ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è. 7695-159/2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úøad JUDr. Ondøej Mareš, LL.M. Adresa: Masarykova 679/33, 412 01 Litomìrice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí za úèelem soudního øízení. Adresa pøedmìtu ocenìní: Hrdly è.p. 12, Bohušovice nad Ohøí, okres Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: 24.01.2019 Zpracováno ke dni: 29.01.2019 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu vèetnì titulního listu a 17 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 29.01.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu è.p. 12 vè. pøíslušenství a pozemku parc. è. st. 15/3 v obci Bohušovice nad Ohøí, okres, katastrální území Hrdly za úèelem soudního øízení (124 EX 5040/10). 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dùm è.p. 12, obec Bohušovice nad Ohøí Hrdly è.p. 12, Bohušovice nad Ohøí, okres Ústecký kraj Bohušovice nad Ohøí Hrdly 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne 24.01.2019. Prohlídka byla za pøítomnosti: p. Zahálková. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodòová mapa, informace realitních kanceláøí, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické øešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo SJM Zahálka Vratislav a Zahálková Lenka, Hrdly 9, 41201 Bohušovice nad Ohøí Nemovitosti: Rodinný dùm è.p. 12 vè. pøíslušenství a pozemku parc. è. st. 15/3 v obci Bohušovice nad Ohøí, okres, katastrální území Hrdly. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace nebyla poskytnuta. 7. Celkový popis nemovitosti Oceòovaný rodinný dùm je samostatný objekt a má celkem 2 nadzemní podlaží. Dùm má èásteèné podsklepení, v èásti je pùda a nemá vybudované obytné podkroví. Kolaudaèní rozhodnutí uvádí, že objekt byl postaven v roce 1992. 2
Základy jsou betonové izolované, konstrukce objektu je zdìná, stìny mají tlouš ku 40 cm a stropy jsou železobetonové monolitické. Tvar støechy je sedlový, støešní krytinu tvoøí betonová taška a klempíøské prvky jsou plechové pozinkované. Vnìjší omítky jsou vápenocementové a zateplení pláštì není provedeno. Dispoziènì je dùm 3+1. V domì se nachází kuchynì o výmìøe 11,60 m 2, chodba o výmìøe 8,40 m 2, WC o výmìøe 2,10 m 2, spíž o výmìøe 2,10 m 2, obývací pokoj o výmìøe 21,50 m 2, zádveøí o výmìøe 5,90 m 2, schodištì o výmìøe 8,40 m 2, ložnice o výmìøe 11,60 m 2, pokoj o výmìøe 11,60 m 2, schodištì o výmìøe 8,40 m 2, koupelna o výmìøe 4,20 m 2, prádelna o výmìøe 21,50 m 2, kotelna o výmìøe 11,60 m 2, chodba o výmìøe 8,40 m 2, schodištì o výmìøe 8,40 m 2, ložnice o výmìøe 5,20 m 2, sklep o výmìøe 2,10 m 2, sklep o výmìøe 2,10 m 2, garáž o výmìøe 24,00 m 2, lodžie o výmìøe 5,20 m 2. Podlahová plocha èiní 150,90 m 2. Podlahová plocha vè. pøíslušenství èiní 184,30 m 2. Vnitøní omítky jsou štukové. Jsou zde zdvojená døevìná okna. Obytné prostory mají orientaci na západ. V koupelnì se nachází klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Jsou zde použity tyto dveøe: dýhované plné, dýhované prosklené, zárubnì jsou ocelové a vchodové dveøe jsou hliníkové. Vybavení kuchynì: kuchyòská linka bez vestavìných spotøebièù, elektrický sporák. Osvìtlovací techniku tvoøí lustry, záøivková svítidla. V obytných místnostech jsou položeny koberce, v kuchyni je položeno lino, v koupelnì jsou podlahy tvoøeny keramickou dlažbou a v chodbì je podlaha øešena: keramická dlažba, koberce. V ostatních místnostech je