Ve věci : Znalecký posudek č. 6133 ocenění nemovitosti bytové jednotky č. 635/4 ve Ždánicích v budově č.p. 635 na pozemku parc.č. 285 s příslušenstvím a s podílem na pozemku parc. č. 285 v katastrálním území Ždánice, okres Hodonín, Jihomoravský kraj. Adresa nemovitosti: Příční č. 635, 696 32 Ždánice Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Ždánice, kú.: Ždánice, kód 794961, LV č. 2462,2145 Ostatní stavby: venkovní úpravy a přípojka elektro Pozemky: p.č. : 285 Vlastník majetku : Rybková Miroslava... vlastnictví : výhradní Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Vyškov, p. Mgr. Zuzana Komínková Nerudova 8 682 01 Vyškov Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovité věci bytu pro potřebu exekučního řízení podle usnesení čj. 114 EX 1054/10-77 Podle OZ, OSŘ, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vladimír Knap Pustiměř 133, 683 21 Pustiměř telefon: 603219840 e-mail: knap@infos.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pustiměři 10.11.2014 Výtisk číslo : 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol je dán písemnou objednávkou v usnesení : vypracovat posudek o ceně nemovité věci bytu č. 635/4 ve Ždánicích v domě č.p. 635 na pozemku p.č. 285 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č. 285 v okrese Hodonín, vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště v Kyjově na LV číslo 2462 a 2145 pro obec a k.ú. Ždánice jako bytovou jednotku, pro potřebu exekutorského úřadu ve Vyškově podle usnesení č.sp. 114 EX 1054/10-77. Znalecká otázka je formulována v usnesení : úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí ( 66, odst. 5 Ex.řádu). Jedná se o tyto nemovitosti a jejich příslušenství: - byt č. 635/4 s podílem 5730/22580 na budově bydlení č.p. 635 a na pozemku parc.č. 285 o výměře 456 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, jež jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Kat.úřadem pro Jihomoravský kraj, kat.pracoviště Kyjov, pro obec a katastr.území Ždánice na listu vlastnictví číslo 2462 a 2145. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 635/4 Adresa předmětu ocenění: Příční 635 696 32 Ždánice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Ždánice Katastrální území: Ždánice Počet obyvatel: 2 596 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace I 1,00 a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 512,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.11.2014 za přítomnosti p. a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. usnesení EÚ Vyškov 4.2. výpis z katastru u KÚ Kyjov, 4.3. kat.mapa, 4.4. územ.plán obce, 4.5. místní šetření, 4.6. předpisy a literatura k oceňování. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 595612/1226, p. Miroslava Rybková, Příční 635, 69632 Ždánice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 595612/1226, p. Miroslava Rybková, Příční 635, 69632 Ždánice, vlastnictví: výhradní LV 2145/2462 ŽDÁNICE 794961/586803-2 -
6. Dokumentace a skutečnost původní dokumentace od postavení domu se nedochovala a dle informace vlastníka není k dispozici. Přeměřeno el.pásmem Leica DISTO a ultrazvukovým měřičem. Stavba i pozemky jsou v katastru identifikovány, věcné břemeno - nezjištěno, zástavní práva - zjištěno zást.právo exekutorské, nařízení exekuce, exek.příkaz - viz LV č. 2462 a listiny. 7. Celkový popis nemovité věci jedná se o bytovou jednotku č. 635/4 ve vlastnictví v bytovém domě č. 635 v lokalitě bytových domů menšího obytného souboru ulice Příční městečka Ždánice, který je ve 2.podlaží zděného bytového domu na rohu ulice Příční a Zahradní. Dům je třípodlažní s valbovou střechou, tradiční zděné technologie, v technickém podlaží jsou sklepy a domovní vybavenost, ve dvou nadzemních podlažích jsou byty. Dům je ve stáří cca 49 let, stavební stav domu je jen průměrný, vybavenost bytu je převážně původní, technický stav bytu i domu je průměrný se značnou zanedbaností, vyměněna pouze okna, dům není revitalizován, oceňovaný byt je užíván vlastníkem a není pronajímán. Městečko Ždánice leží na jižním okraji Ždánického lesa asi 10 km na severozápad od Kyjova. Již ve 12. století byla zeměpanským střediskem obvodu Ždánického lesa a chřibského polesí. V letech 1497-1544 tady byla na místě zničeného hradu postavena opevněná tvrz, která byla v roce 1569 za Oldřicha z Kounic přestavěna na renesanční zámek - nyní soukromý majetek. V zámeckém parku se nachází Laudonova vila, postavena ve stylu biedermeier