ZNALECKÝ POSUDEK č. 323/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - pozemku p.č. 28/2, 510/4, 510/7, 828, 829, 830 s příslušenstvím zapsaných na LV 125, - bytové jednotky č. 56/1, 56/2, 56/3, 56/7, 56/8, 58/9 a nebytové jednotky č. 56/4, 56/5, 56/6 a podílu 452/5344, 465/5344, 433/5344, 465/5344, 364/5344, 1072/5344 a 528/5344, 754/5344, 811/5344, na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Záborná, č.p. 56, bytový dům, pozemku p.č. St. 77, s příslušenstvím, zapsaných na LV 200 a 201, katastrální území Záborná, obec Záborná, okres Jihlava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 920/16-23 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 01.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 59 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 28.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - pozemku p.č. 28/2, 510/4, 510/7, 828, 829, 830 s příslušenstvím zapsaných na LV 125, - bytové jednotky č. 56/1, 56/2, 56/3, 56/7, 56/8, 58/9 a nebytové jednotky č. 56/4, 56/5, 56/6 a podílu 452/5344, 465/5344, 433/5344, 465/5344, 364/5344, 1072/5344 a 528/5344, 754/5344, 811/5344, na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Záborná, č.p. 56, bytový dům, pozemku p.č. St. 77, s příslušenstvím, zapsaných na LV 200 a 201, katastrální území Záborná, obec Záborná, okres Jihlava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt číslo 56/1, 56/2, 56/3, 56/7, 56/8, 58/9 a nebytový prostor 56/4, 56/5, 56/6 Adresa předmětu ocenění: Záborná 56 588 13 Záborná Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Záborná Katastrální území: Záborná Počet obyvatel: 241 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 186,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.11.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 25.10.2016, LV číslo 125, k.ú. Záborná - výpis z KN ze dne 25.10.2016, LV číslo 200, k.ú. Záborná - výpis z KN ze dne 25.10.2016, LV číslo 201, k.ú. Záborná - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - 2 -
- skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace z Obecního úřadu - starosta, pan Josef Koubek, tel. 725 101 055 - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další - informace z prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 125: Líbal Martin, Husova 303, 58222 Přibyslav Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Líbal Martin Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 200 a LV 201: Líbal Martin, Husova 303, 58222 Přibyslav Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Líbal Martin Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na jižním okraji obce. Jedná se o dům ( LV 200 a 201, který byl rozdělen na jednotky, na rovinatém pozemku a o neoplocené, pozemky naproti domu (LV 125). Dům č.p. 56 má dvě podzemní podlaží a podkroví. Objekt byl postaven asi před 50 lety, původně jako laboratoř, kanceláře, šatny a garáže. Dům je v původním stavu, údržba je velmi zanedbaná. Dům je napojen na studnu, elektřinu a kanalizace je svedena do žumpy. Plyn je v ulici. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Parkování je v garážích a před domem. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné (nebyla provedena prohlídka uvnitř) a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených objednatelem a starostou obce. Některé vybavení bylo odhadnuto. Podle dokladů z katastrálního úřadu by měly být dům rozdělen na byty. Tuto skutečnost nebylo možno při prohlídce z důvodu uzamčení objektu uvnitř domu ověřit. Dle zjištění na místě samém tomu tak s určitostí není v plném rozsahu, neboť v podkroví nejsou na střeše vidět střešní okna a z tohoto důvodu lze předpokládat, že byt číslo 9 není vybudován. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v - 3 -
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku LV 125 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 200 a LV 201 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 56/1 1.1.2. Byt 56/2 1.1.3. Byt 56/3 1.1.4. Nebytový prostor 56/4 1.1.5. Nebytový prostor 56/5 1.1.6. Nebytový prostor 56/6 1.1.7. Byt 56/7 1.1.8. Byt 56/8 1.1.9. Byt 56/9 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Lokalita není příliš I -0,30 vyhledávaná k bydlení. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-5 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,899 Koeficient pp = I T * I P = 0,575 LV 125 1. Ocenění pozemků 11 i = 2 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Na pozemcích se nachází skládka. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2 186,- 0,50 0,899 1,000 83,61 Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 ostatní plocha 28/2 2 418,00 83,61 202 168,98 9 odst. 2 ostatní plocha 510/4 635,00 83,61 53 092,35 9 odst. 2 ostatní plocha 510/7 505,00 83,61 42 223,05 9 odst. 2 ostatní plocha 828 863,00 83,61 72 155,43 9 odst. 2 ostatní plocha 829 240,00 83,61 20 066,40 9 odst. 2 ostatní plocha 830 822,00 83,61 68 727,42 Jiné pozemky - celkem 5 483,00 458 433,63 Pozemky - zjištěná cena = 458 433,63 Kč LV 200 a LV 201 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 6 -
1.1.1. Byt 56/1 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 1.NP bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 6-7 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2 pokoj 1 s kuchyní: 14,50 * 1,00 = 14,50 m 2 pokoj 2: 21,8 * 1,00 = 21,80 m 2 koupelna se záchodem: 6,30 * 1,00 = 6,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 45,20 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - 8 -
Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 45,20 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 123 548,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 123 548,26 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 452 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 452 / 5 344 = 4 333,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 333,- Kč Byt 56/1 - zjištěná cena = 127 881,26 Kč 1.1.2. Byt 56/2 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 1.NP bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, - 9 -
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 10 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 9,50 * 1,00 = 9,50 m 2 pokoj 1 s kuchyní: 21,90 * 1,00 = 21,90 m 2 pokoj 2: 8,70 * 1,00 = 8,70 m 2 koupelna se záchodem: 6,4 * 1,00 = 6,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 46,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00-11 -
provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 46,50 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 127 101,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 127 101,64 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 465 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 465 / 5 344 = 4 457,62 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 457,62 Kč Byt 56/2 - zjištěná cena = 131 559,26 Kč 1.1.3. Byt 56/3 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 1.NP bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. - 12 -
S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 13 -
4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 3,10 * 1,00 = 3,10 m 2 pokoj 1 s kuchyní: 21,90 * 1,00 = 21,90 m 2 pokoj 2: 11,60 * 1,00 = 11,60 m 2 koupelna se záchodem: 6,70 * 1,00 = 6,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 43,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: - 14 -
s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 43,30 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 118 354,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 118 354,86 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 433 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 433 / 5 344 = 4 150,86 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 150,86 Kč Byt 56/3 - zjištěná cena = 122 505,72 Kč 1.1.4. Nebytový prostor 56/4 Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v 1.N.P. bytového domu. Vybavení je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, vnitřní dveře se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. - 15 -
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč - 16 -
51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy sklad: 52,80 * 1,00 = 52,80 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 52,80 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech vlnitý eternit P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů asi omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolit S 100 9. Vnitřní obklady keramické ne C 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře ne C 100 12. Vrata X 100 13. Okna luxfery S 100 14. Povrchy podlah asi betonové S 100 15. Vytápění asi ústřední S 100 16. Elektroinstalace asi 220, 380 V S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ne C 100 19. Vnitřní kanalizace ne C 100 20. Vnitřní plynovod ne C 100 21. Ohřev teplé vody ne C 100 22. Vybavení kuchyní ne C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. ne C 100 24. Výtahy ne C 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100-17 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech P 2,40 100 0,46 1,10 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 2,10 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,00 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,6890 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6890 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 615,12 Plná cena: 52,80 m 2 * 4 615,12 Kč/m 2 = 243 678,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena CB N = 121 839,17 Kč Koeficient pp * 0,575-18 -
Cena CB = 70 057,52 Kč Nebytový prostor 56/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 70 057,52 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 528 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 528 / 5 344 + 5 061,55 Nebytový prostor 56/4 - zjištěná cena = 75 119,07Kč 1.1.5. Nebytový prostor 56/5 Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v 1.N.P. bytového domu. Vybavení je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, vnitřní dveře se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - 19 -
Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu - 20 -