lino. Souèástí vybavení domu je digestoø. Do domu je zavedena elektøina o napìtí 230V a 400V a dodávky zajiš uje rozvodná sí elektrického proudu. Objekt je pøipojen na vodovodní øad, odpadní vody jsou svedeny do kanalizace a zemní plyn zde není zaveden. Dùm má ústøední topení pomocí kotle na tuhá paliva a topná tìlesa jsou závìsné radiátory. Ohøev vody je øešen bojlerem. Stìny objektu jsou bez vad (chybí finální fasádní omítka), støecha je bez vad, okna domu jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vady vybavení nejsou a v objektu jsou rozvody bez vad. Stav rodinného domu je velmi dobrý. Pøilehlý pozemek je bez porostù a plot pozemku tvoøí døevìný plot, zdìný plot. Sklon pozemku je rovinatý. K objektu lze pøijet bez problému po zpevnìné obecní cestì. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. Poloha domu je v èásti obce, která je stavebnì nesrostlá s její sídelní èástí a charakter okolí odpovídá zástavbì rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodù je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. V místì je dostupná základní škola, pro vyšší vzdìlání a specializované služby je nutné dojíždìt a je zde pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení. V okolí je pouze èásteèná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdùležitìjší úøady, ostatní úøady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je poboèka Èeské pošty. 3
Dùm je postaven v klidné lokalitì bez zdraví ohrožujících vlivù a v bezprostøední blízkosti objektu je zeleò v podobì lesù a luk. Je zde nízké nebezpeèí výskytu povodnì (území tzv. 100leté vody). V místì je zastávka autobusových a vlakových spojù. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v bìžném kontaktu a v místì není zvýšená kriminalita, zloèiny jsou zde výjimeèné. Oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny. Tabulkový popis Typ rodinného domu samostatný objekt Poèet nadzemních podlaží 2 Podsklepení Podkroví Pùda èásteèné ne èásteènì Dùm byl postaven v roce 1992 Zdroj informace o dobì výstavby dle kolaudaèního rozhodnutí Rozsah rekonstrukce domu Popis rodinného domu Základy Konstrukce Stropy Tlouš ka stìn Støecha Krytina støechy Klempíøské prvky Vnìjší omítky Vnitøní omítky Typ oken v domì Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveøe Typ zárubní Vnitøní dveøe Osvìtlovací technika betonové izolované zdìná železobetonové monolitické 40 cm sedlová betonová taška pozinkované vápenocementové štukové døevìná zdvojená západ klasická vana, umyvadlo klasická toaleta hliníkové ocelové dýhované plné, dýhované prosklené lustry, záøivková svítidla 4
Kuchynì kuchyòská linka bez vestavìných spotøebièù, elektrický sporák Dispozice RD 3+1 Kuchynì Kuchynì 11,60 m 2 Ostatní prostory Chodba 8,40 m 2 Koupelna, WC WC 2,10 m 2 Ostatní prostory Spíž 2,10 m 2 Pokoj Obývací pokoj 21,50 m 2 Ostatní prostory Zádveøí 5,90 m 2 Ostatní prostory Schodištì 8,40 m 2 Pokoj Ložnice 11,60 m 2 Pokoj Pokoj 11,60 m 2 Ostatní prostory Schodištì 8,40 m 2 Popis místností a rozmìry v m2 Koupelna, WC Koupelna 4,20 m 2 Ostatní prostory Prádelna 21,50 m 2 Ostatní prostory Kotelna 11,60 m 2 Ostatní prostory Chodba 8,40 m 2 Ostatní prostory Schodištì 8,40 m 2 Pokoj Ložnice 5,20 m 2 Podlahová plocha 150,90 m 2 Pøíslušenství Sklep 2,10 m 2 Pøíslušenství Sklep 2,10 m 2 Pøíslušenství Garáž 24,00 m 2 Pøíslušenství Lodžie 5,20 m 2 Podlahová plocha vè. pøíslušenství 184,30 m 2 Elektøina Vodovod Svod splašek Plynovod Øešení vytápìní v domì Topná tìlesa Øešení ohøevu vody Podlahy v domì Popis stavu rodinného domu 230V a 400V vodovod veøejná kanalizace ne kotel na tuhá paliva závìsné radiátory bojler místnosti: koberce kuchynì: lino koupelna, WC: keramická dlažba chodba: keramická dlažba, koberce ostatní: lino velmi dobrý 5
Vady rodinného domu Trvalé porosty rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad støecha: bez vad zdivo: bez vad bez porostù Popis pozemku Popis okolí Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Pøístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostøedí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita rovinatý døevìný plot, zdìný plot pøístup bezproblémový po zpevnìné obecní cestì zástavba rodinnými domy se zahradami v èásti obce stavebnì nesrostlé se sídelní èástí obce dostupnost pouze menších obchodù s omezenou otevírací dobou, v místì je dostupná základní škola, pro vyšší vzdìlání a specializované služby je nutné dojíždìt, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdùležitìjší úøad/úøady v místì, ostatní úøady v dojezdové vzdálenosti, v obci je poboèka Èeské pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivù, zeleò v podobì lesù a luk v bezprostøední blízkosti, lokalita s nízkým nebezpeèím výskytu povodnì (území tzv. 100leté vody) zastávka vlakových a autobusových spojù, parkování na vlastním pozemku vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v bìžném kontaktu, v místì není zvýšená kriminalita, zloèiny jsou zde výjimeèné Vìcná bøemena oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny Další informace 6
8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní 29.01.2019 jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. Rovnìž se v rámci výpoètu používá metodika "Komentáø k urèování obvyklé ceny (ocenìní majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí Èeské republiky. Pro vyøazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Rodinný dùm è.p. 12, obec Bohušovice nad Ohøí Rodinný dùm Hrdly è.p. 12 obec Bohušovice nad Ohøí è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Bohušovice nad Ohøí, okres 150.9 m 2, 3+1, podsklepený: èásteèné Velmi dobrý 305 m 2 Patrový RD 3+1, s garáží, v klidné lokalitì, èásteènì podsklepený, v udržovaném stavu, chybí finální fasádní omítka 1 Bròany, okres 2 3 4 Doksany, okres Mlékojedy, okres Èeské Kopisty, Terezín, okres 5 Bròany, okres 150 m 2, Patrový Dobrý 678 m 2 210 m 2, Patrový Dobrý 1896 m 2 150 m 2, Patrový Dobrý 366 m 2 155 m 2, Pøízemní Dobrý 843 m 2 175 m 2, Pøízemní Dobrý 503 m 2 Patrový RD 3+1, se zahrádkou a garáží, v klidné lokalitì, nedaleko od Prahy, èásteènì podsklepený, s velkými pùdními prostory (2 patra), umožòujícími vestavbu dalších pokojù (nebo úpravu na dvougeneraèní dùm), vše v pùvodním, dobøe udržovaném stavu Dùm je cihlový s rovnou plechovou støechou. Vedle domu je garáž, zahrádka a pergola pro posezení. Obì patra mají dispozici 3+1. V pøízemí nalezeneme velkou vstupní halu, kuchyni, 2x pokoj, koupelnu, toaletu, prádelnu a další místnost u prádelny, kterou lze využít jako pracovnu. V patøe domu nalezneme kuchyni, velmi prostorný obývací pokoj s krbem, ložnici, další samostatný pokoj a sociální zaøízení. Každé patro má po 105 m2 obytné plochy. Dùm je podsklepený rozloha sklepu je 27 m2. Dùm je koncipovaný jako 4+1 s balkónem a sklepem s možností další vestavby v dalších doposud nevyužitých prostorech domu. V pøízemí se nachází Kuchyò, koupelna, obývací pokoj, samostatný