ZNALECKÝ POSUDEK č. 611-06/2015 O obvyklé ceně rodinného domu v k. ú. Český Šternberk. Objednatel znaleckého posudku: Ing. Lukáš Vlašaný Vančurova 2904 39001 Tábor Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.03.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 21.04.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely insolvenčního řízení, úpadci Bohumil Vokoun a Nadiya Vokounová. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: RD Český Šternberk Český Šternberk 80 257 26 Český Šternberk Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Český Šternberk Katastrální území: Český Šternberk Počet obyvatel: 154 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 95 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) č. IV IV V Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 I 0,95 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 481,46 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.03.2015 za přítomnosti Bohumila Vokouna. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z KN Snímky KM Místní šetření Povodňová mapa 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno v katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území. 7. Celkový popis nemovité věci -2-
Jedná se o část RD rozděleného na dvě nestejnoměrné části, s kůlnami, studnou, venkovními úpravami, porosty a pozemky. Vzhledem k účelu posudku oceňuji RD a pozemky. Tato skutečnost je zohledněna ve stanovené obvyklé ceně. S ohledem na účel a druh ocenění provedu stanovení administrativní ceny RD porovnávací metodou i přes skutečnost, že obestavěný prostor stavby je vyšší než 1.100m3. Nemovitosti se nachází v zóně s mírným nebezpečím výskytu povodní. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. parc. č. St. 92/1 2.2. Poz. zastavěný vedlejšími stavbami a poz. ve fčním celku parc. č. 403/1 a 403/2-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána v insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) č. I V Pi -0,06 I -0,04 I 0,95 5 Index trhu IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,855 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá I dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02-4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,869 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,743 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupodlažní, podsklepená zděná stavba RD podkrovím a půdou, mansardová střecha. Napojená na NN, vodu z veř. vodovodu, odkanalizování do žumpy, vytápění v kotli na pevná paliva s rozvodem topení pouze do některých místností do ocel. radiátorů, TUV v bojlerech. Stavba dispozičně uspořádaná jako tři byty, přičemž byt v podkroví není způsobilý pro obývání. Stáří stavby více než 100 roků, postupně prováděné modernizace prvků krátkodobé životnosti a střechy, stavba podprůměrně udržovaná s výrazným morálním a technickým opotřebením. Výrazné zavlhnutí obvodových stěn, statické trhliny a podklesnutí části oblouku nosné stěny, pravděpodobně vlivem snížené únosnosti a výrazného zavlhnutí jak v podzákladí tak části svislé nosné konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 453,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2. N.P.: Podkroví: Půda: Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2. N.P.: Podkroví: Půda: Obestavěný prostor 1.P.P.: 1.N.P.: 2. N.P.: = = = = = Zastavěná plocha 98,40 m2 117,86 m2 117,86 m2 98,66 m2 86,94 m2 (98,4)*(2,76) (117,86)*(3,02) (117,86)*(3,02) Konstrukční výška 2,76 m 2,98 m 2,98 m 2,78 m 3,20 m = = = -5-98,40 m2 117,86 m2 117,86 m2 98,66 m2 86,94 m2 271,58 m3 355,94 m3 355,94 m3
Podkroví: (98,66)*(2,78) Půda: Obestavěný prostor - celkem: 274,27 m3 139,10 m3 1 396,83 m3 = = = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 4,41 117,86 m2 519,72 m2 ZP1 = ZP = Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-5 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. č. I Vi typ B I I I -0,01 0,02 I -0,08-0,05 I I -0,03 0,05 I I V 0,01 0,40 12 Index vybavení IV = (1 + S Vi) * V13 * 0,600 = 0,218 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,855 Index polohy pozemku IP = 0,869 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,218 = 534,75 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 396,83 m3 * 534,75 Kč/m3 * 0,855 * 0,869= 554 983,71 Kč -6-
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 554 983,71 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. parc. č. St. 92/1 Pozemek zastavěný stavbami a pozemky ve fčním celku, část poz. ve fčním celku oddělena pozemkem ve vlast. 3. osoby. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 881,00 m2 R = (200 + 0,8 * S vp) / S vp R = (200 + 0,8 * 1 881,00) / 1 881,00 = 0,906 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup do objektu přes pozemek ve vlastnictví třetích osob č. I Pi -0,03 IV -0,03 I I I -0,10 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + S Pi = 0,840 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,855 Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 0,840 * 0,869 = 0,624 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků -7-
Zákl. cena [Kč/m2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 436,20 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,906 Zatřídění Typ Parcelní číslo St. 92/1 Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Výměra [m2 ] 257,00 257,00 Index Koef. 0,624 272,19 Jedn. cena [Kč/m2 ] 272,19 m2 Zastavěný poz. parc. č. St. 92/1 - zjištěná cena Upr. cena [Kč/m2 ] Cena [Kč] 69 952,83 69 952,83 = 69 952,83 Kč 2.2. Poz. zastavěný vedlejšími stavbami a poz. ve fčním celku parc. č. 403/1 a 403/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. I Pi -0,03 IV -0,03 I I 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + S Pi = 0,940 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,855 Index polohy pozemku IP = 0,869 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,855 * 0,940 * 0,869 = 0,698 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené -8-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 481,46 Typ Název 4 odst. 1 trvalý travní porost 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 403/1 403/2 Výměra [m2 ] 246,00 471,00 717,00 Poz. zastavěný vedlejšími stavbami a poz. ve fčním celku parc. č. 403/1 a 403/2 - zjištěná cena -9- Index Koef. 0,698 Upr. cena [Kč/m2 ] 336,06 Jedn. cena [Kč/m2 ] 336,06 336,06 2 m Cena [Kč] 82 670,76 158 284,26 240 955,02 = 240 955,02 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 554 983,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 554 983,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. parc. č. St. 92/1 2.2. Poz. zastavěný vedlejšími stavbami a poz. ve fčním celku parc. č. 403/1 a 403/2 69 952,80 Kč 240 955,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 310 907,80 Kč Celkem 865 891,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 865 891,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 554 983,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 554 983,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěný poz. parc. č. St. 92/1 2.2. Poz. zastavěný vedlejšími stavbami a poz. ve fčním celku parc. č. 403/1 a 403/2 69 952,80 Kč 240 955,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 310 907,80 Kč Celkem 865 891,50 Kč - 10 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 865 891,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 865 890,- Kč slovy: Osmsetšedesátpěttisícosmsetdevadesát Kč S ohledem na způsob stanovení administrativní ceny nemovitostí porovnávacím způsobem a s ohledem na stav nabídky nemovitostí na relevantním trhu stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši: 790.000,- Kč, slovy sedm-set-devadesát-tisíc-korun-českých, z toho cena pozemků parc. č. 403/1 a 403/2 činí: 140.000,- Kč, slovy jedno-sto-čtyřicet-tisíc-korun-českých, a cena pozemku parc. č. St. 92/1, jehož součástí je stavba objektu bydlení č. p. 80, Český Šternberk, včetně všech součástí a příslušenství činí: 650.000,- Kč, slovy šest-set-padesát-tisíc-korun-českých. V Táboře 21.04.2015 Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. - 11 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 611-06/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 611-06/2015. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 8 2 Výpis a el. info z katastru nemovitostí El. snímek kat. mapy Fotodokumentace Nabídka porovnávacích nemovitostí - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Statická trhlina a podklesnutí části nosného oblouku - 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -