ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7806-270/2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Vodňany, pozemky parc.č. St. 1193/2 parc.č. 1042/27 a 1043/70, pro katastrální území Vodňany, okres Strakonice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 11.02.2019 Zpracováno ke dni: 11.02.2019 Zhotovitel XP invest, s.r.o., Ing. Kateřina Prášková Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.:+420737858334 Email:info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 12.02.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků: - parc.č. St.1193/2 o výměře 349 m 2 druh pozemku- zastavěná plocha a nádvoří. - parc.č. 1042/27 o výměře 206 m 2 druh pozemku ostatní plocha - parc.č. 1043/70 o výměře 96 m 2 druh pozemku ostatní plocha vše zapsané na Listu vlastnictví 1719 v katastrálním území Vodňany, obec Vodňany, okres Strakonice. za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. St.1193/2, parc.č.1042/27, parc.č.1043/70, katastrální území Vodňany Vodňany, Vodňany, okres Strakonice Jihočeský kraj Strakonice Vodňany Vodňany 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 11.02.2019. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Tomáš Dvořák, U železné lávky 557/6, Malá Strana, 11800 Praha 1 2
Nemovitosti: Pozemky parc.č. St.1193/2, parc.č. 1042/27, parc.č. 1043/70, nacházející se v obci Vodňany, okres Strakonice, katastrální území Vodňany. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky jsou: Stavební pozemek, s plochou 349 m 2. Pozemek je vedený v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek se nachází ve Smetanově ulici, na pozemku se nachází stavba č.p. 853 objekt k bydlení. Stavba je ve vlastnictví jiného subjektu a není předmětem ocenění. Plocha oceňovaného pozemku je dle územního plánu regulovaná jako obytné - rodinné domy. Pozemky parc. č. 1042/27 o výměře 206 m 2 a parc. č. 1043/70 o výměře 96 m 2 jsou vedeny v Katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Podle platného územního plánu a podle místního šetření se jedná o obslužnou komunikaci. Na pozemku 1193/2 jsou okrasné dřeviny. Pozemek není oplocený. Pozemky jsou rovinaté. K pozemkům je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Pozemky je situovány v západní části obce. Charakter okolí odpovídá zástavbě bytovými a rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v místě je pobočka České pošty. Pozemky se nacházejí v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě parků. Pozemky se nacházejí v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a parkovací možnosti jsou dobré - přímo u objektu. 3
Tabulkový popis Rozloha 349 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Věcná břemena Další informace Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita stavební pozemek obytné - rodinné domy okrasné dřeviny rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami západní část obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v místě je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti přímo u objektu Tabulkový popis Rozloha 302 m 2 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost ostatní plocha obslužná komunikace bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba bytovými a rodinnými domy se zahradami západní část obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, v místě je 4
pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v místě je pobočka České pošty Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v bezprostřední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, dobré parkovací možnosti přímo u objektu Sousedé a kriminalita Věcná břemena Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11.02.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. St.1193/2, katastrální území Vodňany Pozemek v katastrálním území Vodňany, obec Vodňany č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Zastavěná Vodňany, Vodňany, okres Strakonice 349 m 2 plocha a nádvoří Na pozemku se nachází objekt k bydlení 1 Vodňany, Újezd u Vodňan, pozemek určený ke stavbě rodinného domu 472 m 2 Stavební pozemek Inženýrské sítě na hranici pozemku 2. Vodňany, Výstavní ul, pozemek pod Restaurací Družba 371 m 2 Zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku se nachází objekt k podnikání 3. Vodňany, Vinařického ul., pozemek určený ke stavbě rodinného domu 676 m 2 Stavební pozemek Inženýrské sítě na hranici pozemku 4. Vodňany, Vinařického ul. Pozemek určený ke stavbě rodinného domu 928 m 2 Stavební pozemek Inženýrské sítě na hranici pozemku 6
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukc e na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 1144.00 Kč 1,00 1144,00 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 1144,00 Kč 2 495,00 Kč 1,10 3. 1163,00 Kč 1,10 4. 1100,00 Kč 1,10 544,50 Kč 1279,30 Kč 1210,00 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 544,50 Kč 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0200 1304,89 Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0500 1270,50 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s 1065,97 Kč 544,50 Kč 1304,89 Kč 306,97 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. K2 koeficient úpravy na velikost pozemku zahrnuje vliv skutečnosti, že u pozemku s nižší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena než u pozemku většího. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 1.065,97 Kč/m 2 * 349 m 2 = 372.024 Kč 7
Pozemky parc. č. 1042/27, 1042/70, katastrální území Vodňany Pozemek v katastrálním území Vodňany, obec Vodňany K2 - K4 - inženýrské č. K1 - poloha K3 - účel užití velikost sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Obslužná Vodňany, Vodňany, okres Strakonice 302 m 2 komunikace 2 Manipulační plocha 1 Vodňany, Smetanova ul. 201 m 2. Vodňany, Výstavní ul. 832 m 2 Veřejná zeleň 3. Vodňany, Chelčická ul. 83 m 2 Ostatní plocha 4. Vodňany, Mokrého ul. 23 m 2 Manipulační plocha 5. Vodňany, Nerudova ul. 533 m 2 komunikace Veřejná 6. Vodňany, Kampanova ul. 961 m 2 Ostatní plocha 8
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 350,00 Kč 1,10 385,00 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 385,00 Kč 2. 400,00 Kč 1,00 3. 390,00 Kč 1,00 4. 500,00 Kč 1,10 5. 352,80 Kč 1,05 6. 229,00 Kč 1,10 400,00 Kč 390,00 Kč 550,00 Kč 370,44 Kč 251,90 Kč 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0300 412,00 Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,9500 370,50 Kč 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 0,9800 539,00 Kč 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0200 377,85 Kč 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0500 264,50 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s 391,47 Kč 264,50 Kč 539,00 Kč 80,60 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. K2 koeficient úpravy na velikost pozemku zahrnuje vliv skutečnosti, že u pozemku s nižší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena než u pozemku většího. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 391,47 Kč/m 2 302 m 2 * = 118.224 Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody Pozemek St.1193/2 Pozemky parc.č. 1042/27 a 1042/70 372.024,- Kč 118.224,- Kč 490.248,-Kč Celková cena po zaokrouhlení: 490.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: V Praze, dne 12.02.2019 Ing. Kateřina Prášková XP invest, s. r. o., Mánesova 1374/53, 120 00 Praha 2 490.000 Kč Slovy: čtyřistadevadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7806-270/2019 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
12
13
Vyobrazení pozemku v mapě 14
Povodňová mapa 15
Územní plán města Vodňany 16
Pořízená fotodokumentace 17
Popis srovnávaných nemovitostí Pozemek parc. č. St.1193/2, katastrální území Vodňany Nemovitost č.1: Újezd u Vodňan Výměra celkem: 472 m 2 Realizovaná cena: 540.000,-Kč ; 1.144,-Kč / m 2 Termín realizace: XI. 2018 Parc.č.: 116/32, k.ú. Újezd u Vodňan Pozemek určený k výstavbě jednopodlažních domů s obytným podkrovím. Pozemek je situovaný v klidné části obce cca 2 km od Vodňan a cca 1 km od hlavního tahu z Českých Budějovic na Písek. Inženýrské sítě (elektrické přípojky, kanalizace, vodovodní řád) včetně nové asfaltové silnice s veřejným osvětlením jsou již zbudovány. Nemovitost č.2: Výstavní ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 371 m 2 Realizovaná cena: 183.645,-Kč; 495,- Kč/m 2 Termín realizace: XI. 2016 Parc.č.: 1944/1, k.ú. Vodňany 18
Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek pod restaurací ve Výstavní ulici. Pozemek byl celý zastavěn stavbou jiného vlastníka, vlastník stavby se v transakci stával i vlastníkem pozemku. Nemovitost č. 3: Vinařického ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 676 m 2 Realizovaná cena: 786.188,-Kč; 1.163,-Kč/m 2 Termín realizace: IV. 2016 Parc.č.: 751/66, k.ú. Vodňany Předmětem transakce je pozemek v jižní části města Vodňany v lokalitě Na Kameni. Pozemek je určený k výstavbě rodinných domů. 19
Nemovitost č. 4: Vinařického ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 928 m 2 Realizovaná cena: 1.020.800,-Kč; 1.100,-Kč/m 2 Termín realizace: III. 2016 Parc.č.: 751/50, k.ú. Vodňany Předmětem transakce je pozemek v jižní části města Vodňany v lokalitě Na Kameni. Pozemek je určený ke výstavbě rodinných domů. Pozemky parc. č. 1042/27, 1042/70, katastrální území Vodňany Nemovitost č. 1.: Smetanova ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 201 m 2 Realizovaná cena: 70.350,-Kč; 350,-Kč/m 2 Termín realizace: III. 2016 Parc.č.: 1042/58, k.ú. Vodňany Pozemek vedený v katastru nemovitostí druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. Pozemek se nachází vedle garáží ve Smetanově ulici. 20
Nemovitost č.2. : Výstavní ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 832 m 2 Realizovaná cena: 332.800,-Kč; 400,-Kč/m 2 Termín realizace: III. 2018 Parc.č.: 706/15, 706/48, k.ú. Vodňany Pozemky jsou evidovány jako orná půda a ostatní plocha, způsob využití zeleň. Jedná se o pozemky vedle bytového domu č.p. 1044 ve Výstavní ulici. Nemovitost č.3: Chelčická ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 83m 2 Realizovaná cena: 33.370,-Kč; 390,-Kč/m 2 Termín realizace: XII. 2018 21
Parc.č.: 694/18, 694/19, k.ú. Vodňany Předmětem prodeje byly dva pozemky o celkové výměře 83 m 2. Oba pozemky jsou evidovány jako ostatní plocha jiná plocha a jsou využívány jako zahrada. Nemovitost č. 4: Mokrého ul. ve Vodňanech Výměra celkem: 23m 2 Realizovaná cena: 11.500,-Kč; 500,-Kč/m 2 Termín realizace: II. 2016 Parc.č.: 10/3, k.ú. Vodňany Předmětem transakce byl pozemek evidovaný jako ostatní plocha manipulační plocha. Nemovitost č.5: Nerudova ulice ve Vodňanech Výměra celkem: 533m 2 Realizovaná cena: 188.040,-Kč; 352,80 Kč/m 2 22
Termín realizace: II. 2017 Parc.č.: 958/52, 1044/49 ( ½ ), k.ú. Vodňany Předmětem prodeje byl celý pozemek pod veřejnou komunikací a spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ k pozemku v areálu školy. Pozemek je vedený jako ostatní plocha ostatní komunikace a ostatní plocha- manipulační plocha. Nemovitost č.6: Kampanova ulice ve Vodňanech Výměra celkem: 961 m 2 Realizovaná cena: 220.000,-Kč; 229 Kč/m 2 Termín realizace: IV. 2016 Parc.č.: 134/5, 134/6, 1855/9, st. 784/1, k.ú. Vodňany Pozemky jsou evidovány jako ostatní plocha, způsob využití ostatní plocha- zeleň. Pozemky č. 134/5 a 134/6 se nachází v Kampanově ulici vedle bytových domů č.p. 342 a 343. 23