WC a chodba. V prvním patøe domu jsou k dispozici další 3 pokoje a balkón. Vytápìní domu je øešeno plynovým kotlem, ohøev vody je elektrickým bojlerem. K domu patøí dvorek s prostornou garáží a menší zahrádka. Dùm po èásteèné rekonstrukci a to jak vnitøních tak i venkovních prostor. Nemovitost je rozdìlena na dvì bytové jednotky a to i vèetnì ing. sítí. Dùm je samostatný, ale uzavøen v bloku Rodinný dùm s okrasnou zahrádkou (184 m2) a garážemi pro dvì auta. Pøi vstupu na pozemek je dláždìný dvorek, na kterém jsou podél zdi vystavìny kotce pro psy. Hned za ním je zahrada. V pøízemí domu je menší pøedsíò a do bytu se vstupuje po schodišti do 1. NP. Ten sestává ze ètyø místností: obývací pokoj, ložnice, dìtský pokoj a kuchyò s jídelním koutem se vstupem na rozlehlou terasu. V koupelnì je vana s umyvadlem, toaleta je zvláš. Teplo je zajištìno dvìma kotly, jeden plynový a druhý elektrický 8
è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 13.326,67 Kè 0.9 11.994,00 Kè 1.00 1.00 0.85 1.18 1.00 1.00 1.0030 11.958,12 Kè 2 13.333,33 Kè Nepoužit 13.333,33 Kè 1.00 0.97 0.90 1.30 1.00 1.00 1.1349 11.748,46 Kè 3 14.600,00 Kè 0.9 13.140,00 Kè 1.00 1.00 0.90 1.03 1.00 1.00 0.9270 14.174,76 Kè 4 15.483,87 Kè 0.9 13.935,48 Kè 1.00 1.00 0.90 1.20 1.00 1.00 1.0800 12.903,23 Kè 5 10.285,71 Kè Nepoužit 10.285,71 Kè 1.00 0.99 0.85 1.10 1.00 1.00 0.9257 11.111,29 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 12.379,17 Kè 11.111,29 Kè 14.174,76 Kè 1.191,78 Kè 11.187,39 Kè 13.570,95 Kè Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu z blízkého okolí. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 12.379,17 Kè/m 2 150,90 m 2 * = 1.868.017 Kè 1.868.000,-- Kè 9
II) Ocenìní dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) a dle metodiky MFÈR Rodinný dùm Hrdly è.p. 12 obec Bohušovice nad Ohøí è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Bohušovice nad Ohøí, okres 150.9 m 2, 3+1, podsklepený: èásteèné Velmi dobrý 305 m 2 Patrový RD 3+1, s garáží, v klidné lokalitì, èásteènì podsklepený, v udržovaném stavu, chybí finální fasádní omítka 1 Bròany, okres 2 3 4 Doksany, okres Mlékojedy, okres Èeské Kopisty, Terezín, okres 5 Bròany, okres 150 m 2, Patrový Dobrý 678 m 2 210 m 2, Patrový Dobrý 1896 m 2 150 m 2, Patrový Dobrý 366 m 2 155 m 2, Pøízemní Dobrý 843 m 2 175 m 2, Pøízemní Dobrý 503 m 2 Patrový RD 3+1, se zahrádkou a garáží, v klidné lokalitì, nedaleko od Prahy, èásteènì podsklepený, s velkými pùdními prostory (2 patra), umožòujícími vestavbu dalších pokojù (nebo úpravu na dvougeneraèní dùm), vše v pùvodním, dobøe udržovaném stavu Dùm je cihlový s rovnou plechovou støechou. Vedle domu je garáž, zahrádka a pergola pro posezení. Obì patra mají dispozici 3+1. V pøízemí nalezeneme velkou vstupní halu, kuchyni, 2x pokoj, koupelnu, toaletu, prádelnu a další místnost u prádelny, kterou lze využít jako pracovnu. V patøe domu nalezneme kuchyni, velmi prostorný obývací pokoj s krbem, ložnici, další samostatný pokoj a sociální zaøízení. Každé patro má po 105 m2 obytné plochy. Dùm je podsklepený rozloha sklepu je 27 m2. Dùm je koncipovaný jako 4+1 s balkónem a sklepem s možností další vestavby v dalších doposud nevyužitých prostorech domu. V pøízemí se nachází Kuchyò, koupelna, obývací pokoj, samostatný WC a chodba. V prvním patøe domu jsou k dispozici další 3 pokoje a balkón. Vytápìní domu je øešeno plynovým kotlem, ohøev vody je elektrickým bojlerem. K domu patøí dvorek s prostornou