ZNALECKÝ POSUDEK č. 3243/2015 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 459/1 v objektu čp. 459/13, ulice Konopišťská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1295/2 na katastrálním území Vršovice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí Podle stavu ke dni 15.6.2015 znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail: Dmarv@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 19.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 459/1 v objektu čp. 459/13, ulice Konopišťská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 1295/2 na katastrálním území Vršovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.459/1 Adresa předmětu ocenění: Konopišťská 459/13 100 00 Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vršovice Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.8.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 11684 ze dne 9.6.2015 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2015 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č.11684 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 1 + 1 umístěnou v prvním nadzemním podlaží o velikosti 44.30 m 2 - dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 5 m 2, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Objekt je situovaný v ulici Konopišťská v zástavbě bytových domů, která je šikmou komunikací mezi 28.pluku a frekventovanou křižovatkou Ruská- Bělocerkevká a Benešovská. V blízkém okolí se nachází nákupní středisko Eden a sportovní středisko s kulturním Eden a v těsné blízkosti Areál Vinohradské nemocnice Královské Vinohrady. Občanská vybavenost výborná - nákupní centrum autobusem dvě stanice a malé obchody a služby v ulici 28. pluku. V blízkém okolí se nachází budova soudu pro Prahu 10. Dopravní dostupnost dobrá - stanice autobusu v ulici Ruská nebo Bělocerkevská. Nejbližší metro Flora. Parkovací možnosti v přilehlých ulicích obzvláště ve večerních hodinách špatné. - 2 -
Bytový dům ve kterém je bytová jednotka situovaná je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími bez výtahu. Objekt je zděné konstrukce zastřešený rovnou střechou a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda objektu původní břízolitová, vstupní dveře prosklené s navazující stěnou z luxver. Zádveří uzavřeno původními prosklenými lítacími dveřmi. Okna plastová. Vstupy na balkony přístupnými z mezipodesty francouzskými plastovými dvoukřídlými dveřmi. Schody teracové, podlahy teracové dlažby. Objekt je v původním stavu s běžnou údržbou, postavený v roce 1958. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 459/1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - 1.NP 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,987 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka č. 459/1 Oceňovaná bytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží podsklepeného čtyřpodlažního zděného objektu bez výtahu. Bytová jednotka sestává z pokoje, kuchyně, WC, předsíně, koupelny, spíže. K bytové jednotce patří sklep k užívání, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Okna plastová. Dveře do koupelny, WC a spíže plné hladké do ocelových zárubní do koupelny s odvětrávacími mřížkami, do pokoje a kuchyně prosklené do ocelové zárubně původní, do spíže plné hladké bez kliky. Vstupní dveře hladké do ocelové zárubně. Podlaha v pokoji parkety renovované, v kuchyni v předsíni a spíži PVC imitace dřeva, v koupelně a WC dlažba (2010). Koupelna vybavena vanou a umyvadlem s keramickými obklady stěn do úrovně dveří (2010). WC s mísou kombi s obkladem nižším (2010). Kuchyň bez vybavení a obkladu k lince - připraveny rozvody. Topení a ohřev vody plynovým závěsným kotlem (etážové 2010) s tělesy radik a žebřík (rozvody po povrchu stěn). Bytová jednotka je v dobrém stavu po rekonstrukci v roce 2010. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 1295/2 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Vršovice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2015 mapový list č. 61. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1295/2 538,00 5 030,00 2 706 140,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 538,00 m 2 2 706 140,- Pozemek parc.