ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1926/26/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POUDEK č. 1926/26/13 O ceně obvyklé rodinného domu na st.parc.č. 250, pozemku st.parc.č. 250, parc.č. 945/8, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 598 pro k.ú. midary, obec midary, okres Hradec Králové. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. a.s.podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b., č. 364/2010 b., č. 387/2011 b. a č. 450/2012 b., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: tanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává. V Ohavči

2 Nález Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům Husova midary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: midary Katastrální území: midary Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 0) * 0, = 39,2927 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 0; použije se a = 0) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,29 Kč/m2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Evy Lubasové. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.598 pro k.ú. midary Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v 15,45-16,40 hod Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Znalecký posudek č. 421/34/2003 znalce Libora Tauchmana ze dne Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko -2-

3 Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.598 pro k.ú. midary Vlastník stavby: /3180, paní Eva Lubasová, Husova 248, midary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3180, paní Eva Lubasová, Husova 248, midary, vlastnictví: výhradní Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze znaleckého posudku č. 421/34/2003 znalce Libora Tauchmana ze dne , které zapůjčila paní Eva Lubasová. Celkový popis nemovitosti Místo: midary je samostatnou obcí v okrese Hradec Králové. Nachází se 6 km na sever od Nového Bydžova, cca 30 km od Hradce Králové. Prochází zde silnice č. 327 do Chlumce nad Cidlinou. Trvale zde žije obyvatel. Nemovitost: Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a s podkrovím upraveným k bydlení byl postaven na rovinatém terénu jako rodinný dům. táří domu je 78 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou betonové s pískovcovou podezdívkou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 45 cm, na několika místech a na celé severozápadní straně je fasádní omítka opadaná. V letech byly provedeny stavební úpravy nejdříve přízemí, později podkroví. edlová střecha (bez bleskosvodu) má taškovou betonovou krytinu se střešním oknem u obytné části podkroví. Okna v přízemí jsou plastová s izolačním dvojsklem. Klempířské konstrukce (žlaby a svody) jsou z pozinkovaného plechu, dešťová voda je odváděna do dešťové kanalizace. Zdrojem pitné vody je vlastní kopaná studna. plaškové vody jsou svedeny do jímky na východní straně pozemku. Do domu je zaveden elektrický proud a zemní plyn. Vytápění je plynovým kotlem (stáří asi 10 let) s plechovými radiátory a krbovými kamny (bez výměníku) v pokoji. V kuchyni je elektrický sporák. Koupelna s rohovou vanou je umístěna v přízemí vedle schodiště do podkroví. Údržba domu je průměrná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 2 (1 nejnižší stupeň rizika, 4 nejvyšší). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce midary poz. parc.č.945/35 (ostatní plocha ostatní komunikace) a z poz.parc.č. 9/4 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Královéhradeckého kraje. Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 b. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b. a č. 364/2010 b. -3-

4 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 248 Ocenění nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b., č. 364/2010 b., č. 387/2011 b. a č. 450/2012 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 248 Popis: Podlahová plocha: 1.NP chodba - 4,86 m2 jídelna + kuchyň kout - 19,93 m2 pokoj - 19,97 m2 ložnice - 20,90 m2 koupelna - 3,73 m2 WC + kotelna - 1,58 m2 schodiště do podkroví - 2,83 m2 podkroví ložnice - 19,97 m2 Podlahová plocha celkem:... Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: 93,77 m2 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží -4-

5 Podkroví: třecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111 Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 11,30*9,08 I.NP podkroví a zastřešení 11,30*9,08 = = [m2] 102,60 102,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,17 m 102,60 m2 3,62 m 102,60 m2 Název I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (11,30*9,08)*(0,55+3,17) podkroví a zastřešení (11,30*9,08)*(0,80+3,62*1/2) = = [m3] 381,69 m3 267,80 m3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem: NP Z Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: ( = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. tropy 4. třecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. chody betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný betonová taška pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné -5- Obestavěný prostor 381,69 m3 267,80 m3 649,49 m3 Hodnocení standardu C C Část [%] 30 70

6 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní náplňové obložkové plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha, dlažba keramická dlažba plynový kotel světelná chybí plast, studená i teplá voda centrální ohřev zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací krbová kamna Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu 1. Základy 2. Zdivo 3. tropy 4. třecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky C 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady 11. chody 12. Dveře 13. Okna N 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění N 17. Elektroinstalace P 18. Bleskosvod C 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně N 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní oučet upravených objemových podílů -6- Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 3,20 5,20 2,20 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 Část [%] N N P C N Koeficient Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 1,96 0,00 2,30 3,20 8,01 2,20 8,01 1,98 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,77 4,10 0,30 3,40 101,63 0,00 0,00 1,54 1,54 0,46 0,00 1,54

