ZNALECKÝ POSUDEK č. 2481-80/13 o ceně nemovitosti budovy č.p. 10 na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zamachy, obec Velké Všelisy, okres Mladá Boleslav s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3530/09 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 12.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti budovy č.p. 10 na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Zamachy, obec Velké Všelisy, okres Mladá Boleslav s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova č.p. 10 Adresa předmětu ocenění: Zamachy 10 294 27 Velké Všelisy Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Velké Všelisy Katastrální území: Zamachy Počet obyvatel: 371 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.11.2012 za přítomnosti znalce, povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.127 ze dne 17.9.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 13.11.2012 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 127, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 17.9.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Hegr Jaromír 710515/3517 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém. - 2 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10 Popis Předmětná nemovitost objektu budovy č.p. 10 je situovaná na pozemku p.č. 23/2 zastavěná plocha a nádvoří jako samostatně stojící objekt se dvěma nadzemními podlažími a částečným podsklepením. Povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. Vzhledem k tomu, že objekt je veřejně přístupný, provedl jsem prohlídku a zaměření. Dle dispozičního řešení lze předpokládat, že objekt byl dříve užíván jako zájezdní hostinec v I.N.P., a s možností ubytování v prvním a druhém nadzemním podlaží. Ve druhém nadzemním podlaží je situován bývalý společenský sál. V současné době je objekt ve špatném technickém stavu, bez prováděné údržby, stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti. Základové konstrukce mělkého založení s izolací proti zemní vlhkosti, která již neplní svoji funkci. Svislé nosné konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, jen žlaby a svody. Fasádní omítky vápenné zvětralé, místy opadané. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady nejsou. Schody betonové a dřevěné z měkkého dřeva. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy obytných místností prkenné, v ostatních betonová mazanina a teraccová dlažba. Vytápění chybí, elektroinstalace nefunkční. Hromosvod proveden není. Chybí rozvody vody, kanalizace a vnitřní vybavení. Objekt bez sociálního zařízení, pouze zbytky suchého záchodu ve II.N.P.. Objekt bez jiného vnitřního vybavení. Vzhledem ke stáří objektu a špatnému technickému stavu při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 22,28*9,66 = 215,22 II.N.P. 22,28*9,66 = 215,22 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. Součin - 4 -
plocha výška I.N.P. 215,22 m2 3,40 m 731,75 II.N.P. 215,22 m2 3,40 m 731,75 Součet 430,44 1 463,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 463,50 / 430,44 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 430,44 / 2 = 215,22 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (22,28*9,66)*(3,40) = 731,76 m 3 Vrchní stavba (22,28*9,66)*(3,40) = 731,76 m 3 Zastřešení ((9,66*3,90)/2)*22,28 = 419,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 731,76 m 3 Vrchní stavba NP 731,76 m 3 Zastřešení Z 419,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 883,21 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické C 100 10. Schody betonové S 100 11. Dveře rámové nápňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dvojitá, kastlová S 100 14. Povrchy podlah betonová mazanina S 30 14. Povrchy podlah teracco dlažba S 20 14. Povrchy podlah prkna palubky P 50 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 Část [%] - 5 -
18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. C 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické C 3,10 100 0,00 0,00 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 14. Povrchy podlah S 3,30 30 1,00 0,99 14. Povrchy podlah S 3,30 20 1,00 0,66 14. Povrchy podlah P 3,30 50 0,46 0,76 15. Vytápění C 4,90 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,20 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 4,30 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,51 Koeficient vybavení K 4 : 0,6651-6 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100,00 0,46 2,90 4,37 104 175 59,43 2,5971 2. Svislé konstrukce S 15,00 100,00 1,00 15,00 22,55 104 140 74,29 16,7524 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12,33 104 130 80,00 9,8640 4. Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,17 104 110 94,55 8,6702 5. Krytiny střech S 2,70 100,00 1,00 2,70 4,06 104 104 100,00 4,0600 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,90 104 104 100,00 0,9000 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100,00 1,00 7,10 10,68 104 104 100,00 10,6800 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,81 104 104 100,00 4,8100 10. Schody S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,21 104 140 74,29 3,1276 11. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 5,71 104 104 100,00 5,7100 13. Okna S 5,90 100,00 1,00 5,90 8,87 104 104 100,00 8,8700 14. Povrchy podlah S 3,30 30,00 1,00 0,99 1,49 104 104 100,00 1,4900 14. Povrchy podlah S 3,30 20,00 1,00 0,66 0,99 104 104 100,00 0,9900 14. Povrchy podlah P 3,30 50,00 0,46 0,76 1,14 104 104 100,00 1,1400 16. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,72 50 50 100,00 8,7200 Opotřebení: 88,3813 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9507 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6651 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0610 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6530 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 689,- Plná cena: 1 883,21 m 3 * 1 689,- Kč/m 3 = 3 180 741,69 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 88,3813 % Úprava ceny za opotřebení - 2 811 180,86 Kč Budova č.p. 10 - zjištěná cena = 369 560,83 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 127 ze dne 17.9.2012. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6530 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0610 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,0610 0,6530 47,10 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 23/2 339,00 47,10 15 966,90 nádvoří Stavební pozemek - celkem 15 966,90 Pozemky - zjištěná cena = 15 966,90 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 10 369 560,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 369 560,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 15 966,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 15 966,90 Kč Celkem 385 527,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 385 527,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 385 530,- Kč slovy: Třistaosmdesátpěttisícpětsettřicet Kč Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 9 -
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky zvětralé - zavlhlé zdivo - do objektu zatéká střechou - stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Velké Všelisy, katastrální území Zamachy. Obec s malou občanskou vybaveností. Slabé stránky nemovitosti - stavební konstrukce a prvky krátkodobé a i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti - vysoké finanční náklady na uvedení nemovitosti do funkčního stavu Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. - 10 -
Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost vzhledem k technickému stavu nelze pronajmout, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemku pro exekuci na: Slovy: třistašedesáttisíckč V Olomouci 12.6.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Obvyklá cena celkem 360 000,- Kč Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2481-80/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13080. - 11 -