ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 715/68/2014 NEMOVITOST: Pozemky, zapsané na LV č. 3877 pro k.ú. Hořejší Vrchabí a obec Vrchlabí, vedené u KP Trutnov Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vrchlabí, k.ú. Hořejší Vrchlabí Adresa nemovitosti: Hořejší Vrchlabí, 543 01 Vrchlabí OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice IČ: 13531140 telefon: e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ6704131533 fax: 499 732 407 Exekuční řízení č.j. 131 EX 11418/12-103 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 210 000 Kč Datum místního šetření: 1.5.2014 Stav ke dni : 1.5.2014 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1 ve Zlaté Olešnici, dne 12.6.2014 Ing Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 3877 ze dne 19.8.2013 2. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Územně plánovací dokumentace 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 7. Usnesení o ustanovení znalce 8. Taxační údaje Lesního hospodářského plánu lesních porostů, poskytnuté MěÚ Vrchlabí I. katastrální mapy a informace o parcelách (ČÚZK Praha) II. hospodářská kniha a porostní mapa LHO Vrchlabí, platnost 2012-2021 III. GIS ÚHÚL, GIS KRNAP IV. venkovní šetření s aktualizací LHO ke dni ocenění, tj k 1. 5. 2014 V. místní šetření bylo provedeno 1. 5. 2014 VI. účastníci šetření konsultant Ing. Miloš Hoferka (znalec) - 2 -
Místopis Vrchlabí (německy Hohenelbe) je české město v severní části Královéhradeckého kraje. Nazýváno bývá jako Vstupní brána Krkonoš. Má zhruba 13 tisíc obyvatel, z toho přibližně 8 300 v produktivním věku. Katastrální výměra města činí 2 766 ha, tedy zhruba 28 km2. Bylo jedním z nejvýznamnějších center varhanářství. Nad městem se vypíná hora Žalý. Hořejší Vrchlabí (německy Ober Hohenelbe) je část města Vrchlabí v okrese Trutnov. Nachází se na severu Vrchlabí v údolí řeky Labe, na úpatí Předního Žalého. Prochází zde silnice II/295. V roce 2009 zde bylo evidováno 455 adres. Hořejší Vrchlabí je také název katastrálního území o rozloze 15,63 km2. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní - 3 -
Celkový popis Předmětem ocenění jsou parcely východně od zástavby v údolí Labe po obou stranách účelové zemědělské komunikace (Rumovky). V terénu jsou dobře identifikovatelné dle zachované části původních mezí, evidovaných v původních mapách zjednodušené evidence, zpřesněné přídělovým řízením. Zemědělské pozemky jsou součástí pastevního areálu pana Veselého a jsou využívány k pastvě a sklizni na konzervaci. Jako zemědělská půda jsou oceněny pozemkové parcely: 737,777/2, 785/3, 785/7 a parcely zjednodušené evidence. část 785- část, 786, 789. Jako lesní půda jsou oceněny pozemkové parcely: 727/3, 727/4, 785/2, 787/3 a parcely zjednodušené evidence: 735/1,735/3, 779/1, 779/2, 780, 781, 782, 783, 785- část, 787, 2182. Jako ostatní plocha - neplodná jsou oceněny pozemkové parcely: 2175, parcela zjednodušené evidence 790. A.Zemědělská půda: Parcela 737 je pozemek v údolí bezejmenné vodoteče, jižní část parcely je zamokřená a trvale zastíněna lesním břehovým porostem vodoteče. Tato část není sečená a postupně zarůstá náletem lesních dřevin a bylinnými pleveli. Plocha 1 750 m2 je souvisle zarostlá náletem lesních dřevin v počtu nad 50 ks a oceněna je jako nelesní půda s lesním porostem- zastoupení olše 60 %, vrba- jíva 40 %, stáří 10-20 let, zakmenění 0,6. Dřeviny jsou poškozené mechanicky od strojů, skotu a lesní zvěře. Parcely 777/2, 785/3, 785/7 a (786) jsou sklízené parcely bez trvalých porostů. Parcela (785- část) 17 990 m2 je pozemek v údolí pod penetrovanou komunikací, západní hranici tvoří zarostlý úvoz, východní hranice je nezřetelná. Na parcele je 1 klen- stáří 20 let, okousaný skotem. Parcela (789) je součástí oplocené pastviny skotu v parcele (789), část parcely- 800 m2 je oplocená část jako PHO vodních zdrojů (vodní zdroj Vrchlabí), tato plocha není posečená a je zarostlá bylinnými pleveli. B. Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem: Lesní pozemky jsou ve dvou lokalitách, jako nelesní pozemky s lesním porostem jsou oceněny původní meze a komunikace- úvozy s lesními dřevinami v počtu nad 50 ks. - 4 -
a) parcely jižně od Rumovky: Parcely 727/3, 727/4, (735/1), (735/3) jsou pozemky na levém břehu bezejmenné vodoteče a dle zastoupení dřevin na ploše a nerovnoměrném rozmístění je porost náletového původu z období, kdy tato svažitá plocha přestala být zemědělsky využívaná. Parcely 727/3, (735/1) a (735/3) jsou součástí PHO Vrchlabí 1- oddělení 6 dílec F, porostní skupina 6. V porostu jsou vrcholové zlomy, pro ocenění jsou převzaty údaje LHP. Parcela 727/4 je součástí PHO Vrchlabí 1- oddělení 6 dílec F, porostní skupina 4. Parcely (787) a (2182) jsou součástí meze a úvozu od zástavby k penetrované vozovce a jsou zarostlé dřevinami z náletu po roce 1950, kdy přestaly sloužit jako účelové komunikace. Na parcelách jsou následující dřeviny: olše- 70 %, bříza 15 %, jasan- 5 %, klen- 10 %, průměrné stáří 50-60 let, zakmenění 0,9. Údaje o bonitě, SLT a obmýtí jsou převzaty z parcely 727/3, úpravy jsou provedeny dle skutečnosti les nízký s převahou dřevní hmoty v korunách. b) parcely severně od Rumovky: Parcela 787/3 je součástí meze a úvozu severně od penetrované vozovky k okraji lesního komplexu. Z původní alejové výsadby je na parcele 20 % jasanů ve stáří 80 let, dále 15 % břízy 30-40 let a náletové dřeviny jasan- 65 % ve stáří 15-20 let. Plocha byla součástí pastevního areálu od roku 1955 a stromy jsou mechanicky poškozeny okusem. V náletových dřevinách není provedena probírka, dochází k vrcholovým zlomům. Zakmenění porostu 0,7. Údaje o bonitě, SLT a obmýtí jsou převzaty z parcely 785/2, úpravy byly provedeny dle skutečnosti les nízký s převahou dřevní hmoty v korunách. Parcela 785/2 je v EN vedená jako TTP. Je shodného stáří a zastoupení dřevin jako sousedící parcela 818, která je součástí lesního oddělení 6 dílec Ek, porostní skupina 6. Parcela je zalesněna smrkem ve stáří 57 let a jedná se o nesoulad stavu EN se skutečností, parcela je oceněna v souladu se skutečným stavem - 100 % smrku, bonita je převzata ze sousedící parcely. V porostu proběhla těžba- probírka dřevin s vrcholovými zlomy a souše, Parcely zjednodušené evidence 779/1, 779/2, 780 a 785- část 4 207 m2 jsou součástí lesního oddělení 6 dílec Ek, porostní skupina 3 lesní porost ve stáří 28 let, druhové zastoupení odpovídá údajům LHP, v porostech není provedena probírka a na parcelách jsou souše a zlomy. Parcela zjednodušené evidence 781 porost na parcele je vytěžen dle náletu buřeně asi 2 roky bezlesí, parcela není zalesněna, oceněn je pouze pozemek. Parcely zjednodušené evidence 782, 783 a část parcely 785-33 672 m2 jsou součástí lesního oddělení 6 dílec Ek, porostní skupina 6 -parcela 785-4 207 m2 porostní skupina 3-33 672 m2 porostní skupina 6. - 5 -
Porostní skupina 6 na parcele (785) je dotčena těžbou porostní skupiny 13- sousedící navazující plocha byla vytěžena. V době kontroly je lokalita po rabovací těžbě, která byla součástí vyšetřování Policie ČR současný stav je upraven proti LHO. Parcela zjednodušené evidence 786 je část louky bez porostu, oceněna je jako zemědělská půda průměrnou cenou zemědělské půdy k.ú. Hořejší Vrchlabí. Parcela 2175 je součástí mokřiny u vodoteče bez trvalých porostů, parcela je oceněna jako ostatní plochahospodářsky nevyužitelná. Parcela zjednodušené evidence 790 je mez nad cestou, zarostlá křovinami, zemědělsky nevyužitelná, parcela je oceněna jako ostatní plocha- hospodářsky nevyužitelná. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Vlastníci, jiní oprávnění Ryplová Drahuše Zákoutí 6, 51401 Benecko Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Ryplová Drahuše Omezení dispozičních práv Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouvy nebyly přes vyžádání předloženy - 6 -
