ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6179-89/2019 NEMOVITÁ VĚC: nemovitost na LV 18 v k.ú. Zděchov Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Zděchov, k.ú. Zděchov Adresa nemovité věci: Zděchov 165, 756 07 Zděchov Vlastnické údaje: Monika Uxa, Zděchov 165, 756 07 Zděchov, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 300 000 Kč Stav ke dni : 21.6.2019 Datum místního šetření: 21.6.2019 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 14 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 1.7.2019 Ing. Jaroslav Fojtů
NÁLEZ Znalecký úkol odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) SÚP obce v platném znění 2) vlastní databáze realizovaných prodejů 3) nabídka místních RK 4) ZP č.7263/30-2018 ze dne 14.6.2018 znalce Danielise Místopis Obec Zděchov asi 10 km JZ od okresního města Vsetín s minimální občanskou vybaveností a kompletní infrastrukturou. Oceňovaný RD po pravé straně silnice při vjezdu do obce od Huslenek asi 200 m od křižovatky s místní komunikací - viz. situace v příloze. V místě oceňovaného RD možnost napojení na všechny inženýrské sítě obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4813/1 Zlínský kraj, Ředitelství silnic Zlínského kraje,příspěvková organizace, K Majáku 5001, 76001 Zlín Celkový popis Znalci nebyl umožněn vstup do objektu, ocenění je provedeno náhradní metodikou.bližší popis viz. výše citovaný posudek. Silné stránky - dostatečně velký pozemek Slabé stránky - odlehlá lokalita,nedostatečná dopravní obslužnost - nutnost celkové rekonstrukce objektu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 2 -
NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavni právo smluvní - viz. výpis z LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána - 3 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.555 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy 3. Hodnota pozemků 3.1. pozemek 4. Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná 5. Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st.555 OBSAH - 4 -
1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.555 Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Užitná plocha Název I.NP podkroví Užitná plocha 105,09*0,8 = 84,07 m 2 44,64*0,8 = 35,71 m 2 119,78 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Konstr. Zastavěná výška [m] plocha I.NP 2,70 9,30*9,30+3,0*6,20 = 105,09 m 2 podkroví 2,70 9,30*4,80 = 44,64 m 2 149,73 m 2 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor vrchní část 9,30*9,30*3,20+3,0*6,20*3,00 = 332,57 m 3 střešní část 9,30*4,80*2,70+9,30*4,80*2,50/2+9,30*4,50*4,5 0/2 = 270,49 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní část NP 332,57 m 3 střešní část Z 270,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 603,06 m 3 Jednotková cena 5 000 Kč/m 3 Množství 603,06 m 3 Reprodukční cena 3 015 293 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 7,10 214 086 214 086 7,48 2. Zdivo 22,30 672 410 672 410 23,50 3. Stropy 8,40 253 285 253 285 8,85 4. Střecha 5,20 156 795 156 795 5,48 5. Krytina 3,20 96 489 96 489 3,37-5 -
6. Klempířské konstrukce 0,80 24 122 24 122 0,84 7. Vnitřní omítky 6,20 186 948 186 948 6,53 8. Fasádní omítky 3,10 93 474 93 474 3,27 9. Vnější obklady 0,40 12 061 0 0,00 10. Vnitřní obklady 2,30 69 352 69 352 2,42 11. Schody 2,40 72 367 72 367 2,53 12. Dveře 3,30 99 505 99 505 3,48 13. Okna 5,20 156 795 156 795 5,48 14. Podlahy obytných místností 2,20 66 336 66 336 2,32 15. Podlahy ostatních místností 1,10 33 168 33 168 1,16 16. Vytápění 4,40 132 673 132 673 4,64 17. Elektroinstalace 4,10 123 627 123 627 4,32 18. Bleskosvod 0,60 18 092 0 0,00 19. Rozvod vody 3,00 90 459 90 459 3,16 20. Zdroj teplé vody 1,80 54 275 54 275 1,90 21. Instalace plynu 0,50 15 076 0 0,00 22. Kanalizace 2,80 84 428 84 428 2,95 23. Vybavení kuchyně 0,50 15 076 15 076 0,53 24. Vnitřní vybavení 5,10 153 780 153 780 5,37 25. Záchod 0,40 12 061 12 061 0,42 26. Ostatní 3,60 108 551 0 0,00 Upravená reprodukční cena 2 861 513 Kč Množství 603,06 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 4 745 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 105 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 120 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 603,06 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 745 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 745 Reprodukční hodnota [Kč] 2 861 513 (RC * OP) Stáří roků 49 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 144 605 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy vedlejší stavba dílny ve dvoře, přípojky inženýrských sítí a venkovní úpravy kolem domu. Věcná hodnota příslušenství stanovená procentem z ceny staveb Hodnota staveb Kč 1 738 865,50 Procento příslušenství % 15,00 Věcná hodnota příslušenství Kč 260 829,83 3. Hodnota pozemků - 6 -
