ZNALECKÝ POSUDEK č. 5011-379/2016 O ceně pozemku č.1594 ve zjednodušené evidenci v obci Pačlavice, včetně příslušenství, o velikosti 414 m 2, vše zapsáno na LV č.565 pro k.ú.pačlavice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-368/12-85 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 8.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku č.1594 ve zjednodušené evidenci v obci Pačlavice, včetně příslušenství, o velikosti 414 m 2, vše zapsáno na LV č.565 pro k.ú.pačlavice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Pačlavice 768 34 Pačlavice Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Pačlavice Katastrální území: Pačlavice Počet obyvatel: 865 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.11.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.565 pro k.ú.pačlavice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Daniel Dusík, Mendlova 897/7a, 74235 Odry, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je pozemek, obdélníkového tvaru, nacházející se mimo zastavěné území obce, v lokalitě, nazývané Bažantnice. Pozemek je zemědělsky využíván a s jiným využitím se nepočítá. Na pozemku se nenacházejí žádné další předměty k ocenění. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná - 3 -
částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek PK 1594-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek PK 1594 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zemědělský 1594 32051 26,00 7,28 7,28 189,28 pozemek zemědělský 1594 32411 369,00 8,79 8,79 3 243,51 pozemek zemědělský pozemek 1594 34811 19,00 7,89 7,89 149,91 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 414,00 m 2 3 582,70 Pozemek PK 1594 - zjištěná cena = 3 582,70 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek PK 1594 3 582,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 582,70 Kč Celkem 3 582,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 582,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek PK 1594 3 582,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 582,70 Kč Celkem 3 582,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 582,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 580,- Kč slovy: Třitisícepětsetosmdesát Kč - 6 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 34.079,- Kč a ve výši 81.909,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Nový Jičín, Svatopluka Čecha 1697/15, 74101 Nový Jičín, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 226.009,- Kč s příslušenstvím a náklady - DG Tip, spol. s r.o., K terminálu 687/2, Horní Heršpice, 61900 Brno, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-368/2012-20 ze dne 1.6.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) zahrada o výměře 3013 m2 v obci Zborovice Kat. území Medlov u Zborovic okr. Kroměříž. Zahrada je osázena z části ovocnými stromy, z části se dá použít pro pěstování zemědělských plodin. Pozemek je přístupný z obecní komunikace. Požadovaná cena 45,- Kč/m2 včetně právního servisu. 2) Prodej pozemku 6 167 m2 Chvalkovice, okres Vyškov. Tři samostatné pozemky 1 378 m2 orná půda, 910 m2 orná půda a 3 879 m2 orná půda. Požadovaná cena 25,- Kč/m2. 3) orná půda o celkové výměře 4028 m2 v katastrálním území Hoštice u Litenčic, okres Kroměříž. Jedná se o pruh v honu. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 32411 a 32451. Bez pachtovní smlouvy. Požadovaná cena 19,- Kč/m2. 4) zemědělské pozemky o výměře 2.679 m² nacházející se v okolí obce Kunkovice, okres Kroměříž. Pozemky vedené dle katastru nemovitostí jako trvalý travní porost jsou z části obhospodařovány bez nájemního vztahu a částečně zavedeny v LPIS - možnost dotace. Požadovaná cena 18,- Kč/m2 včetně provize. - 7 -
5) Prodej pozemku vhodného pro zemědělské účely, v k.ú. Srbce, v oblasti zvané Hroudník, okres Prostějov. Jedná se pozemek vedený na k.ú. jako orná půda, v současné době obdělávaný. Celková výměra pozemku je 1976 m2, přístup po nezpevněné, obecní komunikaci. Požadovaná cena 35,- Kč/m2. 6) zemědělský pozemek v k.ú. Vitčice (sousední obec), o celkové výměře 1828 m2, také s obecní, přístupovou cestou. Požadovaná cena 35,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 29,50 Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu, velikost a možnosti využití stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 30,- Kč/m2. V obvyklé ceně je zohledněna i případná existence pachtovní smlouvy. Za celý pozemek 12.420,- Kč, po zaokrouhlení pak 12.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 12.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 12.000,- Kč. Slovy: Dvanácttisíc Kč V Tršicích 8.11.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 8 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5011-379/2016 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 565 ze dne 6.9.2016 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 2-10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
- 14 -