ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 307/7397/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků čís. parcel St. 654, 708/8 a rodinného domu č.p. 508 s příslušenstvím, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, v ulici Valkeřická v Benešově nad Ploučnicí, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 307/7397/2015 LV no.: 1863 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel St. 654, 708/8 a rodinný dům č.p. 508 s příslušenstvím, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, v ulici Valkeřická v Benešově nad Ploučnicí, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Valkeřická 508, 407 22 Benešov nad Ploučnicí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 979.214,--Kč Market value Tržní hodnota 550.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 550.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 554.000,- Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům vedlejší stavby, přípojky IS, zpevněné plochy oplocení a další venkovní úpravy okraj obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year: Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný 63 (odvozeno z kat. mapy) m2 odhad 450 m 3 Kč/ 70 % Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh St. 654, 708/8 252, 632 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Unit price: Jednotková cena 337 Kč/ LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 1863 jsou ve vlastnictví Patrika Veselého, Fráni Šrámka 1144/49, České Budějovice 3, 37001 České Budějovice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1863 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324) ze dne 20.6.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2007. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 1863. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1863 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1863 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324) ze dne 20.6.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2007. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 508 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a zjištění na místě jde o stavbu pro bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům a vedlejší stavby v příslušenství vykazují známky zanedbané údržby - dům je situován ve svahu, přístup k domu z ulice je možný pouze po schodišti - ve vzdálenosti přibližně 80 m od domu je frekventovaná železniční trať Strong points / silné stránky: - Valkeřická ulice, v níž je dům situován, je klidná s malým dopravním provozem - blízkost přírody a zalesněné okolí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1869 pro k.ú. a obec Benešov nad Ploučnicí, prokazující stav ke dni 16.9.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Benešov nad Ploučnicí, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost, s.r.o. ze dne 5.10.2015 svolána na den 19.10.2015, 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny v době prohlídky od vlastníků vedlejších nemovitostí, zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy a obestavěný prostor byl určen odhadem. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 602451 Název katastrálního území: Benešov nad Ploučnicí Kód obce: 562351 Název obce: Benešov nad Ploučnicí Počet obyvatel obce: 3.832 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Město Benešov nad Ploučnicí leží v chráněné krajinné oblasti České Středohoří, u soutoku řeky Ploučnice a Bystré, cca 9 km jihovýchodně od města Děčín, 28 km severovýchodně od města Ústí nad Labem a 90 km severozápadně od hlavního města Prahy. Benešov nad Ploučnicí se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Benešov nad Ploučnicí a Ovesná. První písemná zpráva o obci pochází z roku 1352. Město Benešov nad Ploučnicí má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, mateřská a základní škola, lékařské ordinace, obchody, restaurace apod.), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Děčín. Po dopravní stránce je Benešov nad Ploučnicí dostupný po silnicích II/262 (Děčín Česká Lípa), po železnici, tratí č.081 (Děčín Česká Lípa). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na jižním okraji zastavěného území města Benešov nad Ploučnicí, v ulici Valkeřická, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 508: Rodinný dům č.p. 508 je řadová koncová stavba (pravá polovina dvojdomu) tvořící součást pozemku čís. parcely St. 654, k.ú. Benešov nad Ploučnicí. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu. Z exteriéru je patrné, že dům má dvě nadzemní podlaží. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je oblouková se zalomením do sedla a rovným hřebenem (viz fotodokumentace v příloze) s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou hladké. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Stavebního úřadu města Benešova nad Ploučnicí pochází nejstarší dochovaná dokumentace oceňovaného domu z roku 1928, záznam o kolaudaci se nedochoval, stáří domu je tedy cca 87 let. Na exteriéru domu je patrný špatný stavební stav (např. opadávání vnější omítky, trouchnivění okenních křídel). Stavební stav ostatních konstrukcí z důvodu neumožnění prohlídky nebylo možné zjistit. Podle informace od vlastníků vedlejších nemovitostí je oceňovaný rodinný dům delší dobu neužívaný a je ve špatném stavebně technickém stavu. Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 684, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, podle informace od vlastníků okolních nemovitostí užívaná k uskladnění pevného paliva. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, obestavěný prostor a její opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 654, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, o výměře 252, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 508. Jde o stavební pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 508 a vedlejší stavbou v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek čís. parcely 708/8, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, o výměře 632, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 508 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 654, k.ú. Benešov nad Ploučnicí. Pozemky jsou svažité konfigurace se severní orientací, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z pozemků veřejné komunikace, ulice Valkeřická, ve vlastnictví Města Benešov nad Ploučnicí. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 654, 708/8 a rodinného dům č.p. 508 s příslušenstvím, k.ú. Benešov nad Ploučnicí, v ulici Valkeřická v Benešově nad Ploučnicí, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsanéných na listu vlastnictví č. 1863 pro k.ú. Benešov nad Ploučnicí, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. října 2015 Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč 550.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 1863 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky a.s. (IČO 13584324) ze dne 20.6.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2007. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1863. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 307/7397/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24.10.2015-6 -