podlahové plochy sklad: 75,40 * 1,00 = 75,40 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 75,40 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech vlnitý eternit P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů asi omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolit S 100 9. Vnitřní obklady keramické ne C 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře ne C 100 12. Vrata X 100 13. Okna luxfery S 100 14. Povrchy podlah asi betonové S 100 15. Vytápění asi ústřední S 100 16. Elektroinstalace asi 220, 380 V S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ne C 100 19. Vnitřní kanalizace ne C 100 20. Vnitřní plynovod ne C 100 21. Ohřev teplé vody ne C 100 22. Vybavení kuchyní ne C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. ne C 100 24. Výtahy ne C 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech P 2,40 100 0,46 1,10 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 2,10 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,00 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00-21 -
12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,6890 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6890 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 615,12 Plná cena: 75,40 m 2 * 4 615,12 Kč/m 2 = 347 980,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena CB N = 173 990,03 Kč Koeficient pp * 0,575 Cena CB = 100 044,27 Kč Nebytový prostor 56/5 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 100 044,27 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 754 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 754 / 5 344 + 7 228,05 Nebytový prostor 56/5 - zjištěná cena = 107 272,32Kč 1.1.6. Nebytový prostor 56/6 Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v 1.N.P. bytového domu. - 22 -
Vybavení je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, vnitřní dveře se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1-23 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy sklad: 81,10 * 1,00 = 81,10 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 81,10 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové S 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech vlnitý eternit P 100-24 -
6. Klempířské konstrukce pozinkované S 100 7. Úprava vnitřních povrchů asi omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolit S 100 9. Vnitřní obklady keramické ne C 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře ne C 100 12. Vrata X 100 13. Okna luxfery S 100 14. Povrchy podlah asi betonové S 100 15. Vytápění asi ústřední S 100 16. Elektroinstalace asi 220, 380 V S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ne C 100 19. Vnitřní kanalizace ne C 100 20. Vnitřní plynovod ne C 100 21. Ohřev teplé vody ne C 100 22. Vybavení kuchyní ne C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. ne C 100 24. Výtahy ne C 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech P 2,40 100 0,46 1,10 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 2,10 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,00 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00-25 -
26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,6890 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6890 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 615,12 Plná cena: 81,10 m 2 * 4 615,12 Kč/m 2 = 374 286,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena CB N = 187 143,12 Kč Koeficient pp * 0,575 Cena CB = 107 607,29 Kč Nebytový prostor 56/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 107 607,29 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 811 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 811 / 5 344 + 7 774,47 Nebytový prostor 56/6 - zjištěná cena = 115 381,76Kč 1.1.7. Byt 56/7 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 2.NP bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. - 26 -
S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 27 -
4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 8,60 * 1,00 = 8,60 m 2 pokoj 1 s kuchyní: 21,80 * 1,00 = 21,80 m 2 pokoj 2: 8,90 * 1,00 = 8,90 m 2 koupelna se záchodem: 7,20 * 1,00 = 7,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 46,50 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: - 28 -
s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 46,50 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 127 101,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 127 101,64 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 465 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 465 / 5 344 = 4 457,62 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 457,62 Kč Byt 56/7 - zjištěná cena = 131 559,26 Kč 1.1.8. Byt 56/8 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+kk se nachází v 2.NP bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. - 29 -
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč - 30 -
51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 3,40 * 1,00 = 3,40 m 2 pokoj 1 s kuchyní: 17,10 * 1,00 = 17,10 m 2 pokoj 2: 10,30 * 1,00 = 10,30 m 2 koupelna se záchodem: 5,60 * 1,00 = 5,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899-31 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,40 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 99 494,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 99 494,61 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 364 / 5 344 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 364 / 5 344 = 3 489,40 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 3 489,40 Kč Byt 56/8 - zjištěná cena = 102 984,01 Kč 1.1.9. Byt 56/9 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází v podkroví bytového domu. Vybavení bytu: je uvažováno standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). elektroinstalace, Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu není prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je neudržovaná, standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Nebylo znalcem zjištěno, je jednotka vybudována. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899-32 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,899 = 0,575 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 186,- 0,575 106,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 77 479,00 106,95 51 229,05 Stavební pozemek - celkem 479,00 51 229,05 Pozemek - zjištěná cena = 51 229,05 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 229,05Kč 51 229,05 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 229,05 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2-33 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 18,10 * 1,00 = 18,10 m 2 pokoj 1: 38,10 * 1,00 = 38,10 m 2 pokoj 2: 20,10 * 1,00 = 20,10 m 2 pokoj 3: 22,00 * 1,00 = 22,00 m 2 koupelna: 6,20 * 1,00 = 6,20 m 2 záchod: 2,70 * 1,00 = 2,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 107,20 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,750 = 0,517 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,517 = 4 750,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 107,20 m 2 * 4 750,71 Kč/m 2 * 0,640 * 0,899= 293 017,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 293 017,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 229,05 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 072 / 5 344-34 -
Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 229,05 Kč * 1 072 / 5 344 = 10 276,49 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 276,49 Kč Byt 56/9 - zjištěná cena = 303 293,59 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Dům je napojen na studnu. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 39 276,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 = 19 638,10Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 10 780,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 19 990,43 Kč opotřebení čerpadel 50,0 % * 0,500 = 9 995,22 Kč Upravená cena čerpadel + 9 995,22 Kč Nákladová cena stavby CS N = 29 633,32 Kč Koeficient pp * 0,575 Cena stavby CS = 17 039,16 Kč - 35 -
Studna - zjištěná cena = 17 039,16 Kč - 36 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 125 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 458 433,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 458 433,60 Kč LV 125 celkem 458 433,60 Kč LV 200 a LV 201 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 56/1 127 881,30 Kč 1.1.2. Byt 56/2 131 559,30 Kč 1.1.3. Byt 56/3 122 505,70 Kč 1.1.4. Nebytový prostor 56/4 145 176,60 Kč 1.1.5. Nebytový prostor 56/5 207 316,60 Kč 1.1.6. Nebytový prostor 56/6 222 989,- Kč 1.1.7. Byt 56/7 131 559,30 Kč 1.1.8. Byt 56/8 102 984,- Kč 1.1.9. Byt 56/9 303 293,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 34 078,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 529 343,70 Kč LV 200 a LV 201 celkem 1 529 343,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 987 777,30 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 125 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 458 433,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 458 433,60 Kč LV 125 celkem 458 433,60 Kč - 37 -
LV 200 a LV 201 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 56/1 127 881,30 Kč 1.1.2. Byt 56/2 131 559,30 Kč 1.1.3. Byt 56/3 122 505,70 Kč 1.1.4. Nebytový prostor 56/4 75 119,10 Kč 1.1.5. Nebytový prostor 56/5 107 272,30 Kč 1.1.6. Nebytový prostor 56/6 115 381,80 Kč 1.1.7. Byt 56/7 131 559,30 Kč 1.1.8. Byt 56/8 102 984,- Kč 1.1.9. Byt 56/9 303 293,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 17 039,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 234 595,60 Kč LV 200 a LV 201 celkem 1 234 595,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 693 029,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 693 030,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetdevadesáttřitisíctřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 38 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej bytu 1+1 39 m2 Husova, Jihlava 1 100 000 Kč Prodej cihlového bytu o dispozici 1+1, který se nachází v prvním podlaží bytového domu na ul. Husova v centru města Jihlavy. Byt je po částečné rekonstrukci se zděnou koupelnou a odděleným WC. Vytápění bytu plynovými wawkami, ohřev vody el. bojlerem. Byt se prodává včetně vybavení a zařízení (kuchyňská linka, sporák, lednice, pračka, nábytek). K bytu patří sklep a kolna na dvoře. Byt je ihned k dispozici. Celková cena: 1 100 000 Kč za nemovitost, včetně provize - 39 -
Hypotéka: 2 287,43 Kč měsíčně ID zakázky: 550772 Aktualizace: 25.11.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 39 m2 Plocha podlahová: 39 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2. Prodej bytu 1+kk 31 m2 Rozkošská, Havlíčkův Brod 1 150 000 Kč Prodej bytu 1+kk o podlahové ploše bytu 28,92 m2 s terasou (4,25 m2) v novém projektu čtyřpodlažního bytového domu Rozkoš C. v Havlíčkově Brodě. Jedná se o druhou etapu výstavby po úspěšné realizaci a prodeji bytů v projektu Rozkoš A. Je možné vybírat z bytů různých dispozic na různých podlažích. Kuchyně s obývacím pokojem mají výstup na terasu. Všechny terasy jsou jižně orientované. Dokončení a možné nastěhování je v plánu v létě 2017. V ceně je plně dokončený byt včetně podlah a koupelny, bez kuchyňské linky. Nízké provozní náklady, každý byt má vlastní plynový kotel. Ke každému bytu náleží sklep. Možnost dokoupení vyhrazeného stání před domem, další parkování v okolí domu je bezproblémové. Dům se nachází na pěkném klidném místě na okraji města, kde vzniká nová rezidenční čtvrť. Do centra města jezdí autobus, pěšky cca 10 min. Byt je v osobním vlastnictví, lze tedy financovat hypotékou, s jejímž vyřízením Vám zdarma pomůžeme. V tomto projektu jsou k dispozici také byty 2+kk, 3+kk s terasami. Neplatíte provizi. Celková cena: 1 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 391,41 Kč měsíčně - 40 -
