ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 6/7476/2016 Pozemek čís. parcely St. 308, rodinný dům č.p. 344 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Zlonice, městys Zlonice, ulice Máchova, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 6/7476/2016 LV no.: 100 Name of subject / Předmět ocenění Pozemek čís. parcely St. 308, rodinný dům č.p. 344 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Zlonice, městys Zlonice, ulice Máchova, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Máchova č.p. 344, 273 71 Zlonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 579.820 Kč Market value Tržní hodnota 500.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 500.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 512.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura rodinný dům přípojky IS, soubor drob. vedl. staveb, oplocení, opěrné zídky, zpevněné plochy, vrata širší centrum městyse Zlonice, v zástavbě obdobných rodinných domů Městys Zlonice disponuje dostatečnou občanskou vybaveností, úplná občanská vybavenost je ve městě Slaný (cca 10 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM St. 308 zastavěná plocha a nádvoří 316 m 2 400 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: cca 95,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 130,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 95,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 700,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pana Petra Šrámka, bytem Vraný 151, 273 73 Vraný. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 8x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 je evidována dražební vyhláška. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 100 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 100. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 8x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 344 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako stavba pro bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn., stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Vedlejší stavby, respektive soubor vedlejších staveb na pozemku čís. parcely St. 308, nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely St. 308 jsou součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - starší rodinný dům se zanedbanou údržbou - nízký standard vnitřního vybavení, zanedbaná údržba, značné morální opotřebení - celkově poměrně špatný technický stav, vyžadující provedení stavebních úprav - malá výměra pozemku - situování v méně vyhledávané lokalitě s vyšším výskytem méně přizpůsobivých občanů Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 100 pro k.ú. Zlonice, obec Zlonice, prokazující stav evidovaný k datu 24.09.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Zlonice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě 19.11.2015 d/ fotodokumentace poskytnutá insolvenčním správcem Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě telefonické dohody s vlastníkem naplánována na 19.11.2015 v čase 10:30 11:00 hodin. V uvedeném termínu prohlídky však nebyl vlastník přítomen a nebyl z jeho strany zajištěn přístup do nemovitosti. Na další pokusy o telefonické kontaktování již nereagoval. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, v řešené případě zejména na základě zjištění při místním šetření a na základě fotodokumentace poskytnuté insolvenčním správcem. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 793337 Název katastrálního území: Zlonice Kód obce: 533114 Název obce: Zlonice Počet obyvatel obce: 2289 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2015 Kód okresu: CZ0203 Název okresu: Kladno Název kraje: Středočeský Poloha v obci: Centrální část městyse Zlonice Infrastructure / Infrastruktura: Obec Zlonice, která má status městyse, patří k menším městům Středočeského kraje a větším okresu Kladno. Městys Zlonice disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školka, škola, zdravotní středisko). S rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Slaný (cca 10 km), kde se nachází kompletní občanská vybavenost. Městys Zlonice je dobře dostupný silniční dopravou, autobusovou a železniční dopravou. Po dopravní stránce je městys dostupný po silnici I/118 (Slaný - Budyně nad Ohří) a silnicemi třetích tříd, kterými je spojen s okolními obcemi. Centrální část městyse Zlonice je vyhlášena za ochranné památkové pásmo. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v širším centru městyse Zlonice, v ulici Máchova, respektive na rohu ulic Purkyňova a Máchova (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 344: Rodinný dům č.p. 344 je situován jako řadový krajní (rohový dům), který je součástí pozemku čís. parcely St. 308, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno. Dispoziční řešení: Rodinný dům je řadový krajní (rohový dům), je pravděpodobně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Podrobná vnitřní dispozice není z důvodu neumožněná prohlídky známa. Z doložené fotodokumentace lze předpokládat vnitřní dispozici tvořenou jedním bytem o velikosti 2+1 případně 3+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva, základy jsou pravděpodobně zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou pravděpodobně dřevěné trámové, nad 1.PP jsou předpokládány klenbové, střecha je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková (značně poškozená), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (značně poškozené), podlahy jsou betonové, prakticky bez povrchové úpravy (pouze převážně volně ložené koberce). Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládány hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody jsou předpokládány kovové, napojené na veřejný vodovod. Rozvody kanalizace jsou předpokládány z kameniny, napojené na kanalizační řad. Vytápění je pravděpodobně pouze lokální, kamny na tuhá paliva. Zdrojem teplé vody je pravděpodobně elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno zařizovacími předměty v nižším standardu (WC, umývadlo, vana). Kuchyně je k datu pořízení fotodokumentace insolvenčním správcem vybavena sektorovou linkou a ele. sporákem. Stáří a stavební stav: Údaje o přesném stáří nebyly zjištěny. Rodinný dům byl postaven pravděpodobně přibližně v roce 1900, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 115 let. Na rodinném domě není patrné provedení žádných zásadních stavebních úprav, vnitřní vybavení je v nízkém standardu, prvky krátkodobé životnosti jsou na pokraji životnosti, případně zcela dožilé, rodinný dům je značně morálně opotřebený. Na rodinném domě je značně zanedbaná údržba. Celkový technický stav je poměrně špatný, vyžadující provedení poměrně rozsáhlých stavebních úprav, zejména opravu případně výměnu prvků krátkodobé živostnosti. - 4 -
Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. Soubor drobných vedlejších staveb na p.p.č. St. 308: Jedná se o soubor zděných drobných staveb na pozemku čís. parcely St. 308, stavby jsou nepodsklepené, mají jedno nadzemní podlaží. Stavby jsou užívány jako sklady domácích potřeb. Stavby mají svislé nosné konstrukce zděné. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako špatný pro daný způsob užívání. Poznámka: Vedlejší stavby, respektive soubor drobných vedlejších staveb na pozemku čís. parcely St. 308, nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely St. 308 jsou součástí pozemku. Dále se jedná zejména o přípojky IS (veř. voda, elektro, veř. kanalizace), oplocení, zpevněné plochy, vrata. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 308 k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno. Jedná se o pozemek, který tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 344. Pozemek čís. parcely St. 308 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 344, částečně je zastavěn souborem drobných vedlejších staveb, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemek je napojen na přípojky elektrického proudu, vody a kanalizace. Přístup a příjezd k pozemku je z veřejné komunikace, po pozemku čís. parcely 745/6 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Městysu Zlonice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku jsou patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální a ortofoto mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 308, rodinného domu č.p. 344 a dalších staveb tvořící součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Zlonice, městys Zlonice, ulice Máchova, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. listopadu 2015 (po zaokrouhlení) 500.000,- Kč Slovy: Pětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 8x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 100 ze dne 24.09.2015 je evidována dražební vyhláška. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 100 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 100. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 6/7476/2016. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. ledna 2016-6 -