ZNALECKÝ POSUDEK č.3415-238/2013 O ceně objektu v obci Kateřinice č.p.337, dále staveb bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.793, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 306 m 2, p.č.st.794, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m 2, p.č.st.801/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 430 m 2, p.č.666/4, trvalý travní porost, o velikosti 515 m 2, p.č.666/6, ostatní plocha, o velikosti 1050 m 2, p.č.671/9, trvalý travní porost, o velikosti 313 m 2 a p.č.2783, ostatní plocha, o velikosti 195 m 2, vše zapsáno na LV č.643 pro k.ú.kateřinice u Vsetína Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 38 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 12.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny objektu v obci Kateřinice č.p.337, dále staveb bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.793, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 306 m 2, p.č.st.794, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m 2, p.č.st.801/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 430 m 2, p.č.666/4, trvalý travní porost, o velikosti 515 m 2, p.č.666/6, ostatní plocha, o velikosti 1050 m 2, p.č.671/9, trvalý travní porost, o velikosti 313 m 2 a p.č.2783, ostatní plocha, o velikosti 195 m 2, vše zapsáno na LV č.643 pro k.ú.kateřinice u Vsetína 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kateřinice 337 756 21 Kateřinice Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Kateřinice Katastrální území: Kateřinice u Vsetína Počet obyvatel: 964 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.6.2013 za přítomnosti znalce a p.miroslava Vrby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.643 pro k.ú.kateřinice u Vsetína - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 610801/1470, Pan Miroslav Vrba, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: výhradní 610801/1470, Pan Miroslav Vrba, Kateřinice 69, 756 21 Kateřinice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v areálu. Jde o několik, hal, které jsou v současnosti pronajaty za celkovou částku 25.000,- Kč měsíčně (bez DPH) a slouží k výrobě sušeného řeziva. Na pozemku p.č.793 se nachází sklad řeziva se sušárnou. Jde o halu, zděnou z tvárnic, krytina je z plechové vlnovky, objekt je bez základů, fasáda je částečně provedena, a to ze zateplení do lepidla, vnitřní omítky jsou převážně chybějící, podlaha je z panelů. Do objektu je zavedena pouze elektřina. Hala je z roku 1997. Na pozemku p.č.2783, p.č.666/4 a p.č.671/9 se nachází sklad dřevěného odpadu. Jde o halu, s částečně zděnými stěnami, částečně dřevěnými. Střecha je z ocelových příhradových vazníků, krytina je z plechu. Podlaha je betonová. Jiné vybavení není. Objekt je z roku 2006 a není dosud zapsán v KN. Na pozemku p.č.801/1 a p.č.801/2 se nachází přístřešek skladu řeziva. Je jednostranně z větší části opláštěný, sedlová střecha je z příhradových ocelových vazníků, krytina je z plechové vlnovky. Podlahy nejsou, je zavedena elektřina. Hala je z roku 1998. Na pozemku p.č.794 se nachází objekt skladu řeziva a sušárny dřeva. Je částečně zděný, částečně jednostranně opláštění plechem. sedlová střecha je z příhradových ocelových vazníků, krytina je z plechové vlnovky. Podlahy nejsou, je zavedena elektřina. Hala je z roku 1998. Na pozemku p.č.2783 a p.č.666/4 se nachází sušárna dřeva, která je dřevěná, s pultovou střechou s plechovou krytinou. Technologie sušárny patří nájemci. Vrata jsou plechová, je zavedena elektřina. Objekt je z roku 2004 a není zapsán v KN. Zázemí areálu, tzn.kanceláře, WC, šatny, sprchy, apod., se nachází v mobilním objektu bývalého vagónu, který je vlastnictví nájemce. Celý areál je napojen na elektřinu ze zdroje, patřícího nájemci. Je zavedena voda z veřejného vodovodu, kanalizace je do jímky. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál sušárny dřeva 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál sušárny dřeva Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Sklad řeziva Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: E. průmysl (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 11,0*28,0 = 308,00-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 308,00 m2 5,05 m 1 555,40 Součet 308,00 1 555,40 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 555,40 / 308,00 = 5,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 308,00 / 1 = 308,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 308,0*5,15 = 1 586,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 586,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 586,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací C 100 2. Svislé konstrukce zděné 30 cm P 100 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná N 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 50 8. Úprava vnějších povrchů polystyren do lepidla, opadaný P 50 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody C 100 11. Dveře standardní S 50 11. Dveře C 50 12. Vrata plechová P 100 13. Okna C 100-6 -
