ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2642/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2642/2012 O ceně obvyklé rodinného domu č.p 43, st.p. 21/2, poz.p. 27/6, 27/11, 28/1, 27/5 v k.ú. Mezirolí, obec Nová Role, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský.... Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé dle požadavku objednatele posudku nedobrovolná dražba č.j. 463/2012-N. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 308/ V Karlových Varech telefon: echmelik@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech

2 A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Mezirolí Nová Role Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nová Role Katastrální území: Mezirolí Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 58,2577 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p * 3,0 = 174,77 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne , bez přítomnosti vlastníka, který se místního řízení nezúčastnil. Ocenění bylo provedeno na základě vnějšího ohledání, dále na základě vyjádření makléře RK o technickém stavu. 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 4. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový objekt č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky pan Vít Něměc, Mezirolí 43, Nová Role, vlastnictví: výhradní pan Vít Něměc, Mezirolí 43, Nová Role, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový objekt č.p. 43 Popis: Město Nová Role významným městem regionu s počtem obyvatel 4030, je situována jihozápadně cca 10 km od významného Lázeňského města Karlovy Vary. Ve městě je základní škola, veškeré lokální služby, úřady, policie, poliklinika, železnice, jezdí autobusová doprava. Katastrální území Mezirolí je situováno mimo vlastní území obce a to ve vzdálenosti cca 5 km. Hodnocená nemovitost je situována pod místním kostelem, okolní zástavbu tvoří původní zástavba samostatně stojících rodinných domků dále je zde malý rybník ( požární nádrž).z pohledu lokality tichá a klidná lokalita.jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Předmětem hodnocení je nepodsklepený ( pravděpodobně ), dvě nadzemní podlaží, bez obytného podkroví bytový dům, který původně dle vyjádření starousedlíků sloužil jako škola, poté byl využíván jako obytný dům, kde byly 3 byty a v 1.NP dílna, garáž, poslední využití bylo, že údajně sloužil jako ubytovna. Vlastník nemovitosti prohlídku domu neumožnil, veškeré informace jsem získala dotazem na sousedy a konzultací v RK, která tuto nemovitost nabízí k prodeji. Popis podle vnějšího ohledání a dle fotodokumentace pořízené RK, dále informace zjištěné od této RK. Základy pravděpodobně betonové prokládané kamenem, svislé obvodové zdivo v nadzemní části smíšené ( kámen, cihla), dále pak pravděpodobně z klasického cihelného zdiva. Vodorovné konstrukce jsou pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, vnější dvouvrstvé vápenné. Střecha je sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z hliníkových šablon. Podlahy místností jsou pravděpodobně v 1.NP betonové ve 2.NP. prkenné. Vytápění je pravděpodobně ústřední s kotlem na plynná paliva, není zřejmé, zda je vytápěn celý objekt, je proveden rozvod vody, kanalizace ( vnitřní rozvody ). Dle fotodokumentace je v objektu WC, sprchový kout + umyvadlo, není zřejmé zda toto vybavení je v obou podlažích. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře nelze určit, pravděpodobně hladké lakované do ocelové zárubně. Schody jsou kamenné.v domě je rozvod el. instalace. Technický stav objektu : Při vnějším ohledání bylo zjištěno, že na pokraji své životnosti jsou okna, vnější omítky, vrata do garáže, krytina střechy je ve druhé polovině dvorního traktu vyspravena nelze posoudit její další životnost. Klempířské prvky jsou osazeny pouze do poloviny domu - jedná se o svody ze kterých stéká voda rovnou na fasádu. Posouzení vnitřních prostorů nebylo umožněno

4 Objekt je patrový s prostornou půdou a garáží v domě. Donedávna byl využíván jako dílna a ubytovna pro zaměstnance. V minulosti zde byly tři bytové jednotky. K domu náleží neoplocený pozemek. Možnosti využití - rodinný penzion s restaurací, komerční objekt s výrobnou a ubytovnou pro zaměstnance, či bytový dům

5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 113 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] podezdívka 18,25*9,07 = 165,53 1.NP 18,25*9,07+ 2,7*6,48 = 183,02 2.NP 18,25*9,07+ 2,7*6,48 = 183,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin podezdívka 165,53 m2 0,60 m 99,32 1.NP 183,02 m2 3,00 m 549,06 2.NP 183,02 m2 3,00 m 549,06 Součet 531, ,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 197,44 / 531,57 = 2,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 531,57 / 3 = 177,19 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] podezdívka (18,25*9,07)*(0,60) = 99,32 m 3 1.NP (18,25*9,07+ 2,7*6,48)*(3,00) = 549,07 m 3 2.NP (18,25*9,07+ 2,7*6,48)*(3,00) = 549,07 m 3 zastřešení (18,25*9,07)*(2,3/2) = 190,36 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor

6 podezdívka PP 99,32 m 3 1.NP NP 549,07 m 3 2.NP NP 549,07 m 3 zastřešení Z 190,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 387,82 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové S Svislé konstrukce smíšené S Stropy dřevěné S Krov, střecha krov dřevěný, vázaný S Krytiny střech hliníkové šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné hladké S Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady P Schody kamenné S Dveře hladké plné dveře S Vrata X Okna dřevěná, zdvojená S Povrchy podlah prkenný povrch P Vytápění plynový kotel N Elektroinstalace světelná P Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod plast, studená voda P Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod zemní plyn S Ohřev teplé vody bojler S Vybavení kuchyní S Vnitřní hygienické vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC P Výtahy S Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6, ,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,00 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 Část [%] Upravený obj. podíl - 6 -

7 9. Vnitřní obklady keramické P 3, ,46 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění N 4, ,54 7, Elektroinstalace P 5, ,46 2, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení P 4, ,46 1, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,57 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 710,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9572 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 1,2333 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,8757 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP) * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 437,54 Plná cena: 1 387,82 m 3 * 5 437,54 Kč/m 3 = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 82 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 117 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 82 / 117 = 70,085 % ,11 Kč Bytový objekt č.p zjištěná cena = ,65 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 300 % - 7 -

8 nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 300 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Ceny stavebních pozemků jsou v obci Mezirolí obchodovány za ceny Kč a výše. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,0670 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 174,77 1,00 2,0670 0, ,00 635,80 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 174,77 0,40 2,0670 0, ,00 254,32 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 21/2 182,00 635, ,60 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 27/6 52,00 254, ,64 28 odstavec 5 ostatní plocha 27/11 136,00 254, ,52 28 odstavec 5 ostatní plocha 28/1 326,00 254, ,32 Stavební pozemky - celkem ,08 Jiný pozemek: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 4,83 0, % 1,000 2,42 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha 27/5 92,00 2,42 222,64 Jiný pozemek - celkem 222,64 Pozemky - zjištěná cena = ,72 Kč Pozemky cena obvyklá. Pozemky v Nové Roli se obchodují v rozmezí Kč/m2, jedná se o pozemky stavební plně zainvestované, v daném konkrétním případě je pozemek stavební, zainventovaný. 696 m2* 1000 Kč = ,- Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový objekt č.p ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytový objekt č.p ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena nákladová po zaokrouhlení dle ,- Kč slovy: Dvamilionypětsetčtyřitisícjednostočtyřicet Kč - 9 -

10 B OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. b1 Věcná hodnota cena nákladová stanovena v úvodní části Porovnávací hodnota : 1. RD Nová Role Mezirolí cena k prodeji ,- Kč, zdroj Sreality.cz Dvoupatrový rodinný dům s garáží a pozemkem. Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě v obci Mezirolí, která je vzdálená od Karlových Varů 3 km. Pozemek je rozloze 873 m² a z toho zastavěná plocha 110 m². Rodinný dům je podsklepený a má dvě nadzemními podlaží a půdu. Ve sklepě je centrální plynový kotel. V prvním nadzemním podlaží jsou tři místnosti, garáž a sociální zařízení. V druhém nadzemním podlaží jsou čtyři místnosti a terasa. Podkroví se používá jako půda. Dům je postavený s cihel, podlahy v místnostech jsou dřevěné. Střecha je z hliníkového plechu. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy. Obec Mezirolí je vyhledávanou lokalitou k bydlení s rychlou dostupností do Karlových Varů. Pozemek : 873 m2 ZP : 110 m2 UP : 176 m2 Dle doložené dokumentace objekt určený k opravě a modernizaci Výpočet porovnání : koeficient reálné prodejnosti : m2/ Kč 2. RD Nová Role Mezirolí cena k prodeji ,- Kč, zdroj Sreality.cz prodej RD ve výstavbě, dispozice domu je 6+1 a nachází se 8 km od Karlových Varů v zástavbě nových rodinných domů. Hotová je hrubá stavba včetně střechy, veškeré sítě přivedeny. Dům je