garáží a menší zahrádka. Dùm po èásteèné rekonstrukci a to jak vnitøních tak i venkovních prostor. Nemovitost je rozdìlena na dvì bytové jednotky a to i vèetnì ing. sítí. Dùm je samostatný, ale uzavøen v bloku Rodinný dùm s okrasnou zahrádkou (184 m2) a garážemi pro dvì auta. Pøi vstupu na pozemek je dláždìný dvorek, na kterém jsou podél zdi vystavìny kotce pro psy. Hned za ním je zahrada. V pøízemí domu je menší pøedsíò a do bytu se vstupuje po schodišti do 1. NP. Ten sestává ze ètyø místností: obývací pokoj, ložnice, dìtský pokoj a kuchyò s jídelním koutem se vstupem na rozlehlou terasu. V koupelnì je vana s umyvadlem, toaleta je zvláš. Teplo je zajištìno dvìma kotly, jeden plynový a druhý elektrický Výpoèet relace dle èl. 8 odst. 3 Postupy pøi oceòování majetku státu. Výpoèet relace è.1 è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 13.326,67 0,90 11.994,00 2 13.333,33-13.333,33 3 14.600,00 0,90 13.140,00 4 15.483,87 0,90 13.935,48 5 10.285,71-10.285,71 Maximální hodnota 13.935,48 (pøípad è.4) Minimální hodnota 10.285,71 (pøípad è.5) Relace min vs. max hodnoty 1,3548 OK Aritmetický prùmìr 12.537,70 10
II. a) Výpoèet dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) Rodinný dùm Hrdly è.p. 12 obec Bohušovice nad Ohøí è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceòovaný objekt Bohušovice nad Ohøí, okres 150.9 m 2, 3+1, podsklepený: èásteèné Velmi dobrý 305 m 2 Patrový RD 3+1, s garáží, v klidné lokalitì, èásteènì podsklepený, v udržovaném stavu, chybí finální fasádní omítka X 1 Bròany, okres 2 3 4 Doksany, okres Mlékojedy, okres Èeské Kopisty, Terezín, okres 5 Bròany, okres 150 m 2, Patrový Dobrý 678 m 2 210 m 2, Patrový Dobrý 1896 m 2 150 m 2, Patrový Dobrý 366 m 2 155 m 2, Pøízemní Dobrý 843 m 2 175 m 2, Pøízemní Dobrý 503 m 2 Patrový RD 3+1, se zahrádkou a garáží, v klidné lokalitì, nedaleko od Prahy, èásteènì podsklepený, s velkými pùdními prostory (2 patra), umožòujícími vestavbu dalších pokojù (nebo úpravu na dvougeneraèní dùm), vše v pùvodním, dobøe udržovaném stavu Dùm je cihlový s rovnou plechovou støechou. Vedle domu je garáž, zahrádka a pergola pro posezení. Obì patra mají dispozici 3+1. V pøízemí nalezeneme velkou vstupní halu, kuchyni, 2x pokoj, koupelnu, toaletu, prádelnu a další místnost u prádelny, kterou lze využít jako pracovnu. V patøe domu nalezneme kuchyni, velmi prostorný obývací pokoj s krbem, ložnici, další samostatný pokoj a sociální zaøízení. Každé patro má po 105 m2 obytné plochy. Dùm je podsklepený rozloha sklepu je 27 m2. Dùm je koncipovaný jako 4+1 s balkónem a sklepem s možností další vestavby v dalších doposud nevyužitých prostorech domu. V pøízemí se nachází Kuchyò, koupelna, obývací pokoj, samostatný WC a chodba. V prvním patøe domu jsou k dispozici další 3 pokoje a balkón. Vytápìní domu je øešeno plynovým kotlem, ohøev vody je elektrickým bojlerem. K domu patøí dvorek s prostornou garáží a menší zahrádka. Dùm po èásteèné rekonstrukci a to jak vnitøních tak i venkovních prostor. Nemovitost je rozdìlena na dvì bytové jednotky a to i vèetnì ing. sítí. Dùm je samostatný, ale uzavøen v bloku Rodinný dùm s okrasnou zahrádkou (184 m2) a garážemi pro dvì auta. Pøi vstupu na pozemek je dláždìný dvorek, na kterém jsou podél zdi vystavìny kotce pro psy. Hned za ním je zahrada. V pøízemí domu je menší pøedsíò a do bytu se vstupuje po schodišti do 1. NP. Ten sestává ze ètyø místností: obývací pokoj, ložnice, dìtský pokoj a kuchyò s jídelním koutem se vstupem na rozlehlou terasu. V koupelnì je vana s umyvadlem, toaleta je zvláš. Teplo je zajištìno dvìma kotly, jeden plynový a druhý elektrický 3 2 3 3 3 Výpoèet základní ceny è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Souèin 1 13.326,67 0,90 11.994,00 3 35.982,00 2 13.333,33-13.333,33 2 26.666,66 3 14.600,00 0,90 13.140,00 3 39.420,00 4 15.483,87 0,90 13.935,48 3 41.806,44 5 10.285,71-10.285,71 3 30.857,13 Mezisouèet 14 174.732,23 Celkem 12.480,87 11