na počátku 20. století. K dalším dominantám města patří raně barokní kostel Nanebevzetí Panny Marie z roku 1700 a starobylá radnice, která byla poprvé zmíněna roku 1565. Ve Vrbasově muzeu, které je umístěno v budově zámku, je expozice s napoleonskými památkami, habánskou keramikou a kolekcí lidových maleb na skla z místní historické dílny. Obec Ždánice je známá výrobou černé keramiky a kovovýrobou. Je zde naučná stezka Ždánickým lesem s délkou 12 km, ždánický les má rozlohu okolo 2700 ha a je ceněn pro zachovalé dubové, javorové a bukové porosty. Jeho nejzachovalejší část - 36 ha pralesa, je chráněna jako přírodní rezervace. Ve městě působí několik firem, největší je Narex Ždánice a KOVO družstvo, dále několik živnostenských provozoven a zem.družstvo. Poloha domu s bytem je příznivá, je v pěším dosahu centra městečka a autobusových zastávek. Vlak je cca 300m. Umístění domu je v boční ulici v mírně svažité poloze orientované jihovýchodně s dobrým příjezdem. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Byt č. 635/4 b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek (podíl k bytu) B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,03 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - zóna 1.stupně IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré I 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá I 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,050 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,019 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Byt č. 635/4 jedná se o hlavní součást nemovitosti - bytovou jednotku č. 635/4 v os. vlastnictví v bytovém domě č.p. 635 v lokalitě bytových domů a rodinných domů v ulici Příční města Ždánice jako byt 2+1 v patře zděného bytového domu. Dům je třípodlažní s valbovou střechou, tradiční zděné technologie, v technickém podlaží jsou sklepy a domovní vybavenost, ve dvou podlažích jsou byty. Stavební stav domu je průměrný. Vlastní byt je ve II.np a zahrnuje byt I.kategorie velikosti 1+2 s podílem SP 5730/22580. Pozemek p.č. 285 je ve spoluvlastnictví. Byt je dispozičně řešen tak, že má vstup z podesty schodiště do předsíně, dále je pokoj, ložnice, na boku kuchyně, koupelna a WC. K bytu přísluší podíl na SP a domě a v tech.podlaží (suterén polozapuštěn) má sklepní boxy. Vybavenost bytu je vesměs standardní, původní, v kuchyni je linka s dřezem a sporák, v koupelně vana s umyvadlem a splachovací WC. Stavebně-technický stav domu je průměrný až zanedbaný, rovněž byt, byla by vhodná modernizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda - 4 -
Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 49 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 19 328,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt 1+2: 57,30 * 1,00 = 57,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 57,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 49 let: s = 1-0,005 * 49 = 0,755 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,755 = 0,535 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 328,- Kč/m 2 * 0,535 = 10 340,48 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 57,30 m 2 * 10 340,48 Kč/m 2 * 0,970 * 1,050= 603 470,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 603 470,93 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek jedná se o pozemek vedený na LV č. 2145 v kat.území Ždánice jako parc.č. 285 zastavěná plocha a nádvoří ve výměře 456 m 2 jako pozemek zastavěný zčásti domem č.p. 635 s dvorkem tvořící jednotný celek se stavbou domu. Pozemek je v dosahu místních inženýrských sítí, odsazen od komunikace předzahradou a chodníkem, vstup přes chodník. Průměrná poloha, parcela je odpovídající, není parkoviště, parkování na komunikaci. Pozemek tvoří funkční celek se stavbou. Obec o velikosti přes 2 do 5 tis. obyvatel, cenová mapa není vydána. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání - 5 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nejsou II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je IV 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - zóna 1.stupně IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá V 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I 0,00 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 i = 2-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 512,79 1,030 528,17 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 285 456,00 528,17 240 845,52 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 240 845,52 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) -0,55 P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití 1,00 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,450 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční 4 odst. 3 veřejná 512,79 0,450 1,000 230,76 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 veřejná ostatní plocha 277/8 23,00 230,76 5 307,48 Ostatní stavební pozemek - celkem 5 307,48 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 246 153,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 730 / 22 580 Pozemek - zjištěná cena = 62 464,87 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Byt č. 635/4 603 470,90 Kč a) Ocenění staveb celkem 603 470,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 62 464,90 Kč b) Ocenění pozemků celkem 62 464,90 Kč Celkem 665 935,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 665 935,80 Kč 665 940,- Kč slovy: Šestsetšedesátpěttisícdevětsetčtyřicet Kč Zjištěná cena je určena podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění k datu převodu a tato cena je dle 2 a 4 zákona pro převod a daňové účely cenou obvyklou. Tato cena v daném místě a čase nemusí korespondovat s cenou aktuálně tržní. Dle ustanovení zák.č. 235/2004 Sb., 36 je zjištěná cena cenou včetně DPH. Vyhodnocení obecné ceny : Stav trhu v lokalitě: V současném období je prodejnost bytů ve zděných domech v obcích okresu Hodonín stabilizovaná s poměrně nízkou až stagnující poptávkou, lepší je v lokalitách u okresního města nebo poblíž Brna. V důsledku pokračující recese došlo i v tomto segmentu trhu s nemovitostmi k určitému poklesu úrovně cen. Tímto je ovlivněn i současný rating prodeje. Daná lokalita je jen průměrně dopravně dostupná, předmětný dům nemá zahradu ani možnost garážování či parkování. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití (Highest and Best Use, HABU): Hodnota nemovitého majetku je dána jeho využitím a proto analýza nejvyššího a nejlepšího využití je součástí odhadu hodnoty majetku. Stanovení nejvyššího a nejlepšího využití majetku slouží k následnému výběru srovnatelných dat jak v nákladovém a srovnávacím, tak i výnosovém přístupu. Ke splnění analýzy nejvyššího a nejlepšího využití je nutno, aby nejvyšší a nejlepší využití bylo: - dostatečně pravděpodobné, fyzicky možné, legálně přípustné, finančně opodstatnitelné a pro daný účel maximálně výnosné. Při tomto ocenění bylo zjištěno, že stávající využití bytu odpovídá využití v souladu s určením kolaudací a územ.plánem. Současný technický stav však kvalitu a bytu i domu určitou zanedbanosti negativně ovlivňuje. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11-2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 108,9 m 2 Cena za nemovitost 1 260 000 Kč 11 600 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Stav, lokalita Redukovaná cena 1 197 000 Kč 10 990 Kč/m 2-8 -
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Předmětná budova je zapsaná jako obytný dům s byty ve vlastnictví, oceňovaná bytová jednotka je v patře (2.np) domu jako jednotka č. 4 a má podíl na obyt.domě na 1/4 včetně podílu na příslušenství na pozemku pod budovou p.č. st.343/1 a p.č. 2154 má podíl upravený rozšířením jednotky na podíl 1186/3568. Jedná se o pěkný byt ve zděné stavbě s podl.plochou 108,9 m2, dům má v polozapuštěném suterénu sklepy a domovní vybavenost, ve zvýšeném přízemí a v patře jsou byty. Budova je zděné technologie, zastřešení je sedlovým krovem s taškovou krytinou, základy jsou beton.pásy, zdivo je z cihelných tvarovek CDKL v tl. 44cm, příčky z cihel, stropy keramické povaly s rovným podhledem, schodiště betonové s teracem, dveře jsou dřevěné plné a prosklené, okna jsou měněná plastová, podlahy jsou plovoucí a část jsou ker.dlažby, vybavení je běžné ale měněné zánovní - v koupelně je sprchová kabina a umyvadlo, vytápění je ústřední z plyn.kotle umístěném v podstřeší, ohřev TUV je centrální z boileru u kotle. K bytu jsou dva sklepy v suterénu. Budova je napojena na inženýrské sítě - el.vedení, kanalizaci dešťovou a splaškovou, vodovod a zemní plyn. Budova byla kolaudována v r. 1969, stavební stav domu je dobrý, provedeny dílčí opravy - výměna oken, vst.dveří, oprava střechy, krytina, oprava stoupaček a menší část zateplena. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03-2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 61.2 m 2 Cena za nemovitost 660 000 Kč 10 784 Kč/m 2 Redukce ceny 4 % Redukovaná cena 633 600 Kč 10 353 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka Ivanovice na Hané, zděný volně stojící dům s valbovou střechou, okrajová část městečka. Dům má vyměněná plastová okna, vytápění je etáž. s kotlem v bytě, v r. 2009 byla provedena modernizace bytu, nové podlahy, nové vybavení koupelny sprch.kabina, nová linka, pěkné provedení lepší standard. Srovnatelný byt ve zděném domě, blízko vlak.zastávka, velmi podobná poloha. Podobný byt, podobná lokalita redukce ceny za garáž. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 09-2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Podlahová plocha 56,3 m 2 Cena za nemovitost 870 000 Kč 15 450 Kč/m 2 Redukce ceny 8 % Kvalita, místo Redukovaná cena 800 400 Kč 12 360 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Předmětná budova je zapsaná jako obytný dům s byty ve vlastnictví, oceňovaná bytová jednotka je v přízemí domu jako jednotka č. 7 a má podíl na obyt.domě na 513/7528 včetně podílu na příslušenství a pozemcích. Jedná se o dvoupokojový byt běžné dispozice, orientace oken jihovýchod a severozápad, je v 2.np zděného domu, umístění v malém obytném souboru asi 180m od návsi u hřiště. Stávající byt je v dobrém stavu, provedena dílčí modernizace s výměnou vybavenosti kuchyně, nové podlahy, rozvody elektro a opravy omítek. Garáž u domu není, před domem jsou parkovací stání, za domem jsou menší zahrádky. Přístup a příjezd k nemovitosti je po veřejné silnici, od silnice pak k domu po obecním pozemku Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 350-12 360 Kč/m 2 593 000-708 200 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 10 500 Kč/m 2 POROVNÁNÍ : Pro určení porovnávací hodnoty se podobné byty v regionu běžně obchodují a dosahované ceny se pohybují podle velikosti v druhu zděných domů v obchodovaných cenách od 10 000 do 13 000 Kč/m 2 pp. Rating prodeje ovlivňuje poloha, technický stav domu a pozemek. Převzat aktualizovaný podklad z databáze AZO POSN pro Jihomoravský kraj. Propočet: 57,3 m 2 x 10 500,- Kč/m 2 = 601 650,- Kč 3. Odpovědi na zadané otázky: Úkolem je podle usnesení zodpovědět : stanovit obvyklou cenu nemovitosti vedené u Katastrálního úřadu v Kyjově na LV čís. 2462 jako nemovité - 9 -
věci bytu č. 635/4 ve Ždánicích v domě č.p. 635 na pozemku p.č. 285 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č. 285 v okrese Hodonín, vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, pracoviště v Kyjově na LV číslo 2462 a 2145 pro obec a k.ú. Ždánice jako bytovou jednotku, pro potřebu exekutorského úřadu ve Vyškově podle usnesení č.sp. 114 EX 1054/10-77. Znalecká otázka je formulována v usnesení : úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí ( 66, odst. 5 Ex.řádu). Jedná se o tyto nemovitosti a jejich příslušenství: - byt č. 635/4 s podílem 5730/22580 na budově bydlení č.p. 635 a na pozemku parc.č. 285 o výměře 456 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, jež jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Kat.úřadem pro Jihomoravský kraj, kat.pracoviště Kyjov, pro obec a katastr.území Ždánice na listu vlastnictví číslo 2462 a 2145. Odpověď : Obvyklá cena nemovité věci, tedy cena bytu č. 635/4 ve Ždánicích v místě a čase obvyklá přihlížející k přednostem a vadám majetku vedeného na LV č. 2462 a 2145 v k.ú. Ždánice je odhadnuta na částku 600 000 Kč, slovy šestsettisíckorunčeských. Závěr : Vzhledem k tomu, že znalci nepřísluší vyslovovat právní závěry ani subjektivní nevyžádaná stanoviska, je výše uvedená odpověď na otázku zadání z usnesení považována za závěr posudku. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Odpovědná osoba pro stvrzení posudku při soudním řízení ve smyslu zák..č. 36/1967 Sb. hlavní zpracovatel Ing.Knap Vladimír, Pustiměř č.133, 68321 Pustiměř, tel.:517356502, e-mail: knap@vknap.eu V Pustiměři 10.11.2014 Ing. Vladimír Knap Pustiměř 133, 683 21 Pustiměř telefon: 603219840 e-mail: knap@infos.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 21.9.1984, č.j. Spr.3462/84 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6133 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33-14. E. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy : počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Lokalizace 1 Usnesení 2-10 -
FOTO : Byt č. 4 v domě č.p. 635 Ždánice pohled z boční ulice pohled ke vstupu pohled boční kuchyně pokoj koupelna s wc ložnice sklep - 17 -
LOKALIZACE : mapa okolí místo stavby - 18 -