č. 1295/2 - zjištěná cena = 2 706 140,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 1295/2 = 2 706 140,-Kč 2 706 140,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 2 706 140,- Kč Vlastní ocenění jednotky - 5 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 21 Stáří stavby: 57 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 010 Základní cena ZC (příloha č. 27): 43 362,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 13,80 * 1,00 = 13,80 m 2 pokoj: 19,30 * 1,00 = 19,30 m 2 předsíň: 6,70 * 1,00 = 6,70 m 2 koupelna: 2,70 * 1,00 = 2,70 m 2 WC: 0,80 * 1,00 = 0,80 m 2 spíž: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 44,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 - zděná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled - kuchyň severozápad a pokoj jihovýchod 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - koupelna a WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklep k užívání, 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - bez kuch. I -0,10 linky a obkladu k lince, rozvod topení po povrchu stěn 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (5 + 15)= 0,900 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,900 = 0,882 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,050-6 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 43 362,- Kč/m 2 * 0,882 = 38 245,28 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 44,30 m 2 * 38 245,28 Kč/m 2 * 0,940 * 1,050= 1 672 240,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 672 240,45 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 706 140,- Kč Spoluvlastnický podíl: 443 / 4 682 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 706 140,- Kč * 443 / 4 682 = 256 048,70 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 256 048,70 Kč Bytová jednotka č. 459/1 - zjištěná cena = 1 928 289,15 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 459/1 1 928 289,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 928 289,10 Kč Celkem 1 928 289,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 928 289,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 459/1 1 928 289,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 928 289,10 Kč Celkem 1 928 289,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 928 289,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 928 290,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdvacetosmtisícdvěstědevadesát Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 2/2015 - ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 1 + 1 dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10-9 500,-Kč/měs. - 8 -
Inzerované nabídky pronájmů : Donská 1 + 1 45 m 2 po rekonstrukci v 1.NP, vybavený po rekonstrukci, výtah, sklepní kóje, 9 000,-Kč (200,-Kč/m 2 ) Kodaňská 1 + 1 48 m 2 po rekonstrukci v 1.NP výtah, nevybavený 8 000,-Kč (167,-Kč/m 2 ) Voroněžská 1 + 1 40 m 2 v dobrém udržovaném stavu, nevybavený v 1.NP, bez výtahu 7 500,-Kč (188,-Kč/m 2 ) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Průměrná cena za m 2 podlahové plochy v nabídce 185,-Kč x K (redukce pramenu ceny) 0.85 = 157,-Kč/m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu, jednotlivých porovnání, vybavení a náklady spojené s vlastnictvím. (údržba, správa, daň z nemovitosti) 44.30 m 2 x 160,- Kč/m 2 = 7 088,-Kč Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem je stanoven částkou 6 700,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 6 700,-Kč = 80 400,-Kč Cv = 80 400 /8 x 100 = 1 005 000,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : 1 005 000,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Inzerované bytové jednotky : Jerevanská 1 + 1 43 m 2 původní stav udržovaný v 1.NP s výtahem, sklep, dům po rekonstrukci 1 650 000,-Kč (38 372,-Kč/m 2 ) - 9 -
Kodaňská 1 + 1 40 m 2 po částečné rekonstrukci, v 1.NP bez výtahu, stav objektu dobrý 2 160 000,-Kč (54 000,-Kč/m 2 ) Orelská 1 + 1 48 m 2, udržovaný stav, v 1.NP výtah, sklep, dům v dobrém stavu, 1 910 000,-Kč (39 792,-Kč/m 2 ) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Průměrná cena za m 2 v nabídce 44 055,-Kč/m2 x K (redukce pramenu ceny) 0.85 = 37 447,-Kč/m 2 Po zvážení všech aspektů a porovnání je cena oceňované bytové jednotky stanovena 38 000,-Kč/m 2 38 000,-Kč x 44.30 m 2 = 1 683 400,-Kč Dle cenové mapy České republiky 2/2015 průměrná cena za bytovou jednotku 1 + 1 v Praze 10-2 200 000,-Kč. SROVNÁVACÍ METODA 1 683 400,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda 1 928 289,-Kč 1 005 000,-Kč 1 683 400,-Kč CO = (1 928 289 + 1 005 000 + 1 683 400) /3 = 1 538 896,-Kč OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : (slovy : jedenmilionpětsettřicetdevěttisíckč) 1 539 000,-Kč V Praze 19.8.2015 Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.11. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3243/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3243/2015. - 11 -