Základní cena: 12.480,87 Kè/m 2 Úprava ceny dle èl. 8 odst. 4 a 5: 12.480,87 * 1,0000 = 12.480,87 Kè/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy pøi oceòování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 12.480,87 Kè/m 2 * 150,90 m 2 = 1.883.363,28 Kè 1.880.000,-- Kè II. b) Výpoèet dle metodiky MFÈR Vylouèení extrémní hodnoty è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 13.327 0,90 11.994,00 2 13.333-13.333,33 3 14.600 0,90 13.140,00 4 15.484 0,90 13.935,48 5 10.286-10.285,71 Støední hodnota 12.537,70 Medián 13.140,00 Rozdíl max-min 3.649,77 Minimum 10.285,71 Maximum 13.935,48 Rozdìlení èetnosti Tøídy Èetnost Pravdìpodobnost 10.286 až 11.198 1 0.2 11.198 až 12.111 1 0.2 12.111 až 13.023 0 0 13.023 až 13.935 3 0.6 12
Èetnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Èetnost 0 11.198 12.111 13.023 13.935 až až až až 10.286 11.198 12.111 13.023 Výsledná cena dle metodiky MFÈR je stanovena v rozsahu: od 13.023,04 Kè/m 2 do 13.935,48 Kè/m 2 * 150,90 m 2 od 1.965.176,74 Kè do 2.102.863,93 Kè Celková cena po zaokrouhlení: od 1.970.000,-- Kè do 2.100.000,-- Kè 13
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 1.868.000,-- Kè II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 1.880.000,-- Kè II. b) Výsledek dle metodiky MFÈR od 1.970.000,-- Kè do 2.100.000,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pøedmìtné nemovitosti v daném místì a èase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 29.01.2019 1.900.000 Kè Slovy: jedenmiliondevìtsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem 7695-159/2019 znaleckého deníku. Znalec si je vìdom následkù vìdomì nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona è. 99/1963 Sb., obèanský soudní øád, v platném znìní. 14
E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapì 15
Pøehledová mapa 16
Zpráva o riziku povodnì 17
Poøízená fotodokumentace 18
19
20
21
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Rodinný dùm, 150 m 2, Bròany, okres Celková cena: 1.999.000 Kè Adresa: Bròany, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bròany, okres Stav objektu Dobrý Cena 1 999 000 Kè Plocha užitná 150 Konstrukce budovy Cihlová Plocha pøidruženého pozemku Typ domu Patrový 678 Slovní popis Nabízíme k prodeji patrový RD 3+1, se zahrádkou a garáží, v klidné lokalitì, nedaleko od Prahy. Prostorný rodinný dùm z 30. let minulého století s garáží (359m2) a zahrádkou (319m2) v obci Bròany, okr., patrový, èásteènì podsklepený, s velkými pùdními prostory (2 patra), umožòujícími vestavbu dalších pokojù (nebo úpravu na dvougeneraèní dùm), vše v pùvodním, dobøe udržovaném stavu. Stav domu umožòuje okamžité nastìhování, nebo modernizaci, podle pøedstav nových majitelù. Dùm je volný, ale pøes zimu vytápìný. Vchod do domu od ulice a ze zahrady, chodba s koupenou, WC a spižírnou, dále prùchozí, prostorná kuchyò, obývací pokoj a za ním ložnice. V prvním patøe je další prostorný pokoj a pøes pùdu pøístup na balkónek. 22