14. Povrchy podlah panely P 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací C 9,40 100 0,00 0,00 2. Svislé konstrukce P 20,30 100 0,46 9,34 3. Stropy C 8,20 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,20 100 1,00 10,20 5. Krytiny střech N 2,90 100 1,54 4,47 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,90 50 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů P 3,90 50 0,46 0,90 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 50 1,00 1,60 11. Dveře C 3,20 50 0,00 0,00 12. Vrata P 2,30 100 0,46 1,06 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 4,80 100 0,46 2,21 15. Vytápění C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 38,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,3808-7 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 620,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9414 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8545 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3808 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 958,13 Plná cena: 1 586,20 m 3 * 958,13 Kč/m 3 = 1 519 785,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,667 % - 405 281,28 Kč Sklad řeziva - zjištěná cena = 1 114 504,53 Kč Sklad dřevěného odpadu Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: E. průmysl (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 19,6*7,8 = 152,88-8 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 152,88 m2 5,15 m 787,33 Součet 152,88 787,33 Průměrná výška podlaží: PVP = 787,33 / 152,88 = 5,15 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 152,88 / 1 = 152,88 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 152,88*5,15 = 787,33 m 3 zastřešení 152,88*1,2/5 = 36,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 787,33 m 3 zastřešení Z 36,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 824,02 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S 100 2. Svislé konstrukce dřevěné P 65 2. Svislé konstrukce zděné 30 cm P 35 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná N 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata C 100-9 -
13. Okna C 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace C 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 9,40 100 1,00 9,40 2. Svislé konstrukce P 20,30 65 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce P 20,30 35 0,46 3,27 3. Stropy C 8,20 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,20 100 1,00 10,20 5. Krytiny střech N 2,90 100 1,54 4,47 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace C 8,30 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 38,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,3821-10 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 620,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9632 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8437 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3821 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 971,23 Plná cena: 824,02 m 3 * 971,23 Kč/m 3 = 800 312,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 40 = 17,500 % - 140 054,76 Kč Sklad dřevěného odpadu - zjištěná cena = 660 258,18 Kč Sklad řeziva Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: E. průmysl (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 28,4*16,0 = 454,40-11 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 454,40 m2 4,22 m 1 917,57 Součet 454,40 1 917,57 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 917,57 / 454,40 = 4,22 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 454,40 / 1 = 454,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 454,4*4,22 = 1 917,57 m 3 zastřešení 454,4*3,22/2 = 731,58 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 917,57 m 3 zastřešení Z 731,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 649,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S 100 2. Svislé konstrukce kovová konstrukce P 15 2. Svislé konstrukce C 85 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná N 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata C 100-12 -
13. Okna C 100 14. Povrchy podlah C 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 9,40 100 1,00 9,40 2. Svislé konstrukce P 20,30 15 0,46 1,40 2. Svislé konstrukce C 20,30 85 0,00 0,00 3. Stropy C 8,20 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,20 100 1,00 10,20 5. Krytiny střech N 2,90 100 1,54 4,47 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00 15. Vytápění C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 34,85 Koeficient vybavení K 4 : 0,3485-13 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 620,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9345 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9635 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3485 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 865,52 Plná cena: 2 649,15 m 3 * 865,52 Kč/m 3 = 2 292 892,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 40 = 37,500 % - 859 834,62 Kč Sklad řeziva - zjištěná cena = 1 433 057,69 Kč Sklad řeziva se sušárnou Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: E. průmysl (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 27,8*16,6 = 461,48-14 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 461,48 m2 4,28 m 1 975,13 Součet 461,48 1 975,13 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 975,13 / 461,48 = 4,28 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 461,48 / 1 = 461,48 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 461,48*4,28 = 1 975,13 m 3 zastřešení 461,48*2,92/2 = 673,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 975,13 m 3 zastřešení Z 673,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 648,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové patky S 100 2. Svislé konstrukce kovová konstrukce P 10 2. Svislé konstrukce zděné 30 cm S 25 2. Svislé konstrukce C 65 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha kovový S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná N 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100-15 -
