ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 146/7616/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3100/162 v bytovém domě č.p.. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102,3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109 (ozn.blok 525) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II, v ulici Javorová v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 146/7616/2016 LV no.: 23150 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 3100/162 v bytovém domě č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II, v ulici Javorová v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Javorová 3100, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 596 322 Kč Market value Tržní hodnota 200 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 200 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 200 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 LAND / POZEMEK byt č. 1372/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) obytná zóna úplná Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 6340, 6341, 6342, 6343,6344, 6345, 6346, 6347,6348, 6349, 6350, 6351,6352 a 6353 podíl 4498/3016846 3251 m 2, podíl 4498/3016846, tj. 4,84 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 450 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 44,98 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 21 900 Kč/m 2 Income: Příjem: 1973 40 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Předmětem ocenění je jednotka byt č. 3100/162 v bytovém domě č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109, k.ú. Most II, v Javorové ulici v Mostě, okres Most, Ústecký kraj. Podle poskytnutých údajů je byt předmětem dědického řízení po zemřelé Janě Vávrové. Podle části A listu vlastnictví č. 23150 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazujícímu stav evidovaný k datu 29.3.2016, je vlastníkem jednotky Jana Vávrová, posledně bytem Javorová 3100, 434 01 Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 23150 je vlastnické právo k bytu omezeno -předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 19.7.2011. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 23150 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 23150 nejsou evidována zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je/byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - bytová jednotka je situována v revitalizovaném bytovém domě vč. nových výtahů - veškerá občanská vybavenost v dosahu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 23150 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 29.3.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23.5.2016 v 10.30 hodin. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 699594 Název katastrálního území : Most II Kód obce : 567027 Název obce : Most Počet obyvatel obce : 67089 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2016 Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s více než 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109, v sekci č.p. 3100, k.ú. Most II, umístěném na pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II, v ulici Javorová v Mostě. Bytový dům č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109 (místně označený blok 525) je samostatně stojící budova, je situován v jihovýchodní části zastavěného území Statutárního města Most, městské čtvrti Zahradní. Jde o lokalitu zastavěnou v 70. letech min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 11. nadzemním podlaží, v sekci č.p. 3100 bytového domu č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109. Bytový dům má 12 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 4498/3016846 na společných částech domu č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109 a na pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z chodby, pokoje, kuchyně, koupelny, WC. Podlahová plocha bytu činí 44,98 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří, kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák, vana, umývadlo a záchod, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC. - 4 -
Stáří a stavební stav: Budova byla kolaudovaná v roce 1973, její stáří ke dni ocenění je tedy 43 let. Bytový dům prošel revitalizací. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je v původním stavu, je dobře udržovaný, vyžaduje stavební úpravy (vyzdění bytového jádra). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3100/162 náleží podíl 4498/3016846 na pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu č. 3100/162 v bytovém domě č.p. 3096, 3097, 3098, 3099, 3100, 3101, 3102, 3103, 3104, 3105, 3106, 3107, 3108 a 3109 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6340, 6341, 6342, 6343, 6344, 6345, 6346, 6347, 6348, 6349, 6350, 6351, 6352 a 6353, k.ú. Most II, v ulici Javorová, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 23150 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23.května 2016 celkem 200.000,- Kč Slovy: Dvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 23150 je vlastnické právo k bytu omezeno - předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 19.7.2011. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 23150. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 146/7616/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25.května 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 146/7616/2016 LV no.: 23150 Item no. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 3100/162 45 21 900 985 062 40,0 591 037 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 591 037 Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 6340-6353 zastavěná plocha a nádvoří 4,84 450 5 285 podíl o velikosti 4498/3016846 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 5 285 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 596 322 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota není stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Residential / utility area Type of unit Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Obytná / užitná plocha Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 Most, Javorová bl. 525 180 000,00 40,00 1+1 4 500 0,85 153 000,00 3 825 2 Most, J.Ježka 230 000,00 42,00 2+kk 5 476 0,75 172 500,00 4 107 Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu 2) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci 3 Most, ul. Lidická 190 000,00 30,00 1+kk 6 333 0,85 161 500,00 5 383 3) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu 1) nabídková cena 5/2016, Dumrealit.cz Sever Most 2) nabídková cena 5/2016, Housing Real s.r.o. Most 3) nabídková cena 5/2016, M & M reality holding Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,596 mil.kč není stanovena 0,200 mil.kč 0,200 mil.kč
Byt č. 3100/162 v ulici Javorová v Mostě Situace oblasti Situace lokality
Byt č. 3100/162 v ulici Javorová v Mostě Bytový dům č.p. 3096 3109 Bytový dům č.p. 3096-3109 Komunikace u domu Komunikace s parkovištěm u domu Vstup do domu č. 3100 Vstupní chodba
Vstupní chodba s výtahem Schodiště v domě Vstup do bytu 3100/162 Část předsíně Část předsíně Kuchyně - 2 -
Kuchyně Pokoj Koupelna Výhled do okolí - 3 -