Døevìná, prkenná podlaha, døevìná, špaletová okna. V souèasné dobì jsou odpady napojeny do žumpy, ale pøíprava k napojení do kanalizace je dotažena k patì domu. Podobnì je ve sklepì pøíprava pro pøipojení k odbìru pitné vody z vodovodu, v souèasné dobì je pitná voda èerpána z vlastní studny, stojící na pozemku v zahradì. Vytápìní je zajištìno ústøedním topením s plynovým kotlem ve sklepì. K ohøevu vody slouží elektrický bojler. Samostatnì stojící vìtší garáž, což umožòuje (kromì parkování vozu) využívání volného prostoru také jako dílny. K domu patøí zahrádka, která se nachází za domem, takže zajiš uje dostatek soukromí, v zahradì je nìkolik plodících ovocných stromù a keøù a dostatek prostoru na vybudování napø. bazénu. Na pozemku jsou dále hospodáøská stavení, døíve využívaná k chovu slepic a prasat a stará prádelna. Dojezdová vzdálenost do Prahy 30-35 min.(5km od dálnice D8). 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 23
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 2 1. Identifikace Prodej, Rodinný dùm, 210 m 2, Doksany, okres Celková cena: 2.800.000 Kè Adresa: Doksany, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Adresa Doksany, okres Poèet nadzemních podlaží Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 2 800 000 Kè Stav objektu Dobrý 03.10.2018 Zastavìná plocha (m2) Èíslo øízení V-9301/2018 Plocha užitná 210 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 210 Typ domu Patrový Plocha pøidruženého pozemku 2 359 241 Slovní popis Realitní kanceláø FÉR REALITY Vám zprostøedkuje možný prodej rodinného domu a stavební parcely v obci Doksany na velmi klidném a pøíjemném místì. Rodinný dùm byl v roce 1978 pøestavìn na souèasnou dispozici. Dùm je cihlový s rovnou plechovou støechou. Vedle domu je garáž, zahrádka a pergola pro posezení. Za zahradou navazuje stavební parcela, na které se mùže postavit další dùm. Tato parcela má výmìru 1.296 m2. Obì patra mají dispozici 3+1. V pøízemí nalezeneme velkou vstupní halu, kuchyni, 2x pokoj, koupelnu, toaletu, prádelnu a další místnost u prádelny, kterou lze využít jako pracovnu. V patøe domu nalezneme kuchyni, velmi prostorný obývací pokoj s krbem, ložnici, další samostatný pokoj a sociální zaøízení. Každé patro má po 105 m2 obytné 24
plochy. Dùm je podsklepený rozloha sklepu je 27 m2. Ve sklepì nalezneme bojler na ohøev vody, funkèní kotel na tuhá paliva, døíve používaný kotel na plyn(zøejmì nefunkèní), vodárnu ke studni, sklípek na zeleninu a sklad uhlí. Podlahy v domì jsou betonové s krytinou PVC, nebo dlažbou. Stropy také beton. Topení je zajištìno radiátory. Dùm je napojený na obecní kanalizace. Do domu je pøivedena i trubka s øádem obecní vody, ale není již dále po domì rozvedena. Vzhledem k tomu, že majitelka jezdí do domu 1 x roènì využívá pouze vodu ze studni. Odvod vody ze støechy je zajištìn trubkou, která je zabudovaná za zahradou s trativodem. Elektøina je pùvodní 220/380 V. Zastavìná plocha domu i s nádvoøím je 325 m2, garáž 34 m2 a zahrada 241 m2. Ke stavební parcele lze pøivést voda, elektøina i plyn. Terén pozemku je rovinatý, udržovaný, oplocený a zatravnìný. Obec Doksany má 389 obyvatel a nachází se 2 km od sjezdu na dálnici D8. V pøípadì dalších otázek kontaktujte prosím makléøku nemovitosti. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 25
