová plocha 216.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 799.0 m 2 Cena za nemovitost 2 000 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 2 000 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Zlín - část Lužkovice, okres Zlín Jedná se o podsklepený, jednopodlažní RD, dispozice 5+1 v přízemí a podkroví, zastřešený sedlovou střechou s taškovou krytinou, stáří 21 let, technický stav je průměrný. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realizoaný prodej, datum vložení inzerátu 06/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná - 6 -
Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 97.0 m 2 Podlahová plocha 206.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost 1 750 000 Kč 8 500 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 750 000 Kč 8 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Lípa nad Dřevnicí, okres Zlín Jedná se o podsklepený, dvoupodlažní RD, dispozice 2+1 a 2+1 v přízemí a patře, zastřešený valbovou střechou s taškovou krytinou, stáří 40 let, částečná rekonstruce v roce 2009. Zrychlený prodej pod minimální CO. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 500-13 700 Kč/m 2 1 750 000-2 000 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 10 000 Kč/m 2 Z uvedených nabídek je patrné, že o kupní ceně rozhoduje technický stav a výměra okolního pozemku. V našem případě se jedná o původně užívaný RD s dobrou výměrou přilehlých pozemků, umístěný v okrajové části obce Želechovice nad Dřevnicí, v oddělené části obce. Trh s nemovitostmi v obcích do 10-ti km, od krajského města Zlína je dobrý, o ceně rozhoduje umístění nemovitosti, technický stav, příslušenství, výměra pozemků. Cena u RD s průměrným technickým stavem, nebo po provedené částečné rekonstrukci, se v obcích cca 10 km, od krajského města Zlína, pohybuje v cenovém rozmezí 8 500-13 500,- Kč/m2/podlahové plochy, v závislosti na rozsahu, vybavení a umístění. V našem případě uvažuji z cenou 10 000,- Kč/m2/podlahová plocha u vlastního RD a 50 000,- u garáže v RD. Za současnou možnou cenu obvyklou považuji částku 1,90 mil. Kč. Hodnota podílu id. 11/60 paní Novákové Marty, r.č. 7259174131, činí 384 333,33 Kč, po zaokrouhlení 385 000,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín podpis - 7 -
Fotodokumentace RD č.p. 418 - čelní pohled RD č.p. 418 - boční pohled RD č.p. 418 - boční pohled RD č.p. 418 - boční pohled + dřevěný sklad - 8 -
Fotodokumentace - mapy RD č.p. 418, Želechovice nad Dřevnicí, ulice Paseky, okres Zlín Letecký snímek - 9 -