Poznámka k ceně: neplatíte provizi ID zakázky: 112013 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 31 m2 Plocha podlahová: 31 m2 3. Prodej bytu 2+kk 48 m2 Nádražní, Havlíčkův Brod 1 177 000 Kč V podkroví polyfunkčního domu, příjemný atypický byt na přelomu tisíciletí do střechy vystavěný čeká, by Vám dobrým domovem býti mohl. Svoji dispozicí se zdá býti byt předurčen jedincům a párům, však v minulosti dobře posloužil i začínající rodince, jež jej z důvodu růstu nyní předává dál. Dobrá světelnost i tepelnost bytu jsou zaručeny okny, která z jihu slunce přijímají. V chladnějších měsících pomůže tepelnou pohodu udržovat plynový kotlík, vodu zas bojler ohřeje. Do bytu se pak ze zadního traktu domu dostanete za pomoci nakloněných rovin a výtahu bez použití jediného schodu. Parkovat svůj vůz lze v okolí domu na obecních pozemcích, či za úplatu za dálkově ovládanou závorou, přímo u zmíněného zadního vstupu. Jako úložiště poslouží sklípek v suterénu. I tento svým trojúhelníkovým půdorysem s bytem koresponduje. Umístění domu samotného zaručuje sympatickou dostupnost všeho, čeho si v okresním městě račte přáti, s MHD v těsném sousedství. Dalších informací pak na přiložených kontaktech získáte, stejně jako termín Vaší návštěvy dohodnete, ve dnech k těmto určených, neb do konce měsíce února je byt obydlen. Prohlídka bytu v rámci dne otevřených dveří ve čtvrtek 08. 12. 2016 v čase mezi 15:00 až 17:00 h a 10. 12. 2016 v čase mezi 10:00-12:00 h Čas prohlídky si prosím rezervujte na přiložených kontaktech. Celková cena: 1 177 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 4 049,53 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4% hrazenou kupujícím. - 41 -
ID zakázky: 014-N02087 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Rušná část obce Podlaží: 5. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 48 m2 Plocha podlahová: 48 m2 Sklep: 5 m2 Rok kolaudace: 2000 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 4. Prodej garáže 18 m2 Havlíčkův Brod 79 000 Kč Nabízíme k prodeji řadovou, zděnou garáž o celkové ploše 18 m2, která se nachází na okraji města Havlíčkův Brod. Jedná se o klasickou garáž s plechovými vraty s el., která není zapojena. Volná ihned. Pro více informací volejte makléře. Celková cena: 79 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 552882 Aktualizace: 09.11.2016 Stavba: Smíšená - 42 -
Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 18 m2 Užitná plocha: 18 m2 Plocha podlahová: 18 m2 Doprava: Vlak Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 5. Prodej garáže 20 m2 Havlíčkův Brod 89 000 Kč Nabízíme k prodeji řadovou, zděnou garáž o celkové ploše 20 m2, která se nachází v klidné části města Havlíčkův Brod. Jedná se o klasickou garáž s plechovými vraty bez elektrické přípojky. Volná ihned. Pro více informací volejte makléře. Celková cena: 89 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena u makléře ID zakázky: 545836 Aktualizace: 30.09.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 20 m2 Užitná plocha: 20 m2 Plocha podlahová: 20 m2 Elektřina: 230V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky - 43 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 5 tisíc Kč/m2 za bytovou jednotku a ve výši cca 5 tisíc Kč/m2 za nebytovou jednotku. Za nevybudovanou bytovou jednotku 56/9 ve výši cca 2 tisíce Kč/m 2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 125: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Líbal Martin Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 200 a LV 201: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Líbal Martin Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, - 44 -
odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV číslo 125 slovy: Dvěstědvacettisíc Kč 220 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí zapsaných na LV číslo 200 a LV číslo 201 slovy: Jedenmiliónčtyřistasedmtisíc Kč z toho: 1 407 000,- Kč - bytová jednotka 56/1 225 tis. Kč - bytová jednotka 56/2 232 tis. Kč - bytová jednotka 56/3 216 tis. Kč - nebytová jednotka 56/4 27 tis. Kč - nebytová jednotka 56/5 38 tis. Kč - nebytová jednotka 56/6 40 tis. Kč - bytová jednotka 56/7 232 tis. Kč - bytová jednotka 56/8 182 tis. Kč - bytová jednotka 56/9 215 tis. Kč Celkem majetek povinného 1 627 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.11.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz - 45 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 323/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 323/16. - 46 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Plánky podlaží 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-47 -
- 48 -
- 49 -
- 50 -
- 51 -
- 52 -
- 53 -
- 54 -
- 55 -
- 56 -
- 57 -
- 58 -
- 59 -