- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2090-47/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 1390 jehož součástí je rodinný dům č.p. 411 a pozemků parc.č.1391 a parc.č. 1392 a příslušenství, katastrální území a obec Bolatice, okres Opava (LV č. 1257) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02653/13 Podle stavu ke dni 27. 1. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 28. 1. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 411 Adresa nemovité věci: Nádražní 411/78, 747 23 Bolatice Okres: Opava Obec: Bolatice Katastrální území: Bolatice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 27. 1. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1257 pro k.ú. Bolatice ze dne 5. 1. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02653/13-098 o ustanovení znalce ze dne 5.1.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1257 zapsán: Srniček Milan, Slezská 116, Starý Bohumín, 73581 Bohumín Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Bolatice, okrese Opava, ul. Nádražní, cca 200 m jižně od zastávky autobusu Žel.stanice. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Opava, vzdáleném cca 15 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Nádražní. Oceňovaná nemovitost se nachází v klidné lokalitě k bydlení. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1390 jehož součástí je rodinný dům č.p. 411, pozemkem parc.č. 1391 a parc.č. 1392, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, vrata a vrátka b) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci - horší technický stav (předpoklad dalších investic) 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 1390 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 364 m 2 Parc.č. 1391 zahrada o výměře 231 m 2 Parc.č. 1392 zahrada o výměře 155 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 750 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 411 součást pozemku parc.č. 1390 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 85 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 130 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva nebo plyn, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem. Technický stav objektu předpokládám zhoršený, objekt bude vyžadovat další větší investice do oprav a údržby. Stáří objektu odhaduji na více než 50 let. Na obytnou část domu navazuje hospodářská část.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 200 tis. až 1 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Bolatice č.p. 411 Bolatice-Borová Ratibořská, Bolatice Slámova, Kravaře Slezská, Kobeřice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 750 515 441 631 642 zastavěná plocha 85 200 102 160 100 užitná podlahová plocha 130 200 124 150 150 prodejní/nabídková cena celkem 1 299 000 1 500 000 1 490 000 1 490 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,9 0,9 0,9 0,9 datum nabídky/prodeje I.15 I.15 I.15 I.15 korekce pro datum nabídky 1 1 1 1 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srov. srov srov korekce pro tech. Stav 1,1 1 1 1 lokalita/přístupnost srov. srov. lepší srov korekce pro lokalitu 1 1 0,95 1 příslušenství srov. srov. srov srov korekce pro příslušenství 1,05 1 1 1 korekce pro velikost pozemku 1,05 1,1 1,02 1,02 korekce pro velikost domu 0,90 1,00 0,95 0,95 vliv právních vztahů na prodejnost *) 1,00 1,00 1,00 1 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 323 732 1 276 043 1 485 000 1 234 458 1 299 429 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 323 732,- Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, vliv právních vztahů (přístup a užívání cizích pozemků), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 320 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 320 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 1390, jehož součástí je rodinný dům č.p. 411, pozemků parc.č.1391 a parc.č. 1392 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Bolatice, okresu Opava (LV č. 1257), je stanovena ke dni 27. 1. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 320 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 1 320 000,- Kč Slovy: jedenmiliontřistadvacettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 28. 1. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2090-47/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci RD č.p.411 RD č.p.411 RD č.p. 411
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Bolatice - Borová Cena: 1 299 000,- Kč Zastavěná plocha: 200 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 515 m 2 Dvougenerační rodinný dům v obci Bolatice - Borová ležící na pozemku o rozloze 515 m2. V domě jsou dvě bytové jednotky o velikosti 3+1, kuchyně a 3 prostorné pokoje, vstupní hala, sociální zařízení. Vše velmi prostorné a světlé. V patře se nachází vstup na půdu, zde je možno vybudovat další prostorný půdní byt. Suterén tvoří garáž, prádelna a technická místnost. Dům je celopodsklepený, vytápění je zajištěno plynovým kotlem (je možnost napojení na tuhá paliva). Nemovitá věc č. 2 RD Ratibořská, Bolatice Cena: 1 500 000,- Kč Zastavěná plocha: 102 m 2 Užitná plocha: 124 m 2 Velikost pozemku: 441 m 2 Rodinný dům v centru obce Bolatice dispozici 4+2. V současnosti je dům využíván jako dvougenerační, ale s ohledem na 2 pokoje v každém patře lze dům přebudovat na jednogenerační 5+1. Na půdě lze pak vybudovat další 2 pěkné pokoje, avšak musela by se o něco zvednout střecha. Dům je v dobrém stavu, rekonstrukce se však od nových majitelů dá očekávat. K dispozici je zahrada s dílnouúkůlnou a sklep po domem. Na pozemku je i studna. Topí se plynem i tuhými palivy. Kanalizace je napojena na veřejnou síť. Střecha je pokryta před 4 lety hliníkovými plechy. V koupelně je vana i sprchový kout, toaleta samostatně..nemovitá věc č. 3 RD Slámova, Kravaře Cena: 1 490 000,- Kč Zastavěná plocha: 160 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 631 m 2 RD je situován ve vedlejší ulici, v klidné, okrajové části obce.je to dvougenerační dům s garáží na parcele 631 m2. Je podskelpený, v domě je ústřední topení na tuhá paliva, kotel Viadrus. Plyn je přiveden do domu, ale není připojen. Dům je napojen na městskou kanalizaci. V přízemí domu jsou tři pokoje, koupelna a WC. V 1. patře jsou čtyři pokoje, kuchyň s komorou, koupelna a samostatné WC. Pod celým domem je sklep s násypníkem na palivo. Nemovitá věc č. 4 RD Slezská, Kobeřice Cena: 1 490 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 642 m 2 Rodinný dům na pozemku 642 m2 v centru Kobeřic. V obci jsou veškeré služby potřebné pro spokojený život: škola, školka (skoro u domu), obecní úřad, pošta, lékaři, lékárna, různá sportoviště a okolí obce je ideální pro turistiku na kole i pěšky. V přízemí jsou tři místnosti, koupelna, WC, kotelna s plynovým kotlem, kotelna s kotlem na tuhá paliva, místnost na uhlí a velká garáž. V 1.patře jsou též tři místnosti, kuchyň s jídelnou a komorou, východem na terasu, koupelna s WC. Je zde i velká půda. Před domem je pěkná zahrada s okrasnými stromy.