11 jednoposchoďový s obytným podkrovím, terasou a prostornou garáží. K domu náleží pozemek o výměře 912 m2. Výborná dostupnost do centra Karlových Varů. ZP :149 m2 UP / orientačně/ 186 m2 Pozemek : 912 m2 Redukce nabídkové ceny 0.85 Cena po redukci : ,- Kč Cena jednotková porovnávací : Kč/m2 3. RD Nová Role cena k prodeji ,- Kč, zdroj Sreality.cz samostatně stojící RD 4+1 v klidné části na okraji města Nová Role. Jedná se o z jedné poloviny podsklepenou cihlovou stavbu se stanovou střechou krytou hliníkovými šablonami, zastavěná plocha činí 178 m2, obytná je cca 120 m kotelna+ tech. Zázemí. Dům prošel v roce 2011 rekonstrukcí, mimo jiné nová střecha, plastová okna, vchodové dveře a fasáda. V přízemí je zádveří, vstupní hala, schodiště, toaleta, garáž, kotelna a sklad na tuhá paliva. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta a komora. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení nebo krb. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. Plyn je zaveden. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 1188 m2. Celá nemovitost je oplocena. UP : 240 m2 Porovnání : 1m2/ Kč, koeficient reálné prodejnosti 0.80 Cena jednotková porovnávací : Kč/m2-11 -

12 Vyhodnocení : Pro porovnání jsem použila tři reprezentanty situované v obdobné lokalitě jako hodnocená nemovitost. Svým technickým stavem se nejvíce srovnatelné nemovitosti přibližuje nemovitost číslo jedna, pouze pozemek je u této nemovitosti podstatně větší než u srovnatelné. Tento fakt bude zohledněn v ceně obvyklé. Zastavěná plocha srovnatelné nemovitosti je 183 m2 Užitková plocha je ( stanoveno na základě odborného odhadu vzhledem k tomu, že nebylo možné nemovitost zaměřit): 290 m2 290 m2* 7 200,-Kč = ,- Kč Odpočet ceny pozemku : Kč ( 1m2= Kč) Koeficient reálné prodejnosti dle odborného odhadu : , ,- Kč = ,- Kč *0.6 Porovnávací hodnota stanovena na základě odborného porovnání : ,- Kč

13 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby nákladová metoda 1. Ocenění staveb celkem ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Kč 3.Porovnávací hodnota ,- Kč REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,- Slovy. DevětsetdevadesáttisícKč. Poznámka : V ceně obvyklé není promítnuta pohledávka zástavní právo smluvní. Závěr zdůvodnění ceny obvyklé : Hodnocená nemovitost je situována na okraji statutárního města Karlovy Vary (8 km), objekt dle vyjádření realitní kanceláře po částečné opravě nové rozvody el. energie, rozvody vody, ústředního vytápění, kanalizace. Pro rodinné bydlení se jedná o velký objekt, kde investice na další nutnou opravu by byly vzhledem k užívání příliš veliké. Pro komerční využití bude tento objekt potřebovat též velké investiční náklady na opravu, ale vzhledem k lokalitě obytná zástavba najít efektivní využití bude obtížné. V současné době nemovitost nepřináší žádný výnos a není využívána.pozemky kolem objektu nejsou ve funkčním celku, největší parcela č. 28/1, netvoří funkční celek se stavební parcelou a je situována nad komunikací.porovnání v této konkrétní situaci bylo obtížné, neboť typ této nemovitosti v dané lokalitě není běžně obchodován. Stanovení ceny obvyklé provedeno na základě odborného odhadu za pomoci vyjádření realitních odborníků. V Chebu, Eva Chmelíková Lidická 308/ V Karlových Varech

14 telefon: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2642/2012 znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace 1 Výpis z katastru nemovitostí 2 Mapa

15 - 15 -

16 - 16 -

17 pohledy

18 - 18 -

19 pro Němec Vít Mezirolí Nová Role Praha, Č. j: 463/2012-N Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: St. parcela č. 21/2 o výměře 182 m2 zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 27/5 o výměře 92 m2 ostatní plocha Parcela č. 27/6 o výměře 52 m2 ostatní plocha Parcela č. 27/11 o výměře 136 m2 ostatní plocha Parcela č. 28/1 o výměře 326 m2 ostatní plocha Budova Mezirolí č.p. 43 rod.dům stojící na st. parcele č. 21/2 tyto nemovitosti jsou zapsané na LV č. 829, pro k.ú. Mezirolí, obec Nová Role, část obce Mezirolí, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj KP Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne v 15:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem