ZNALECKÝ POSUDEK č. 3854-311/12 O ceně rodinného domu č.p.252 na pozemku parc.č.401/2 v kat.úz.přítluky Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Libor Svačina gen.šimka 1458/61 690 03 Břeclav telefon: 723 070 217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 12.11.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.252 na pozemku parc.č.401/2 v kat.úz.přítluky ke dni 9.11.2012 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.252. na pozemku parc.č.401/2 k.ú. Přítluky Adresa předmětu ocenění: Uličky 252 691 04 Přítluky Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Přítluky Katastrální území: Přítluky Počet obyvatel: 744 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele Informace OÚ Přítluky 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.398 pro k.ú. Přítluky A: vlastnictví Hublík Miroslav Uličky 252 Přítluky 1/2 Hublíková Kristýna, Uličky 252 Přítluky 1/2 B:pozemky 401/2 164 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 401/1 524 m 2 ostatní plocha manipulační plocha 6. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti nebyla k dispozici žádná technickoprávní dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajový přízemní podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou s částečně vybaveným podkrovím v západní části obce na ul.uličky navazující na páteřní komunikace obce na ul. Hlavní, s orientací vstupního průčelí průčelí na východ. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, je napojen na sítě elektro, vodovodu, kanalizace,plynovodu.dispozičně dům obsahuje byt 6+1 se sociálním příslušenstvím. Součástí nemovitosti jsou,venkovní úpravy a stavební pozemky. Povinný nebyl ve stanovený termín přítomen, ocenění je provedeno na základě vnějších znaků a informací zjištěných v místě. 8. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Rodinný dům 2.1. Stavební pozemky B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 2 -
1.1.1. Rodinný dům Oceňovaná nemovitost je přízemní podsklepený řadový koncový rodinný dům se sedlovou střechou s vybaveným podkrovím, dispozičně obsahující byt 6+1 se sociálním příslušenstvím. Vstup z východního průčelí. V přízemí dispozice 5+1 se sociálním příslušenstvím, v podkroví 1 obytná místnost, v suterénu garáž, kotelna a skladovací prostory. Standardní vybavení konce 80.let min. stol. bez úprav a rekonstrukcí. Stáří ke dni ocenění 22 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.podzemní podlaží 12,58*12,62 = 158,76 1.nadzemní podlaží 12,58*12,62 = 158,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.podzemní podlaží 158,76 m 2 2,85 m 1.nadzemní podlaží 158,76 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.podzemní podlaží (12,58*12,62)*(2,85) = 452,46 m 3 1.nadzemní podlaží (12,58*12,62)*(2,90) = 460,40 m 3 střecha 158,76*3,80/2 = 301,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.podzemní podlaží PP 452,46 m 3 1.nadzemní podlaží NP 460,40 m 3 střecha NP 301,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 214,50 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 30-45 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové P 100 8. Fasádní omítky vápenné omítky částečně P 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení plynové S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100-3 -
18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní běžná digestoř a odvětrání P 100 Součet upravených objemových podílů 91,94 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 130 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0500 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9194 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0450 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 936,01 Plná cena: 1 214,50 m 3 * 3 936,01 Kč/m 3 = 4 780 284,15 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = 4 780 284,15 Kč Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 78 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 100 = 22,000 % - 1 051 662,51 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 3 728 621,64 Kč 2.1. Stavební pozemky Pozemky v areálu rodinného domu, ocenění podle 28 odst. 1,2 a 5 vyhlášky. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0450 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 1,0450 10,00 86,70 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35 0,40 2,1550 1,0450 10,00 34,68 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 401/2 164,00 86,70 14 218,80 28 odstavec 5 ostatní plocha 401/1 524,00 34,68 18 172,32 Stavební pozemky - celkem 32 391,12 Stavební pozemky - zjištěná cena = 32 391,12 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 4 -
1.1.1. Rodinný dům 3 728 621,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 728 621,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky 32 391,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 32 391,10 Kč Celkem slovy: Třimilionysedmsetšedesátjednatisícdeset Kč 3 761 012,70 Kč Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.252 na pozemku parc.č.401/2 v kat.úz.přítluky včetně příslušenství, zapsaného LV 398 činí ke dni 9.11.2012 částku 3 761 010,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Starovi4ky 190,00 689 3 250 000 17 105 1,000 17 105 Přízemní nepodsklepený rodinný dům s bytem 5+KK s garáží, středně velký pozemek, novostavba RD 4+1 Přítluky 110,00 1 164 1 090 000 9 909 1,050 10 405 Rodinný dům 4+1, Přítluky u Hustopečí. Velmi zachovalý rodinný dům, v blízkosti Lednicko - Valtického areálu a novomlýnských nádrží. Zastavěná plocha je 173m2, celková plocha 1164m2 (nádvoří a zahrada). Na pozemku je možno parkovat až 9 automobilů. Objekt je vhodný jak k rekreaci, tak trvalému bydlení. Po drobné stavební úpravě i pro komerční účely. Dům je situovaný v klidné části obce. Hlohovec 158,00 313 2 700 000 17 089 0,990 16 918 Samostatně stojící přízemní nepodsklepený dům s bytem 4+1 po celkové rekonstrukci v r. 2003 190,00 689 1 950 000 10 263 1,100 11 289 Řadový krajový 2 podlažní podsklepený dům v okrajové části obce z r. 1976, slabě udržovaný, prodej v nouzi Družstevní 73,00 272 2 170 000 29 726 0,940 27 942 Řadový vnitřní dvoupodlažní dům- startovací byt, z r. 2008, standardní výbava Dolní 280,00 870 2 500 000 8 929 0,997 8 906 RD 3x byt. jednotka: 3+1, 3+1 a 2+kk Rakvice, Dolní ul.prodej rodinného domu se třemi bytovými jednotkami. První byt se samostatným vstupem z hlavní ulice: 1 pokoj, kuchyň a koupelna v přízemí, 2 pokoje v patře. Další dva byty jsou přízemní se společným vstupem přes zahradu. K domu náleží garáž a 3 zastřešené parkovací místa. Dům je vytápěn plynovými kotly. Více info v RK. 120,00 0 3 500 000 29 167 0,454 13 230-5 -
rodinný dům 6+1 s bazénem a garáží.celková plocha pozemků činí 502 m2.stáří 4 roky, jde o dvoudomek v řadové zástavbě:krásný dům na klidném místě vhodný k bydlení a svou lokalitou i k podnikání! Průměrná cena 15 114 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 145,00 m 2 Porovnávací hodnota 2 191 482 Kč Obvyklá cena nemovitostí - rodinného domu č.p.252 na pozemku parc.č.401/2 v kat.úz.přítluky včetně příslušenství, zapsaného LV 398 činí ke dni 9.11.2012 částku V Břeclavi 12.11.2012 2 150 000,-Kč Ing. Libor Svačina D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j.spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3854-311/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 311/12. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 398 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-6 -
- 7 -
- 8 -
Fotodokumentace vstupní průčelí západní průčelí jižní štít pozemek u domu - pohled východní - 9 -
- 10 -