ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 187/7277/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2468/1, v bytovém domě č.p. 2468, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3454, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 187/7277/2015 LV no.: 31183 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2468/1 v bytovém domě č.p. 2468, včetně podílu o velikosti 394/9868 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3454, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Holandská 2468, 272 01 Kladno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 645.767 Kč Market value Tržní hodnota 700.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 700.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 701.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 jednotka - byt LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 2468/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3454 (podíl 394/9868) Appurtenances: Příslušenství: kóje v 1. NP Size: Velikost 286 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 39,40 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha bytová: Unit price: Jednotková cena: 39,40 Storage area: Skladové plochy: 17 767 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1972-1974 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: byt. dům: 25 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % jednotka byt: 40 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 31183 ze dne 29.06.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví: SJM Petr Koukal a Dagmar Koukalová, bytem Holandská 2468, 272 01 Kladno. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 31183 ze dne 29.06.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - 1x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - 2x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listu vlastnictví č. 31183 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 31183 ze dne 29.06.2015 není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 31183 ze dne 29.06.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu - situování bytu v 1.NP (prakticky na úrovni okolního terénu) - jednotka byt prakticky v původním stavu Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 31183 pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 29.06.2015, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kladno, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 29.06.2015 za účasti vlastníků jednotky bytu, pana Petra Koukala a paní Dagmar Koukalové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 665126 Název katastrálního území: Kročehlavy Kód obce: 532053 Název obce: Kladno Počet obyvatel obce: 68 682 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2013 Kód okresu: CZ0203 Název okresu: Kladno Název kraje: Středočeský kraj Poloha v obci Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno patří se svými téměř 70.000 obyvateli k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 2468, v ulici Holandská, v jižní části města, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 2468/1: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 2468, na pozemku čís. parcely 3454 k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská, ve městě Kladno. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má 5 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 18 jednotek bytů a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl o velikosti 394/9868 na společných částech bytového domu č.p. 2468 a pozemku čís. parcely 3454, k.ú. Kročehlavy. Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím je situovaná v 1. nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z chodby (6,70 ), WC (1,30 ), koupelny (2,10 ), kuchyně (5,70 ), pokoje (14,10 ), pokoje (9,50 ). K bytu dále náleží užívání kóje v 1.NP (2,00 ). Celková podlahová plocha bytu je 39,40 m² (bez výměry kóje). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, jádro bytu je původní umakartové, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou betonové montované, střecha je plochá, s krytinou z novodobých asfaltových nebo PVC pásů, schodiště je betonové, s povrchem z PVC. Podlahy v bytě jsou betonové, povrchy podlah tvoří převážně PVC krytina, částečně textilní krytina, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni částečně doplněné keramickým obkladem, vnitřní dveře jsou dřevěné plné i prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu, plynu a telefonu. Vytápění jednotky - bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno dálkovým zdrojem. Rozvody vody jsou plastové, napojené na veřejný řad a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. K datu místního šetření je jednotka byt vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a digestoří. Sociální zázemí je k datu místního šetření vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům má rozvod televizní antény a domácího zvonku s telefonem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven v letech 1972-1974, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří je tedy přibližně 42 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byly v roce 2005 provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly výměnu oken v bytovém domě, v roce 2012 byla provedena výměna společných rozvodů IS (stoupačky) a v roce 2014 bylo provedeno zateplení bytového domu a oprava vstupu. Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý, na bytovém domě je prováděna běžná údržba. Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt je prakticky v původním stavu, jsou prováděny pouze drobné opravy a úpravy. Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako dobrý, vnitřní vybavení je spíše v nižším standardu. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 2468/1 náleží podíl 394/9868 na pozemku čís. parcely 3454, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3454 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2468. Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu, telefonu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněných komunikacích pro pěší, navazující na ulici Holandská, po pozemku čís. parcely 3458/2 (ostatní plocha/jiná plocha, vlastník Statutární město Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2468/1 v bytovém domě č.p. 2468, včetně podílu o velikosti 394/9868 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3454, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská, ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. června 2015 (po zaokrouhlení) 700.000,- Kč Slovy: Sedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 31183 ze dne 29.06.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - 1x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - 2x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listu vlastnictví č. 31183 Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 187/7277/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. července 2015-6 -