- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1437-23/2014 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 133 na pozemku parc.č. 324, pozemků p.č. 324 a 325 a příslušenství, v k.ú. Vrbice nad Odrou, obci Bohumín, okresu Karviná (LV č. 268) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00955/13 Podle stavu ke dni 8.1.2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20.1.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: rodinný dům č.p. 133 Adresa nemovité věci: Ostravská 133 Okres: Karviná Obec: Bohumín Katastrální území: Vrbice nad Odrou 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 8.1.2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci neumožnil znalci ani přes výzvu prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 268 pro k.ú. Vrbice nad Odrou ze dne 15.11.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00955/13-041 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 268 zapsán: Buflová Pavlína, Volgogradská 2529/9, 700 30 Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo soudcovské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bohumín, v části obce Vrbice, při ulici Ostravská, jež je páteřní komunikací spojující Bohumín s Ostravou, naproti benzínové pumpy. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 324 a na něm situovaným rodinným domem č.p. 133, pozemkem p.č. 325 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby Na pozemku p.č. 324 se nachází vedlejší stavba. Jedná se o přízemní zděnou hospodářskou budovu obdélníkového tvaru. Na ní navazuje kovový přístřešek. b) venkovní úpravy venkovní úpravy sestávají z oplocení, zpevněných ploch, přípojek IS. Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyly shledány Negativa oceňované nemovité věci: - špatný technický stav vyžadující další investice - umístění při ulici Ostravská, jež je páteřní komunikací procházející obcí z toho vyplývající zvýšená hlučnost a prašnost. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - oznámení o zpřístupnění nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 133 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží s možností využití podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna dřevěná zdvojená. Fasádní omítky z části břizolitové, zbytek chybí. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Krytina střechy osinkocementové šablony. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění lokální na tuhá paliva. Ohřev teplé vody el.bojlerem. Znalec předpokládá, že nemovitost obsahuje 2 místnosti a kuchyň v přízemí a jednu v podkroví. Zastavěná plocha objektu činí 100 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 85 m 2. Technický stav objektu je špatný. Objekt bude vyžadovat celkovou rekonstrukci. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 80%. Příslušenství nemovité věci je minimálního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS, oplocení, zpevněných ploch, vedlejší stavby. Příslušenství je ve špatném stavu, na hranici životnosti. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 324 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 325 zahrada o výměře 297 m2 o výměře 400 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 697 m 2. Na zahradě se nachází trvalé porosty, ovocné stromy a keře zanedbané.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 800 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Vrbice Rychvald Skřečoň Rychvald ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 697 531 726 260 zastavěná plocha 100 127 118 60 užitná podlahová plocha 85 100 110 72 prodejní/nabídkovácena celkem 790 000 749 000 499 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,8 0,8 0,8 datum nabídky/prodeje I.14 I.14 I.14 korekce pro datum nabídky 1 1 1 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,9 0,85 0,95 vzhled a atraktivita objektu srov. srov. srov. korekce pro atraktivitu 1 1 1 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1 1 1 příslušenství srov. srov. lepší korekce pro příslušenství 1 1 1 korekce pro velikost domu 0,9 0,85 1,1 korekce pro velikost pozemku 1,05 1 1,15 Indikovaná hodnota nemovité věci 483 392 537 516 432 922 479 739 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 483 392 Kč
- 6 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 480 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 480 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: rodinného domu č.p. 133 na pozemku parc.č. 324, pozemků p.č. 324 a p.č. 325 a příslušenství, v k.ú. Vrbice nad Odrou, obci Bohumín, okresu Karviná (LV č. 268) je stanovena ke dni 8.1.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 480 000,- Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 480 000,- Kč Slovy: čtyřistaosmdesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 20.1.2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1437-23/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovité věci LV č. 268 Příloha č. 5: Výzva k zpřístupnění nemovité věci
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Rychvald Cena: 790 000,- Kč Plocha zastavěná: 127 m 2 Plocha užitná: 100 m 2 Plocha pozemku: 531 m 2 zděný dům v klidné části Rychvaldu. V přízemí jsou 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC. V podkroví jsou ještě dva menší pokoje a prostorná půda. Dům nabízí možnost přestavby půdních prostor na obytné podkroví, ale také možnost vybudovat 2 bytové jednotky o velikosti 2+1 s možností půdní vestavby (v minulosti dvě bytové jednotky byly). Dům je napojen na obecní vodovod, odpad je řešen formou septiku napojeného na kanalizaci, lokální topení - krbová kamna v obývacím pokoji. Je zde kompletně zrekonstruovaná koupelna Nemovitá věc č. 2 RD Bohumín Skřečoň Cena: 749 000,- Kč Plocha zastavěná: 118 m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha pozemku: 726 m 2 rodinný dům o velikosti 4+1 v obci Bohumín Skřečoň na ulici 1. Máje. Půda je předělaná na podkroví. RD je vytápěn plynem i tuhými palivy. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka, koupelna je s vanou a WC. Dům je dobrém stavu. Nemovitá věc č. 3 RD Rychvald Cena: 499 000,- Kč Plocha zastavěná: 60 m 2 Plocha užitná: 72 m 2 Plocha pozemku: 260 m 2 k prodeji polovinu rodinného domu 3+1 v Rychvaldu. Dům je nezařízený, před rekonstrukcí, pro vytápění je možno použít vlastní krb nebo zděná kamna. Dům má částečně plastová okna, dřevěné podlahy a částečně rekonstruovanou koupelnu s obklady a keramickou dlažbou. K domu náleží hospodářská budova, sklep