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 3 1. Identifikace Prodej, Rodinný dùm, 150 m 2, Mlékojedy, okres Celková cena: 2.190.000 Kè Adresa: Mlékojedy, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Mlékojedy, okres Stav objektu Dobrý Cena 2 190 000 Kè Zastavìná plocha (m2) Konstrukce budovy Smíšená Plocha užitná 150 Typ domu Patrový Podlahová plocha 150 Poèet nadzemních podlaží 2 Plocha pøidruženého pozemku 100 366 Slovní popis V exkluzivním zastoupení majitele nabízíme k prodeji rodinný dùm s pozemkem v obci Mlékojedy v tìsné blízkosti Litomìøic. Dùm je koncipovaný jako 4+1 s balkónem a sklepem s možností další vestavby v dalších doposud nevyužitých prostorech domu. V pøízemí se nachází Kuchyò, koupelna, obývací pokoj, samostatný WC a chodba. V prvním patøe domu jsou k dispozici další 3 pokoje a balkón. Vytápìní domu je øešeno plynovým kotlem, ohøev vody je elektrickým bojlerem. K domu patøí dvorek s prostornou garáží a menší zahrádka. V blízkosti je veškerá mìstská infrastruktura i napojení na dálnici D8. V pøípadì Vašeho zájmu nás kontaktujte a domluvte si prohlídku tohoto zajímavého domu. S financováním domu Vám rádi pomùžeme. 26
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 27
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 4 1. Identifikace Prodej, Rodinný dùm, 155 m 2, Èeské Kopisty, Terezín, okres Celková cena: 2.400.000 Kè Adresa: Èeské Kopisty, Terezín, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Èeské Kopisty, Terezín, okres Zastavìná plocha (m2) Cena 2 400 000 Kè Plocha užitná 232 Konstrukce budovy Smíšená Podlahová plocha 155 Typ domu Pøízemní Plocha pøidruženého pozemku Stav objektu Dobrý 155 843 Slovní popis Naše spoleènost MAS - reality, Vám zprostøedkuje prodej dvougeneraèního rodinného domu po èásteèné rekonstrukci a to jak vnitøních tak i venkovních prostor. Nemovitost je rozdìlena na dvì bytové jednotky a to i vèetnì ing. sítí. Dùm je samostatný, ale uzavøen v bloku a tím zaruèuje klid a soukromí. Nemovitost lze financovat hypoteèním úvìrem. 28
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 29
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 5 1. Identifikace Prodej, Rodinný dùm, 175 m 2, Bròany, okres Celková cena: 1.800.000 Kè Adresa: Bròany, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Adresa Bròany, okres Stav objektu Dobrý Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 1 800 000 Kè Zastavìná plocha (m2) 20.09.2018 Plocha užitná 194 Èíslo øízení V-9231/2018 Podlahová plocha 175 Konstrukce budovy Smíšená Plocha pøidruženého pozemku Typ domu Pøízemní 170 503 Slovní popis Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji rodinný dùm s okrasnou zahrádkou (184 m2) a garážemi pro dvì auta. Pøi vstupu na pozemek je dláždìný dvorek, na kterém jsou podél zdi vystavìny kotce pro psy. Hned za ním je zahrada. V pøízemí domu je menší pøedsíò a do bytu se vstupuje po schodišti do 1. NP. Ten sestává ze ètyø místností: obývací pokoj, ložnice, dìtský pokoj a kuchyò s jídelním koutem se vstupem na rozlehlou terasu. V koupelnì je vana s umyvadlem, toaleta je zvláš. Teplo je zajištìno dvìma kotly, jeden plynový a druhý elektrický. Teplou vodu zajiš uje elektrický bojler. 30
Dùm je napojen na veøejnou kanalizaci. V pøípadì dotazù neváhejte kontaktovat makléøe. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 31
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 115772896-28769-190208111705, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 31 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 08.02.2019 115772896-28769-190208111705 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.