7 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): = * * * * * 2 290,1,0900 1,0163 0,8500 2,1460 1,4000 = 6 478,29 649,49 m3 * 6 478,29 Kč/m3 = ,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: táří (): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 118 roků Opotřebení: % * / PCŽ = % * 78 / 118 = 66,102 % ,55 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,02 Kč Základní cena upravená Plná cena: [Kč/m3] Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení : ,- Kč -7-

8 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč/m2 KC Kč/m2 Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc midary Foto m2 m2 Kč 140, , Prodej patrového rodinného domu v klidné části obce midary, okres Hradec Králové. Dům je po celkové rekonstrukci. Topení je řešeno jak plynovým kotlem tak krbem, který vytopí celý dům. Celková plocha parcely je 600 m2. V obci pošta, ZŠ, MŠ, lékař, obchody. Dobrá dopravní dostupnost. křivany 90, , Rodinný dům 4+1, který se nachází v obci křivany, 2km od Nového Bydžova. Dispozice: chodba, komora, koupelna, samostatné WC, dětský pokoj, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pracovna. Možnost rozšíření do podkroví. Dům je částečně podsklepený, vytápěný ústřední plynovým kotlem. Nová plastová okna a vchodové dveře. Vlastní studna na pozemku, přípojka na obecní vodovod. K nemovitosti patří pozemek o celkové výměře 724 m2, na kterém je zděná kůlna, prádelna, garáž. midary - Chotělice 120, , Rodinný dům na pozemku m2, s užitnou plochou 120 m2, na okraji obce Chotělice, u midar. Uvedený dům je dispozičně řešený jako 3+kk. Z chodby je přístup do obytné místnosti, do koupelny, samostatného WC a do dvou obytných místností, kde jedna je průchozí s kuchyňským koutem. Krovy a střecha jsou v dobrém stavu. Obytná část domu je suchá (zdivo je podříznuté proti zemní vlhkosti). Ve dvou místnostech jsou parkety. Ze dvora je přístupná další místnost, která sloužila jako prádelna. Nový Bydžov - Chudonice 90, , Rodinný dům v Novém Bydžově v části Chudonice. Budova s jedním nadzemním podlažím je zděná se sedlovou střechou, situována směrem JV. Vstup od jižní strany přes je verandu. Dům je po kompletní vnitřní rekonstrukci včetně nové střechy Bramac. Dispozičně 3+kk: veranda, chodba, kuchyně s jídelnou a obývacím pokojem, 2 samostatné pokoje, kotelna, koupelna s vanou a masážním sprchovým koutem a samostatné WC. Podlahová plocha je 120 m2. Nad celou obytnou částí je půdní prostor s možností další vestavby vstup po venkovním schodišti. Vytápění - ústřední plynové topení, v obývacím pokoji jsou krbová kamna na TP. Přípojky: el. 230/400V, voda-veřejný vodovod, ale na pozemku je i vlastní funkční studna. Odpad do septiku s následným přepadem do kanalizace. Variační koeficient před úpravami: 37,46 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota Variační koeficient po úpravách: 16,69 % Kč/m2 93,77 m Kč Kč -8-

9 Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 b. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b. a č. 188/2011 b. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b. a č. 364/2010 b. 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). RekapitulaceRekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.: ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: ,00 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: I. tavba po částečné modernizaci a rekonstrukci II. Lokalita vhodná k bydlení III. Malá vzdálenost do centra obce IV. Parkování na vlastním pozemku V. Možnost dalšího rozšíření nemovitosti - půdní prostory Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: Nutnost dokončení rekonstrukce - fasáda, terasa, venkovní úpravy Odloučenost od okresního a krajského města města (cca 10 km) Není možnost napojení na kompletní I Neúplná občanská vybavenost obce Omezené pracovní příležitosti v místě, je třeba za nimi dojíždět -9-

10 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Trvá útlum obchodování s nemovitostmi. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, nepříliš vyhledávanou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Osm set padesát tisíc korun českých V Ohavči tanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. pr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1926/26/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1926/13. E. eznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 598 ze dne nímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav počet stran A4 v příloze:

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 pohled ze silnice pohled ze zahrady

15 pokoj s východem na terasu pokoj s krbovými kamny (v pozadí vpravo kuchyně, vlevo pokoj)

16 kuchyně pokoj

17 koupelna

18 - 18 -

19 - 19 -