3.1. pozemek Porovnávací metoda Zastavěná plocha pod stavebním objektem p.č.386. Obvyklá cena: 1 500,- Kč/m 2 Přehled srovnatelných pozemků: Název: pozemky Krhová Popis: Prodej stavebního pozemku 974 m2 ulice Pod Kameněm, Krhová - část obce Krhová 1 456 500 Kč (1 495 Kč za m2) Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji zasíťovaný stavební pozemek č. 20 pravidelného tvaru o výměře 971m2 (š.22m, hl. 46m) určený pro výstavbu samostatně stojícího RD v jižní části obce Krhová. Stavební pozemek se nabízí jako zasíťovaný s obslužnou komunikací s asfaltovým povrchem. Inženýrské sítě - vodovod, plynovod, kanalizace splašková i dešťová, veřejné osvětlení, elektřina (kolaudace vše podzim 2017). Koeficienty: redukce pramene ceny - 1,00 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,00 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - 1,00 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] KC [ Kč/m 2 ] 1 456 500 974 1 495,38 1,00 1 495,38 Zjištěná průměrná jednotková cena 1 495,38 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků cenu pozemků se v dané lokalitě pohybuje kolem 1 500,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 555 100 500,00 50 000 nádvoří ostatní plocha 1390/8 845 500,00 422 500 Celková výměra pozemků 945 Hodnota pozemků celkem 472 500 4. Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná Obvyklá cena pronájmu by se mohla pohybovat kolem 10 000,- Kč měsíčně Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů - 7 -
č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Obytné prostory RD 10 000 120 000 6,00 Celkový výnos za rok: 120 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 861 513 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 120 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 120 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 1 500 Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok 1 431 Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok 85 845 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 88 776 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 31 224 Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 520 400 5. Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st.555 Oceňovaná nemovitá věc Porovnání provedeno z realizovaných prodejů a nabídky RK podobných nemovitostí v okolí obce. Užitná plocha: 119,78 m 2 Obestavěný prostor: 603,06 m 3 Zastavěná plocha: 105,09 m 2 Plocha pozemku: 77 871,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: RD Janová Popis: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 724 m2 Janová okres Vsetín 1 420 000 Kč Nabízíme ke koupi ideální polovinu rodinného domu v obci Janová v klidné části obce. Ke koupi je určeno spodní patro domu, každé patro má svůj vodoměr i elektroměr. Spodní patro domu má dispozici 2+1 a je po částečné rekonstrukci, je zde nová kuchyňská linka, nová prostorná koupelna se sprchovým koutem a - 8 -
samostatné WC. Dále je zde technická místnost s bojlerem na vodu a dvě samostatné neprůchozí místnosti. Dům je podsklepený a má novou střechu. K domu náleží záhrada o výměře 624 m2, k užívání pro majitele spodního patra je polovina zahrady. Pozemek: 724,00 m 2 Užitná plocha: 150,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: RK K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 500 000 150,00 16 667 0,62 10 334 Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] RD Francova Lhota Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 446 m2 Francova Lhota 3 100 000 Kč Cena k jednání. Prodej včetně veškerého vybavení, které je na fotografiích - rodinný dům Francová Lhota z roku 1994 + průběžně rekonstruován. Dispozice 5+1. Vlastní studna. Soukromí na pozemku. Vstupní hala, velkou kuchyň s obývacím pokojem a velký krb, ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. Mezipodlaží - prostor, který lze využít jako pracovnu nebo šatnu. Ve 2.NP se nachází 3 samostatné ložnice, koupelna s rohovou vanou a bidetem a samostatné WC. Dům je celo podsklepený + garáž pro dvě auta. Zahrada o rozloze 446 m2, kterou lemují vzrostlé túje. V obci je: školka, škola, obchod, restaurace, služby. Pozemek: 446,00 m 2 Užitná plocha: 200,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 3 100 000 200,00 15 500 0,63 9 765 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Popis: RD Leskovec Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 500 m2 Leskovec 2 990 000 Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji krásný rodinný dům v obci Leskovec, která je vzdálená jen 5 km od města Vsetín. Dům prošel vkusnou a nákladnou rekonstrukcí, která obsahovala zateplení pláště budovy, nová plastová okna, renovaci střechy, vnitřní omítky, kompletní rozvody elektroinstalace, vodo-topo, nové podlahové krytiny ( plovoucí podlaha a dlažba ), osazení interierových dveří, nové koupelny - 9 -
včetně zařizovacích předmětů, kuchyňská linka na míru se spotřebiči značky Elektrolux. Dům je dispozičně řešen jako 4+kk, a to velkou vstupní chodbou, kuchyní s jídelnou, která je propojena s prostorným obývacím pokojem, dále se v 1.NP nachází šatna a koupelnou s WC. Ve 2.NP se nachází 3 neprůchozí pokoje z toho hlavní ložnice má vlastní koupelnu. K domu náleží rovinatý pozemek o rozloze cca 500 m2. V podkroví domů jsou další velké prostory. Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 Zdroj: RK K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 990 000 120,00 24 917 0,54 13 455 Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] RD Valašská Senice Prodej rodinného domu 160 m2, pozemek 960 m2 Valašská Senice 1 790 000 Kč V exkluzivním zastoupení klienta nabízíme rodinný dům ve Valašské Senici. Nemovitost se nachází v malé obci u Slovenské hranice a vybízí ke klidnému bydlení s možností sportovního vyžití v krásném Valašském kraji. Dispozice RD 5+1. V přízemní se nachází veranda, vstupní chodba, prostorná kuchyň, pokoj pro hosty, obývací pokoj, ložnice, WC, koupelna, dvě tech.místnosti. Kotelna na tuhá paliva, nový kotel a kompletní rozvody v mědi. Dvě dílny a sklad dřeva s dílnou jsou součástí RD a nachází se v přízemí. Na patře se jsou dvě ložnice, prostorná půda s možností vybudování bytové jednotky, dřevěné schodiště na půdu. Okna dřevěná, podlahy betonové. Střešní krytina pálené tašky. Ve dvoře menší hospodářská budova s přístupem z hlavní komunikace. Druhá hospodářská budova o výměře 90m2 slouží jako garáž a sklad materiálu. Příjezd k RD z hlavní komunikace. Pozemek: 960,00 m 2 Užitná plocha: 160,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 1 790 000 160,00 11 188 0,89 9 957 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena 9 765 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 878 Kč/m 2-10 -
Maximální jednotková porovnávací cena 13 455 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 10 878 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 119,78 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 302 967 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. rodinný dům na p.č.st.555 1 144 605,20 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. venkovní úpravy 260 829,80 Kč 3. Hodnota pozemků 3.1. pozemek 472 500,- Kč 4. Výnosová hodnota 4.1. výnosová hodnota současná 520 400,- Kč 5. Porovnávací hodnota 5.1. rodinný dům na p.č.st.555 1 302 966,80 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota 1 302 967 Kč 1 877 935 Kč 472 500 Kč 520 400 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu nemovitosti zapsané na LV 18 v k.ú. Zděchov: LV 18 k.ú. Zděchov rodinný dům č.p. 165 a pozemky p.č.st.555 a p.č.1390/8 1 300 000,-- Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.18.1 V Bystřici pod Hostýnem 1.7.2019 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6179-89/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6179. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze foto 1-13 -
- 14 -