12. Vrata C 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah C 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 9,40 100 1,00 9,40 2. Svislé konstrukce P 20,30 10 0,46 0,93 2. Svislé konstrukce S 20,30 25 1,00 5,08 2. Svislé konstrukce C 20,30 65 0,00 0,00 3. Stropy C 8,20 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,20 100 1,00 10,20 5. Krytiny střech N 2,90 100 1,54 4,47 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00 15. Vytápění C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 0,90 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,80 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 39,46-16 -
Koeficient vybavení K 4 : 0,3946 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 620,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9343 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,9542 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3946 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 970,34 Plná cena: 2 648,89 m 3 * 970,34 Kč/m 3 = 2 570 323,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 40 = 37,500 % - 963 871,47 Kč Sklad řeziva se sušárnou - zjištěná cena = 1 606 452,45 Kč Sušárna dřeva Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 5,04*12,04 = 60,68-17 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 60,68 m2 3,74 m 226,94 Součet 60,68 226,94 Průměrná výška podlaží: PVP = 226,94 / 60,68 = 3,74 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 60,68 / 1 = 60,68 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 60,68*3,74 = 226,94 m 3 zastřešení 60,68*0,8/2 = 24,27 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 226,94 m 3 zastřešení Z 24,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 251,21 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl.25 cm P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha pultová S 100 5. Krytiny střech pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů C 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady keramické C 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata plechová P 100 13. Okna C 100-18 -
14. Povrchy podlah cementový potěr P 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. C 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce P 21,40 100 0,46 9,84 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce C 0,60 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 5,80 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,20 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické C 0,80 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 12. Vrata P 0,30 100 0,46 0,14 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 2,90 100 0,46 1,33 15. Vytápění C 3,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,00 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,70 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,90 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 45,71 Koeficient vybavení K 4 : 0,4571-19 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0288 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8615 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4571 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 903,54 Plná cena: 251,21 m 3 * 1 903,54 Kč/m 3 = 478 188,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 51 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 60 = 15,000 % - 71 728,24 Kč Sušárna dřeva - zjištěná cena = 406 460,04 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Sklad řeziva = 1 114 504,53 Kč Sklad dřevěného odpadu = 660 258,18 Kč Sklad řeziva = 1 433 057,69 Kč Sklad řeziva se sušárnou = 1 606 452,45 Kč Sušárna dřeva = 406 460,04 Kč 5 220 732,89 Kč Nákladové ceny - celkem = 5 220 732,89Kč - 20 -
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Haly pro výrobu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 10,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Nájem za areál 1,00 300 000,- 300 000,- vč.pozemků Výnosy celkem 300 000,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 300 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 31 677,60 Kč Výměra stavebního pozemku: 1 182,00 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 1 437,00 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 38 511,60 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 1 925,58 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 300 000,00 * 40 % = 120 000,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 120 000,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 178 074,42 Kč Míra kapitalizace 10,00 % / 10,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 780 744,20 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti - 21 -
Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast, větší nezaměstnanost, bez vyhlídky dalšího rozvoje v blízkém horizontu Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 220 732,89 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 780 744,20 Rozdíl R = 3 439 988,69 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 2 124 743,07 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 2 124 743,07 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 10 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: -20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: úzká příjezdová komunikace Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4530 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1130 0,4530-20,00 26,80 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 35,- 0,40 2,1130 0,4530-20,00 10,72-22 -
Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1130 0,4530-20,00 10,72 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.793 306,00 26,80 8 200,80 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.794 446,00 26,80 11 952,80 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.801/1 430,00 26,80 11 524,- nádvoří 32 odstavec 2 trvalý travní porost 666/4 515,00 20,00 10 300,- 28 odstavec 5 ostatní plocha 666/6 1 050,00 20,00 21 000,- 32 odstavec 2 trvalý travní porost 671/9 313,00 20,00 6 260,- 28 odstavec 5 ostatní plocha 2783 195,00 20,00 3 900,- Stavební pozemky - celkem 73 137,60 Pozemky - zjištěná cena = 73 137,60 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno (podle listiny) umístit, provozovat, udržovat a opravovat zařízení solární fotovoltaické elektrárny-právo přístupu za účelem kontrol, odpočtů a dále právo vstupu do budov a užívání příjezdové a přístupové cesty - SUŠÁRNA HARRY s.r.o. Na střechách se nacházejí kolektory, v objektu skladu se nachází technologie. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 60 000,00 Kč - 23 -
Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 60 000,00 Kč * 100 % = 60 000,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 60 000,- Kč * 5 let = 300 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 300 000,- Kč - 24 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál sušárny dřeva 2 124 743,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 124 743,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 73 137,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 73 137,60 Kč Celkem 2 197 880,70 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 300 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 300 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 897 880,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 897 880,70 Kč - 25 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál sušárny dřeva 2 124 743,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 124 743,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 73 137,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 73 137,60 Kč Celkem 2 197 880,70 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 300 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 300 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 897 880,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 897 880,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 897 880,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátsedmtisícosmsetosmdesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16. - 26 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno (podle listiny) umístit, provozovat, udržovat a opravovat zařízení solární fotovoltaické elektrárny-právo přístupu za účelem kontrol, odpočtů a dále právo vstupu do budov a užívání příjezdové a přístupové cesty - SUŠÁRNA HARRY s.r.o. Toto břemeno je zohledněno při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do výše 300.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 190.000,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo smluvní k zajištění budoucí pohledávky ve výši 1.000.000,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 3.957.210,- Kč - Finanční úřad ve Vsetíně, Smetanova 1110, 755 01 Vsetín, Rozhodnutí o úpadku KSOS 34 INS-5547/2012-A15 ze dne 22.11.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : komerční prostory v okrajové části Valašského Meziříčí. Objekt má výhodnou polohu, nachází se blízko hl. silničního tahu směrem na Vsetín. Jedná se o novou plechovou halu, která je z poloviny zateplena a vyzděna, vhodné pro výrobu a sklad. Užitná plocha je 300 m2. V hale jsou 2 kanceláře. Betonová podlaha, okna plastová, vjezd do haly vraty na obou stranách budovy. Možno dále koupit dílnu se skladem. Jedná se o zděnou zaizolovanou budovu. Dílna má rozlohu 100 m2, určena k výrobě, svařování. V dílně je komín, protipožární stěna, lze zde pracovat i s otevřeným ohněm. Dílna propojena se skladem o rozloze 100 m2. Ve skladu akumulační kamna. Poslední částí jsou kanceláře, sociálky a další zázemí firmy o rozloze cca 100 m2. Na pozemku voda, elektřina, kanalizace. Bezproblémové parkování na vlastních pozemcích, které jsou součástí prodeje. Při koupi celé nemovitosti množstevní sleva, celý objekt 2.600.000,- Kč. - 27 -
výrobní, skladovací a administrativní prostory v průmyslovém areálu Valašské Meziříčí - Podlesí. Součástí prodeje je částečně zateplená plechová hala (300 m2), zděná hala (250 m2), kancelářské prostory se šatnami, sociálním zařízením. Před halou jsou dostatečné parkovací možnosti. Příjezd k budovám zajištěn. Areál je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci. Požadovaná cena 3.100.000,- Kč včetně provize. objekt v Jarcové určený pro komerční účely přímo u hlavní komunikace. Budova prošla celkovou rekonstrukcí a nabízí se několik variant využití. Je nachystán přijímací prostor včetně sociálního zázemí. Další části budovy lze použít jako skladovací nebo výrobní plochy. K budově přiléhá prostorný dvůr s částečně zpevněným povrchem. Ideální pro provozování autobazaru nebo stavebnin. Požadovaná cena 1.650.000,- Kč včetně provize a právních služeb RK. - 28 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 300.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.900.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Tršicích 12.6.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 29 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3415-238/2013 znaleckého deníku. - 30 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 643 ze dne 12.4.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-31 -
Fotodokumentace nemovitosti - 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
Mapa oblasti - 36 -
- 37 -
- 38 -