ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2790-104/15 o ceně podílu ½ pozemku st.p.č. 48, rodinného domu č.p. 148 na st.p.č. 48, pozemek p.č. 148/6, p.č. 152/3, 2x vedlejší stavba v kú a obec Melč, okr. Opava. Pohled JZ pohled JV Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 2.12.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 14.12.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Melč v blízkosti centrální části obce u místní komunikace, ze zadní části je Melčský potok. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, napojení na inž. sítě: obecní vodovod, NN, vlastní jímka. Obecní kanalizace a plyn v místě je - není napojeno, povodňová zóna 2, blízký Melčský potok. U RD se nachází 2x vedlejší stavby, oplocení, chodníky, trvalé porosty, pozemky jsou sečeny a udržovány. Na LV 217 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Opava. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Melč, LV č. 217 ze dne 6.11.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Melč. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 2.12.2015 za přítomnosti p. Tománka Dimitrije, místní šetření mělo bezproblémový průběh. Údaje o stáří domu asi r. 1920. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. - 2 -
Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 217 pro kú a obec Melč, okr. Opava: Tománek Dimitrij Melč č.p. 148 PSČ 747 84 ½ a Zigmund Jaromír Melč č.p. 135 PSČ 747 84 ½ 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1 4) Vedlejší stavba 2-3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 48-402 m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 148/6-74 m2 - zahrada p.č. 152/3-103 m2 - ostatní plocha celkem: 579 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 150,- Výpočet: 150,-Kč/m2 * 476 m2 = 71.400,- Výpočet: 20,-Kč/m2 * 103 m2 = 2.060,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 73.460,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 148, dispozice 4+1, leží na st.p.č. 48, je přízemní, podkrovní, sólo stojící. 1.n.p.: chodba, kotelna, koupelna, WC, 3x pokoj, kuchyně, podlahy cem. potěry, ker. dlažba, PVC, SV 217 cm, kastlová okna, oc. vana, obklad vany a koupelny, el. bojler, mísa WC, vytápění ústřední kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, tl. zdí 45-60 cm, dveře dřevěné plné či prosklené, sporák plynový PB, kuch. linka, digestoř, schody do podkroví. Podkroví: pokoj, podlahy dřevěné, SV 195 cm, kastlová okna, oc. radiátory, podl. plocha je 8,63 m2. Základy bez izolace, krov sedlový, krytina falcovaná plechová, bleskosvod není, fasáda MVC, kl. konstrukce kompletní, stav technický průměrný, údržba zanedbaná, stáří 95 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,02*7,95 + 8,70*2,39 = 116,34 m2-4 -
2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 12,02*7,95*3,57+8,70*2,39*2,66 = 341,14 + 55,31 = 396,45 m3 Zastřešení-podkroví: 12,02*7,95*1,98/2 = 94,60 m3 Celkem: 491,05 m3 Výpočet RH: 491 m3 * 3 700,-Kč/m3 = 1 816 700,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 110 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: 1 816 700,- Kč 85 % - 1 544 195,-Kč Cena: 272 505,-Kč 2.3 Vedlejší stavba 1 2.3.1 Popis Vedlejší stavba 1: na st.p.č. 48, je přízemní, sólo stojící. Popis: základy, tl. zdí 30 cm, krov půltový, krytina Onduline, žlab, strop není, podlahy betonové, 230 V, stav technický + údržba podprůměrná, stáří odhadem 95 let, zastavěná plocha: 28,20 m2, obest. prostor: 82,64 m3. 2.3.2 Obestavěný prostor Výpočet RH: 82,64 m3 * 1 000,-Kč/m3 = 82 640,-Kč. 2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 95 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: 82 640,- Kč 85 % - 70 244,- Kč Cena: 12 396,-Kč - 5 -
2.4 Vedlejší stavba 2 2.4.1 Popis Vedlejší stavba 2: na st.p.č. 48, je přízemní, sólo stojící. Popis: základy, tl. zdí 45-60 cm, krov sedlový, krytina Onduline, oc.j.okno, kl. konstrukce žlab+svod, stav technický + údržba podprůměrná stáří odhadem 95 let, zastavěná plocha: 33,23 m2, obest. prostor: 75,10 m3. 2.4.2 Obestavěný prostor Výpočet RH: 75,10 m3 * 1 000,-Kč/m3 = 75 100,-Kč 2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 95 let a životnosti 95 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: 75 100,- Kč 85 % - 63 835,- Kč Cena: 11 265,-Kč - 6 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 73.460,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 272.505,-Kč 3) Vedlejší stavba 1 Kč 12.396,-Kč 4) Vedlejší stavba 2 Kč 11.265,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 369.626,- Kč/2 = 184 813,-Kč Slovy: stoosumdesátčtyřitisíceosumsettřináctkč Jeseníku, dne 14.12.2015... vypracoval - 7 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2790-104/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 184.813,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na Opavsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v městě Opavě v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Melč není až tak zajímavá obec, je zde obecní úřad, Česká pošta, obchod, knihovna, restaurace, lékař dětský, lékař praktický, 14 km vzdálená Opava s kompletní infrastrukturou. Negativa: riziková povodňová zóna 2, pracovní příležitosti v obci, snížená údržba domu. Pozitiva: přístupy p.č. 2677/1- ost. plocha - Obec Melč, v pořádku. - 8 -
POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK 645 000,-Kč Obec + kú: Melč Nabídka k prodeji RD k rekonstrukci s garáží a kůlnou v obci Melč u Opavy o zastavěné ploše 376 m². Pozemek je o výměře 2 054 m², veškeré inženýrské sítě jsou na pozemku. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 380 000,-Kč Obec: Sudkov Nabídka k prodeji rodinného domu k rekonstrukci v lokalitě v obci Sudkov. Na pozemek je přivedena kanalizace, elektřina, nachází se zde vlastní studna. V přízemí 3 místnosti, prostor pro sociální zázemí, chodbu, technická místnost a garáž. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 800 000,-Kč Obec: Melč Nabídka k prodeji RD, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní dům, je napojen na obecní vodovod, obecní kanalizaci, plyn je přiveden na hranici pozemku, vytápění lokální na tuhá paliva, lokální elektrické, výměra pozemků 881 m2. - 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE č.p. 148: Pohled SZ - 13 -
Pohled Z pohled JZ - 14 -
Č.p. 148 pohled JV - 15 -
Kuchyně koupelna - 16 -
WC ob. pokoj - 17 -
Kotelna - 18 -
- 19 -
- 20 -
Cena obvyklá v daném místě a čase tj. ½ nemovitostí uvedených na LV č. 217: ------------------------------350 000,-Kč----------------------------- slovy: ----------------------------------třistapadesáttisíckč------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 21 -