Pozemky lesní s lesními porosty Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků I. Cena v čase a místě obvyklá K. Ú. Hořejší Vrchlabí (LV 3877) Cena lesních pozemků.. 513 601,- Kč Cena ostatní plochy.. 860,- Kč Cena zemědělských pozemků... 127 113,- Kč Celkem pozemky.. 641 574,- Kč Cena lesních porostů 565 609,- Kč Celkem porosty. 565 609,- Kč Cena celkem 1 207 183,- Kč C e n a c e l k e m. 1 207 183,- Kč Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti: Cena obvyklá (cena běžná, cena obchodovatelná, tržní hodnota) nemovitostí uvedených v bodě 1. 1 byla stanovena takto: u lesních porostů metodou čisté současné hodnoty (ČSH) = Net Present Value (NPV) = současná hodnota budoucích peněžních toků programem Znalec 4.4 (David, Matějíček, Skoblík, 2014). Obvyklá cena lesních pozemků byla stanovena ve stejné výši jako cena vypočítaná podle oceňovacího předpisu, tj. podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., 7. Pozemek ostatní plochy, ostatní komunikace byl pro odvození ceny obvyklé oceněn ve stejné výši jako obdobné nemovitostí na trhu v okrese Trutnov nezpevněné lesní cesty charakteru 4L (ostatní cesta) v lesních komplexech mimo veřejné komunikace. Vzhledem ke konkrétní situaci a významu pozemku oceňuji ostatní plochu/ ostatní komunikaci částkou 10,- Kč/m 2. Druh pozemku trvalý travní porost byl oceněn pro stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou. Ceny v okrese Semily a Trutnov jsou často realizovány ve výši podle oceňovacího předpisu, podle BPEJ s úpravou ZC podle přílohy k vyhlášce. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zemědělské pozemky 1 1 207 183 1 207 183 celkem Celková výměra pozemků 1 Hodnota pozemků celkem 1 207 183-7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 207 183 Kč Obvyklá cena 1 210 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstědesettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými a lesními pozemky s lesními porosty, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, případně dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělských pozemcích a lesních pozemcích s porosty, v dané lokalitě je poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Závěr Porovnávací hodnota - cenová úroveň květen 2014 ve výši 1 207 183,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 3877 zaokrouhleno 1 210 000,-Kč Cena práv a závad na nemovitosti váznoucí 0,-Kč Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství 0,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech, se započtením práv a závad 1 210 000,-Kč - 8 -
Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí- pozemků zemědělských a lesních s porosty, zapsané na listu vlastnictví č. 3877 pro katastrální území Hořejší Vrchlabí, obce Vrchlabí, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov; se zohledněním práv a závad ve výši 1 210 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů) Ve Zlaté Olešnici 12.6.2014 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 715/68/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3877 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní inzerce sreality 0 Taxační údaje a výpočet hodnoty 11-10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -