ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è. 7113-1656/2018 Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ondøej Mareš soudní exekutor Exekutorský úøad Litomìøice Masarykova 679/33 412 01 Litomìøice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby exekuèního øízení. Adresa pøedmìtu ocenìní: Pozemek leží na adrese Ropice, Ropice, okres Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: 15.10.2018 Zpracováno ke dni: 15.10.2018 Zhotovitel: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu vèetnì titulního listu a 17 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 18.10.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id.! pozemku parc. è. 2686 a 2687 nacházejícího se v obci Ropice, okres, katastrální území Ropice pro potøeby exekuèního øízení. 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. è. 2686 a 2687, katastrální území Ropice Ropice, Ropice, okres Moravskoslezský kraj Ropice Ropice 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne 15.10.2018. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláøí, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické øešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo Heczková Irena, è. p. 177, 73997 Hrádek 1/2 Hyjánek Rudolf, è. p. 79, 73961 Ropice 1/2 Nemovitosti: Pozemek parc. è. 2686 a 2687 nacházející se v obci Ropice, okres, katastrální území Ropice. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceòovaný je užíván jako, rozloha pozemku èiní 19.696 m 2. Územní plán stanoví, že pozemku je regulována jako plochy Nt - plochy zemìdìlské - trvalé travní porosty. Na pozemku se nachází náletové døeviny a není oplocený. Samotný je svažitý. Pøístup k oceòovanému pozemku parc. è. 2686 a 2687 je zajištìn vìcným bøemenem cesty na pozemku parc. è. 2717. Pozemek je umístìn na západním okraji obce a charakter okolí odpovídá zástavbì rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodù je nedostateèná - nutnost dojezdu. V místì je dostupná základní škola (1. 5. tøída), pro vyšší vzdìlání a specializované služby je nutné dojíždìt a v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení a sportovního vyžití. Nejsou zde žádné úøady - nutnost dojezdu kvùli úøedním záležitostem a v obci je poboèka Èeské pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitì bez zdraví ohrožujících vlivù a v bezprostøední blízkosti objektu je zeleò v podobì lesù a luk. Pozemek se nachází v lokalitì se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav. V místì je zastávka autobusových a vlakových spojù a možnost parkování je na vlastním pozemku. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zloèiny jsou zde výjimeèné. Oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny. Tabulkový popis Rozloha 19.696 m 2 Popis oceòovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Pøístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost plochy Nt - plochy zemìdìlské - trvalé travní porosty náletové døeviny svažitý neoploceno Pøístup k oceòovanému pozemku parc. è. 2686 a 2687 je zajištìn vìcným bøemenem cesty na pozemku parc. è. 2717. zástavba rodinnými domy se zahradami západní okraj obce nedostateèná dostupnost obchodù - nutnost dojezdu, v místì je dostupná základní škola (1. 5. tøída), pro vyšší vzdìlání a specializované služby je nutné dojíždìt, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení a sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvùli úøedním 3
záležitostem, v obci je poboèka Èeské pošty Životní prostøedí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivù, zeleò v podobì lesù a luk v bezprostøední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojù, parkování na vlastním pozemku bez kontaktu se sousedy, v místì není zvýšená kriminalita, zloèiny jsou zde výjimeèné Vìcná bøemena oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny Další informace 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní 15.10.2018 jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. Rovnìž se v rámci výpoètu používá metodika "Komentáø k urèování obvyklé ceny (ocenìní majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí Èeské republiky. Pro vyøazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Pozemek parc. è. 2686 a 2687, katastrální území Ropice Pozemek v katastrálním území Ropice, obec Ropice è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Ropice, Ropice, okres Frýdek- Místek 19696 m 2 pøístup pøes soukromé osoby se zajištìním vìcným bøemenem ne, náletové døeviny Tøinec, okres 1 Pod Zvonek, Èeský 2 Tìšín, okres Karviná 3 Tøinec, okres 4 Dobrá, okres 5 Tøinec, okres 15533 m 2 23956 m 2 11804 m 2 9092 m 2 5780 m 2 pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup po veøejné asfaltové komunikaci 5
è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 24,00 Kè 0.9 21,60 Kè 1.05 1.00 1.00 1.02 1.05 1.00 1.1246 19,21 Kè 2 54,22 Kè 0.9 48,80 Kè 1.05 0.96 1.00 1.02 1.05 1.00 1.0796 45,20 Kè 3 30,07 Kè 0.9 27,07 Kè 1.05 1.08 1.00 0.90 1.03 1.00 1.0512 25,75 Kè 4 17,49 Kè Nepoužit 17,49 Kè 1.00 1.11 1.00 0.90 1.05 1.00 1.0490 16,67 Kè 5 35,00 Kè 0.9 31,50 Kè 1.05 1.14 1.00 1.02 1.05 1.00 1.2820 24,57 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 26,28 Kè 16,67 Kè 45,20 Kè 11,22 Kè 15,06 Kè 37,50 Kè Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou také srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 26,28 Kè/m 2 19.696 m 2 * = 517.616 Kè 518.000,-- Kè Po úpravì ceny vlastnickým podílem 1/2 je srovnávací hodnota pøedmìtné nemovitosti: 259.000,-- Kè 6
II) Ocenìní dle metodiky ÚZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) a dle metodiky MFÈR Pozemek v katastrálním území Ropice, obec Ropice è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Ropice, Ropice, okres Frýdek- Místek 19696 m 2 pøístup pøes soukromé osoby se zajištìním vìcným bøemenem ne, náletové døeviny Tøinec, okres 1 Pod Zvonek, Èeský 2 Tìšín, okres Karviná 3 Tøinec, okres 4 Dobrá, okres 5 Tøinec, okres 15533 m 2 23956 m 2 11804 m 2 9092 m 2 5780 m 2 pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup po veøejné asfaltové komunikaci Výpoèet relace dle èl. 5 odst. 3 Postupy pøi oceòování majetku státu. Výpoèet relace è.1 è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 24,00 0,90 21,60 2 54,22 0,90 48,80 3 30,07 0,90 27,07 4 17,49-17,49 5 35,00 0,90 31,50 Maximální hodnota 48,80 (pøípad è.2) Minimální hodnota 17,49 (pøípad è.4) Relace min vs. max hodnoty 2,7902 (relace nesmí být vìtší než 2) Aritmetický prùmìr 29,29 Odchylka max hodnoty od prùmìru 19,51 Odchylka min hodnoty od prùmìru 11,80 Bude vyøazena max hodnota (pøípad è.2) Výpoèet relace è.2 è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 24,00 0,90 21,60 2 54,22 0,90 48,80 3 30,07 0,90 27,07 4 17,49-17,49 5 35,00 0,90 31,50 Maximální hodnota 31,50 (pøípad è.5) Minimální hodnota 17,49 (pøípad è.4) Relace min vs. max hodnoty 1,8010 OK Aritmetický prùmìr 24,42 7
II. a) Výpoèet dle metodiky ÚZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Ropice, obec Ropice è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceòovaný objekt Ropice, Ropice, okres Frýdek- Místek 19696 m 2 pøístup pøes soukromé osoby se zajištìním vìcným bøemenem ne, náletové døeviny X Tøinec, okres 1 Pod Zvonek, 2 Èeský Tìšín, okres Karviná 3 Tøinec, okres 4 Dobrá, okres 5 Tøinec, okres 15533 m 2 23956 m 2 11804 m 2 9092 m 2 5780 m 2 pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup z veøejné asfaltové komunikace pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup pøes cizího vlastníka bez zajištìní vìcným bøemenem pøístup po veøejné asfaltové komunikaci 2 3 3 3 1 Výpoèet základní ceny è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Souèin 1 24,00 0,90 21,60 2 43,20 2 54,22 0,90 48,80 3 146,40 3 30,07 0,90 27,07 3 81,21 4 17,49-17,49 3 52,47 5 35,00 0,90 31,50 1 31,50 Mezisouèet 9 208,38 Celkem 23,15 Základní cena: 23,15 Kè/m 2 Úprava ceny dle èl. 5 odst. 4 a 5: 23,15 * 1,0000 = 23,15 Kè/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy pøi oceòování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 23,15 Kè/m 2 * 19.696 m 2 = 455.962,40 Kè 456.000,-- Kè 8
Po úpravì ceny vlastnickým podílem 1/2 je cena dle metodiky ÚZSVM: 228.000,-- Kè II. b) Výpoèet dle metodiky MFÈR Vylouèení extrémní hodnoty è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 24 0,90 21,60 2 54 0,90 48,80 3 30 0,90 27,07 4 17-17,49 5 35 0,90 31,50 Støední hodnota 24,42 Medián 24,34 Rozdíl max-min 14,01 Minimum 17,49 Maximum 31,50 Rozdìlení èetnosti Tøídy Èetnost Pravdìpodobnost 17 až 22 2 0.5 22 až 27 0 0 27 až 32 2 0.5 0,6 0,5 Èetnost 0,4 0,3 0,2 0,1 Èetnost 0 22 27 32 až až až 17 22 27 9
Výsledná cena dle metodiky MFÈR je stanovena v rozsahu: od 17,49 Kè/m 2 do 31,50 Kè/m 2 * 19.696 m 2 od 344.483,04 Kè do 620.424,00 Kè Celková cena po zaokrouhlení: od 344.000,-- Kè do 620.000,-- Kè Po úpravì ceny vlastnickým podílem 1/2 je cena dle metodiky MFÈR: od 172.000,-- Kè do 310.000,-- Kè 10
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 259.000,-- Kè II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 228.000,-- Kè II. b) Výsledek dle metodiky MFÈR od 172.000,-- Kè do 310.000,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id.! pøedmìtné nemovitosti v daném místì a èase vzhledem k horší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílù stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz V Praze, dne 18.10.2018 230.000 Kè Slovy: dvìstìtøicettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem 7113-1656/2018 znaleckého deníku. 11
17
Mapy oblasti 18
Snímek z územního plánu 19
Poøízená fotodokumentace 20
21
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Pozemek, 15533 m 2, Tøinec, okres Celková cena: 372.792 Kè Adresa: Tøinec, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tøinec, okres Plocha pozemku (m2) 15533 Cena 372 792 Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda Slovní popis Nabízíme k prodeji zemìdìlské v katastru Konská okres Frýdek Místek na LV 4144 o výmìøe 15533 m2. Pozemky se skládají ze dvou územních celkù. Pùda je obhospodaøovaná na základì nájemní smlouvy. 22
4. Fotodokumentace 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 2 Prodej, Pozemek, 23956 m 2, Pod Zvonek, Èeský Tìšín, okres Karviná Celková cena: 1.299.000 Kè Adresa: Pod Zvonek, Èeský Tìšín, okres Karviná 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Pod Zvonek, Èeský Tìšín, okres Karviná Souèasné využití zemìdìlská pùda Cena 1 299 000 Kè Umístìní objektu Okraj obce 23
Plocha pozemku (m2) 23956 Slovní popis Exkluzivnì nabízíme k prodeji nestavební o výmìøe 23956 m2 v krásném místì s výhledem na Beskydy.Pozemek je urèený k m úèelùm. Je k nìmu dobrý dojezd po obecní asfaltové komunikaci. 4. Fotodokumentace 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 3 Prodej, Pozemek, 11804 m 2, Tøinec, okres Celková cena: 355.000 Kè Adresa: Tøinec, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 24
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tøinec, okres Souèasné využití zemìdìlská pùda Cena 355 000 Kè Umístìní objektu Polosamota Plocha pozemku (m2) 11804 Slovní popis Nabízíme k prodeji vedený jako orná pùda a trvalý travnatý porost o celkové výmìøe 11.804 m2. Pozemek je celodennì proslunìný a nachází se nedaleko centra Tøince a hranic s Polskem. Více informací u makléøe. 4. Fotodokumentace 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 4 Prodej, Pozemek, 9092 m 2, Dobrá, okres Celková cena: 159.000 Kè Adresa: Dobrá, okres 25
2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Adresa Dobrá, okres Èíslo øízení V-4860/2018 Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 159 000 Kè Plocha pozemku (m2) 9092 24.05.2018 Souèasné využití zemìdìlská pùda Slovní popis Nabízíme k prodeji zemìdìlské v katastru Dobrá u Frýdku Místku okres na LV 1894 o výmìøe 9092 m2. Pozemky se skládají ze dvou územních celkù. Pùda je obhospodaøovaná na základì nájemní smlouvy. 4. Fotodokumentace 26
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 5780 m 2, Tøinec, okres Celková cena: 202.300 Kè Adresa: Tøinec, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tøinec, okres Souèasné využití zemìdìlská pùda Cena 202 300 Kè Umístìní objektu Klidná èást obce Plocha pozemku (m2) 5780 Slovní popis Nabízíme k prodeji o velikosti 5780 m2 v okrajové èásti mìsta Tøinec - Konská. Celodennì proslunìný je rovinatý s pøístupem z obecní asfaltové komunikace, která je celoroènì udržovaná. Pozemek je veden jako orná pùda. Makléø doporuèuje prohlídku 27
4. Fotodokumentace 28